Što znači raditi kao franšiza u sektoru stambeno-komunalnih usluga: recenzije i primjeri poslovnog plana za kompaniju za upravljanje. Poslovanje u stambeno-komunalnim uslugama

MS Word Obim: 44 strane

Poslovni plan

Recenzije (36)

Predstavljeni poslovni plan stambeno-komunalne djelatnosti prilika je da preuzmemo kontrolu nad formiranjem potpuno novog stambeno-komunalnog kompleksa. Treba imati na umu da je ovaj posao relativno nov u našoj zemlji i entuzijasti mogu naići na mnoge prepreke na svom putu. Međutim, panevropska praksa pokazuje da je ulaganje u stambeno-komunalne usluge isplativo ako se u posao upustite koristeći savremene poljoprivredne metode.

Visokokvalitetan gotov dokument pomoći će vam da formiranje partnerstva bude profitabilno, potrebno je pažljivo proučiti zakone i principe lokalne uprave; Ne zaboravite da je moguće privući sredstva od investitora ili sponzora za realizaciju vaših planova, a za to morate koristiti vlastite poslovne kvalitete.

Također biste trebali proučiti informacije o stvaranju društva za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama kako biste precizno odredili oblik budućeg javnog komunalnog preduzeća (stambeno-komunalne usluge ili vlasnička partnerstva). Moći ćete razumjeti principe obračuna za dalje održavanje stambenog fonda i zasigurno ćete postati uspješan poduzetnik ako slijedite tačke ovog jasno planiranog dokumenta. Pokretanje vlastitog posla u sektoru stambeno-komunalnih usluga je vrijedan poduhvat za hrabre i poduzetne!

Poslovanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga jedno je od najnepredvidivijih i najrizičnijih. Mada, ako mudro pristupite toj stvari, možete sasvim računati na dobar profit pokazujući drugima kako se posluje. Gdje početi? Prije svega, registracijom firme. To može biti doo ili zatvoreno akcionarsko društvo, to nije glavna stvar, najteže je dobiti licencu za ovu vrstu djelatnosti.

Prilikom otvaranja preduzeća za komunalne usluge, preduzetnik treba da prikupi mnogo dokumenata i da trčkara sa službenicima. Za dobijanje svih potrebnih dozvola, uključujući i odvoz otpada, može biti potrebno od 6 mjeseci do godinu dana. Finansijski troškovi - 1,5-2 hiljade dolara. Ukupna početna investicija u posao biće od 50 do 150 hiljada dolara, u zavisnosti od obima i stanja stambenog fonda koji će biti pod vašom kontrolom.

Zarada u stambeno-komunalnim uslugama nije tako velika, troškovi servisiranja teritorije koja vam je povjerena vjerojatno će biti vrlo visoki, ali ih je mnogo teže nadoknaditi. Prihodi se po pravilu kreću između 5-7% ukupnog prihoda. Ako vaš stambeni fond ne prelazi 180-200 hiljada kvadratnih metara. metara, onda ne treba govoriti o visokoj isplativosti.

Poslovanje u stambeno-komunalnim uslugama je upečatljiv primjer borbe protiv poteškoća koje je sama sebi stvorila naša država. Zapravo, nema toliko preduzetnika koji žele da se prekvalifikuju u menadžere komunalnih preduzeća. I to je razumljivo - pogledajte samo stanje stambenog fonda, koje će nekoliko optimista morati održavati.

Međutim, ponuda privatnih usluga u biznisu kao što je sektor stambenih i komunalnih usluga i dalje postoji. I ostaje samo aplaudirati ovim hrabrim dušama koje su prihvatile ovako težak zadatak. Trebalo bi početi od osoblja, jer ovaj faktor igra ključnu ulogu u stambeno-komunalnim uslugama. Prispodobe o pijanim vodoinstalaterima i električarima odavno su na ivici, i neće biti tako lako slomiti čvrsto mišljenje.

Komunalna dispečerska služba mora raditi 24 sata dnevno. Kako bi se izbjegle pritužbe stanara, potrebno je osigurati kvalitetan i efikasan rad. Neki preduzetnici u ove svrhe angažuju i strane organizacije, ali takve mere nisu uvek opravdane zbog nepostojanja odgovarajućeg međusobnog razumevanja dve službe.

Pa, i najvažnije za biznismena koji je odlučio otvoriti vlastiti posao u sektoru stambeno-komunalnih usluga je da privuče klijente, od kojih su većina predsjednici HOA. S tim neće biti problema ako se u svom poslu oslanjate na profesionalni stambeno-komunalni poslovni plan. Uz njegovu pomoć bit će vam lakše ući na tržište stambenih i komunalnih usluga i na njemu ostvariti financijski uspjeh.

Problem niske kvalitete stambeno-komunalnih usluga u našoj zemlji postoji već duže vrijeme. Posebno je pogođen stambeni fond stambenih zgrada, jer održavanje ovdje, kao iu vrijeme sindikata, obavljaju službe za održavanje stambeno-komunalnih usluga.

Ali stvar je u tome da se vlasnici kuća ne miješaju u suštinu procesa upravljanja zajedničkom imovinom, kao ni u proces odabira izvođača za pružanje određenih usluga. Danas mnogi suvlasnici više ne žele da se mire sa tužnom realnošću koja nas okružuje, te čine sve da stvore svoju komercijalnu organizaciju, njeno ime je društvo za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama.

Početak stvaranja prve komercijalne kompanije za upravljanje smatra se krajem dvadesetog veka. Ova tržišna niša još uvijek nije popunjena, tako da postoji prilika da postanete lider.

Zašto je ovaj posao tako profitabilan u ekonomskom i finansijskom smislu?

Stabilnost je glavna stvar. Stambeni fond oko sebe okuplja mnoge finansijske izvore, uključujući i subvencije iz opštinskog budžeta, koji čine većinu primljene dobiti (najmanje 60%).

Naravno, postoje poteškoće sa kreiranjem kvalitetnog poslovnog plana i otvaranjem kompanije za komercijalno upravljanje mnogo je teže nego, recimo, trgovine, ali je konkurencija minimalna. Potonje je zbog činjenice da u principu nema toliko preduzeća koja se bave ovim poslom, a mnoga od onih koja su formirana ne opravdavaju svoju direktnu svrhu. Najvažnija stvar koja vam je potrebna pri pokretanju bilo kakvog posla je dobro napisan poslovni plan.

Koje znanje je potrebno da imate za izradu poslovnog plana za kompaniju za upravljanje?

  • subjekti koji se bave pružanjem usluga čišćenja i svega što ih prati;
  • kompanije koje se bave održavanjem nekretnina, optimizirajući troškove njenog održavanja i rada.

Svrha osnivanja i zadaci društva za upravljanje

Cilj ovog preduzeća, kao biznisa, je kvalitetno upravljanje stambenim fondom koji se nalazi na bilansu stanja, kao i obezbjeđivanje pristojnog održavanja i tekućih popravki nekretnina i prostora uz kuću. Stvara se efikasan sistem upravljanja stambenom zgradom, kao i program koji pomaže u smanjenju troškova rada, energije i, naravno, materijala.

Glavni zadaci su:

  1. organizovati takve uslove da vlasnik imovine dobije dobit od korišćenja imovine;
  2. povećati investicionu vrijednost komercijalnih nekretnina;
  3. stvoriti organizacione i upravljačke uslove i tržišni mehanizam za kvalitetno i optimalno upravljanje stambenom zgradom;
  4. stvoriti zdravu konkurenciju na tržištu javnih usluga;
  5. ojačati kontrolu kvaliteta pruženih stambeno-komunalnih usluga;
  6. obezbijediti sanitarno održavanje, održavanje i popravke, uključujući tekuće i glavne, zajedničkog prostora stanara, tj. nekretnine u skladu sa određenim standardima;
  7. obezbijediti blagovremenu naplatu za usluge koje pruža društvo za upravljanje;
  8. provođenje eksplanatornog rada sa stanovništvom u cilju poboljšanja kvaliteta upravljanja stambenom zgradom.


Stvaranje: odabir pravne forme

Preduvjet za stvaranje komercijalnog poduzeća - analoga ureda za stambeno-komunalne usluge - je da njegovo stvaranje ne smije kršiti zakonodavstvo Ruske Federacije. Potrebna je posebna dozvola savezne službe. To će omogućiti aktivnosti vezane za upravljanje nedržavnim penzionim i investicionim fondovima.

Opseg usluga koje će se pružati može biti minimalan, tj. u okviru važećeg zakonodavstva, ili proširen u skladu sa zaključenim ugovorom između komercijalne stambeno-komunalne organizacije i stanara.

Tarife za usluge kontroliše država, a izbor izvođača usluga ostaje na komercijalnom stambeno-komunalnom preduzeću. Izvođenje popravki i dobro održavanje zajedničke imovine stanara kuće (npr. garaže, ulazi, krovovi, podrumi itd.) odvija se po unaprijed dogovorenim cijenama. Najčešće društvo za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga stvara uslove za upravljanje stambenom zgradom.

Prije nego što kreirate komercijalnu organizaciju u sektoru stambeno-komunalnih usluga, morate odabrati organizacijski i pravni oblik za to:

  • društvo sa ograničenom odgovornošću (DOO);
  • otvoreno akcionarsko društvo (OJSC);
  • zatvoreno akcionarsko društvo (CJSC).

Ali najčešće korišteni i najprikladniji oblik je LLC. Možete ga kreirati gotovo od nule, tj. bez ulaganja početnog kapitala. Ovlašteni kapital može biti vaša lična imovina, na primjer, nalivpero ili stari računar, čija vrijednost, prema vašoj procjeni, nije veća od 20 hiljada rubalja.

Potrebna dokumentacija

Prilikom podnošenja državne registracije kod nadležnih organa potrebna je priprema određenog paketa dokumenata:

  • odluka o osnivanju društva i zapisnik sa skupštine osnivača (ako ih je više);
  • povelja, vezana i numerisana u 3 primjerka;
  • prijavu za registraciju nakon što se odlučite za lokaciju ureda i veličinu temeljnog kapitala. Prijava mora biti ovjerena od strane Inspektorata Federalne porezne službe Ruske Federacije;
  • potvrde o plaćanju državnih naknada, na primjer, za otvaranje LLC preduzeća, za ovjeru kopija Povelje;
  • drugi vlasnički dokumenti, na primjer, garancijsko pismo vlasnika iznajmljene imovine.

Dokumente je potrebno pažljivo pripremiti kako ne biste gubili mnogo dragocjenog vremena na ispravljanje grešaka kasnije. Posebno je potrebna pažnja prilikom popunjavanja pravne adrese, razlikujući je od „masovne“ pravne adrese.

Za registraciju ove vrste organizacije biće potrebno oko dvije sedmice.

Struktura

Struktura organizacije za upravljanje stambenom zgradom kreira se u zavisnosti od ciljeva i funkcionalnosti. Teoretski, plan za stvaranje strukture mogao bi se sastojati od pet odjela: marketinga, pravnog, kadrovskog, računovodstvenog i administrativnog.

Najbolje je odmah odrediti poslove i ovlaštenja svakog odjela kako bi se ubuduće izbjegli nepotrebni sukobi i kako bi se brže stvorila stambeno-komunalna organizacija.

Svi privredni subjekti u ruskoj privredi dužni su da plaćaju doprinose, na primjer, federalne, regionalne i lokalne naknade i poreze. Zbog toga je veoma važno odabrati sistem oporezivanja prilikom kreiranja poslovnog plana i otvaranja organizacije za upravljanje stambenom zgradom.

Računovodstvo će direktno zavisiti od izabranog sistema, na primer:

  • jedinstveni sistem oporezivanja;
  • jednostavniji računovodstveni sistem zasnovan na prihodu ili obimu;
  • sistem u vidu jedinstvenog poreza za određenu vrstu djelatnosti.

Odabir sistema zahtijeva pažljivo pojašnjenje vrste djelatnosti i za koji će poreski sistem biti prikladan. Uz glavni paket dokumenata prilažete izjavu o tome koji sistem oporezivanja preferirate.

Djelatnosti finansijske i ekonomske prirode

Poslovni plan društva za upravljanje uključuje, na primjer:

  • vršenje plaćanja izvođačima za pružene usluge, procenjene na osnovu sertifikata o prihvatanju i proceni kvaliteta;
  • vođenje analitičke baze podataka o prispjelim finansijskim sredstvima od vlasnika nekretnina i iz budžeta opštine;
  • primjena regulatorne odgovornosti prema izvođačima za neispunjavanje ugovornih obaveza;
  • korištenje svojih građanskih ovlasti protiv namjernih neplatiša, itd.

Učinkovitost poslovnog plana za rad stambeno-komunalnog preduzeća za upravljanje stambenom zgradom ocjenjuje se prema kriterijima, na primjer:

  • tehničko stanje nekretnine i lokala;
  • finansijsko i ekonomsko stanje organizacije koja upravlja stambenom zgradom;
  • ocjenu stanara o kvalitetu pruženih usluga za održavanje i održavanje nekretnine u tehnički odličnom stanju.

Poslovanje na tržištu stambeno-komunalnih usluga je iskušenje kojem je jednostavno nemoguće ne podleći.

Više od 10 godina privlače se privatne firme za izvođenje raznih radova u stambeno-komunalnom sistemu. Bave se raznim poslovima: popravkom kuća, električnim instalacijama u stanovima, zamjenama vodovoda, odvozom smeća iz dvorišta itd. U sektoru stambeno-komunalnih usluga danas je zapravo ostao samo jedan monopolista - to je vodovod. I u svim ostalim oblastima gradske privrede konkurencija se postepeno razvija.

Koje su prednosti ovog posla?

Visoka stabilnost, budući da je stambeni fond sada tu će biti kasnije, kao i moda za čista dvorišta i ulaze uvijek je relevantna. Ali profit je ovde mali.

Da bi privatna firma mogla da dobije ugovor za održavanje stambenih zgrada, potrebno je da pobedi na konkursu koji se održava pod rukovodstvom DEZ-a (pojedinačni kupac). Takva takmičenja se održavaju po istim procedurama širom Rusije. Naručilac konkurs objavljuje u štampi najkasnije 45 dana unapred, a izvođač radova uvek mora da bude na oprezu, jer u roku od dve nedelje mora da dostavi svoje dokumente naručiocu. Glavni dokument koji je izvođač dužan dostaviti je kopija bilansa stanja, koja je pravno ovjerena.

Privatna preduzeća koja posluju u sektoru stambeno-komunalnih usluga, osim “pravog novca” stanovništva, dobiće i sredstva iz opštinskog budžeta. I danas čini relativno veliki dio njihovih prihoda, koji iznosi 60%. No, zbog nadolazećih promjena i reformi od strane vlade, očekuje se da će se taj omjer promijeniti. Tako će državne subvencije proći pored stambenih ureda i završiti direktno u rukama građana. Država će takođe prestati da ograničava cijene usluga javnih komunalnih organizacija. I tada će postati isplativije popraviti slavine i zamijeniti uspone u kućama nego danas.

Danas već postoje privatni stambeni uredi u Kazanju, Uljanovsku i drugim gradovima koji sklapaju sporazume sa građanima (stanovnicima) i opslužuju ih prema programu. Moguće je da sada treba razmisliti o tome i bolje pogledati ovo tržište, jer možda je to posao koji nam treba.




Glasine koje kruže među ljudima o “super profitabilnosti” kompanija za upravljanje koje se bave sektorom stambeno-komunalnih usluga uvelike su pretjerane. Ako ne uzmete u obzir „kriminal“, onda je u ovom poslu teško pošteno zaraditi. Međutim, prema statistikama, u 29 regiona zemlje postoji pozitivan bilans u aktivnostima društava za upravljanje.

 

Prednost tržišta stambenih i komunalnih usluga je stabilnost; U ovom sektoru privrede posluje 36.000 organizacija, od kojih je 16.000 kompanija koje se bave upravljanjem stambenim zgradama (MKD). Iznos plaćanja koji se godišnje prikuplja od stanovništva za stambeno-komunalne usluge dostiže 1,3 triliona. rublja Veliki novčani tokovi, sposobnost fleksibilnog manipulisanja njima i lakoća predviđanja potražnje su privlačni faktori za poslovanje. Međutim, na ovom tržištu nema velike konkurencije. Zašto? Kako otvoriti društvo za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga i kakvu profitabilnost možete očekivati? Da biste ovo razumjeli, razmotrite:

  • šta je društvo za upravljanje, njegove aktivnosti;
  • kako možete dobiti kontrolu nad stambenom zgradom;
  • postupak otvaranja društva za upravljanje i potrebna dokumenta;
  • šta je potrebno za dobijanje licence;
  • profitabilnost poslovanja u sektoru stambeno-komunalnih usluga.

Zanimljivo. U Rusiji je stopa naplate plaćanja za stambeno-komunalne usluge 95% (od 94 do 96 - prema različitim izvorima). U SAD-u ista brojka jedva dostiže 40%. U našoj zemlji su troškovi komunalija u prosječnoj porodici u 2014. iznosili 3.132 rublje (prema proračunima RIA Rating), u SAD-u - 157,5 dolara, odnosno 5.686 rubalja po kursu iz marta 2014.

Šta je Krivični zakon, čemu služi?

Jednostavnije rečeno, društvo za upravljanje je komercijalna organizacija koja, po ugovoru sa stanarima stambene zgrade, preuzima odgovornost za njeno sanitarno-tehničko održavanje. Istovremeno, djeluje i kao posrednik između potrošača i dobavljača vode, topline i električne energije. Firma može samostalno izračunati njihovu potrošnju izdavanjem računa vlasnicima stanova ili sklopiti ugovor sa nekim naplatnim centrom.

Ona naplaćuje naknadu za svoje usluge, a ovdje treba posebno razlikovati dvije vrste usluga (dva novčana toka):

  1. Novac prikupljen od stanovnika za centralizovane komunalne usluge prenosi se dobavljačima ovih resursa. Tarife utvrđuje država i ne zavise od društva za upravljanje. Isto važi i za uplate za velike popravke, koje se šalju centralizovanom regionalnom fondu. Međutim, kompanija dobija značajna sredstva na privremeno korišćenje, od kojih se neka ne prenose uvek na odredište na vreme.

    Uprkos činjenici da naplata plaćanja od stanovništva za stambeno-komunalne usluge dostiže 95%, oko 80% stiže do dobavljača. S tim u vezi, razmatra se prijedlog zakona Ministarstva građevinarstva koji bi mogao biti usvojen u bliskoj budućnosti. On predviđa direktno plaćanje centralizovanim pružaocima usluga bez učešća kompanija za upravljanje. Sberbanka je već pokrenula RIC (centar za poravnanje), preko kojeg će novac biti prebačen na njihove račune. Očekuje se da će se time otkloniti mogućnost zloupotrebe potrošačkih sredstava.

  2. Društvo za upravljanje prima plaćanje za održavanje i tekuće popravke zajedničkih prostorija. Ovaj koncept uključuje vrlo veliku listu radova, koja je detaljno opisana u regulatornim dokumentima. To uključuje osiguranje nesmetanog funkcionisanja inženjersko-tehničkih komunikacija, čišćenje i pranje zajedničkih prostora, rasvjetu, uređenje dvorišnog prostora, rutinske popravke i sl. Tarife za ove usluge utvrđuju se odlukom skupštine rezidenata i na osnovu procjene koju dostavlja društvo za upravljanje. U stvarnosti, ako to nije bilo moguće organizovati (?), ili nije bilo kvoruma, društvo za upravljanje ih osniva u dogovoru sa opštinom.

Od januara 2016. godine odvoz čvrstog otpada (kućnog otpada), koji je ranije bio uključen u plaćanje održavanja, klasificira se kao komunalna usluga. Ovaj posao će obavljati regionalni operateri izabrani putem konkursa, a tarife će određivati ​​lokalne vlasti.

Dokumenti:

  1. Rješenje br. 290 od 04.03.2013. godine „O minimalnoj listi usluga i radova..., postupku za njihovo pružanje i realizaciju“;
  2. Rešenje br. 491 od 13. avgusta 2006. godine „O donošenju pravilnika o održavanju zajedničke imovine...“.

Kako se bira kompanija za upravljanje

Ako je preduzetnik odlučan da osnuje društvo za upravljanje, potrebno je, prije svega, osigurati budući „front rada“. Drugim riječima, morate unaprijed znati kojim kućama će služiti. To se može uraditi na jedan od dva načina:

  1. pregovarati direktno sa stanarima apartmanskog naselja.
  2. osvojiti puno na aukciji ili natjecanju.

Postoji i treći način - nije za svakoga. Široko ga praktikuju velike građevinske kompanije. Od trenutka puštanja kuće u funkciju, pa sve dok stanari ne izaberu kompaniju za upravljanje, zgrada se prenosi na održavanje podružnice za upravljanje investitora. Tako se skoro sve novogradnje „hvataju“ od samog početka, a to su najprofitabilnije nekretnine.

U prvom slučaju, način upravljanja kućom i društvom za upravljanje biraju stanari na skupštini, a protokol mora potpisati najmanje 50% vlasnika (srazmjerno raspoloživoj površini). Da bi dobili njihovu podršku, morat će se obaviti veliki propagandni rad, a čak i jedna osoba može inicirati sastanak - ali iz reda vlasnika prostorija u kući. Odluka sastanka i ostali dokumenti moraju biti besprijekorno izvršeni kako bi se izbjegle naknadne parnice.

Drugi način je učešće na javnom konkursu za izbor društva za upravljanje, koji je uprava dužna da sprovede u odnosu na kuće u kojima stanari nisu sami rešili problem. Informacije o njegovom postupanju objavljuju se u javnom domenu. Objavljeno je na web stranici vladine aukcije (slika 2). Nije teško pretpostaviti da je većina stambenih zgrada koje tamo završavaju iz dotrajalih, odnosno dotrajalih fondova.

Situacija sa kompanijama za upravljanje je potpuno drugačija po regionima. Postoje primjeri da u regionu u jednom od gradova (koji broji oko 600 hiljada ljudi) postoje 3 velike kompanije, au drugom - 300 kompanija. Za one koji su zadovoljni lokalnim uslovima rada, predstavljamo opšti algoritam za organizovanje poslovanja u sektoru stambeno-komunalnih usluga.

Dokumenti:

  1. Odjeljak VIII Kodeksa stanovanja Ruske Federacije „Upravljanje ... kućama“.
  2. Zakon br. 185-FZ, 21. jul 2007. „O Fondu za pomoć reformi stambeno-komunalnih usluga.”

Korak po korak procedura otvaranja firme

  1. Naručite ili sastavite detaljan poslovni plan - od vitalnog je značaja za organizaciju ovog složenog preduzeća.
  2. Napravite preduzeće u obliku individualnog preduzetnika ili LLC preduzeća, ako već postoji - dopunite vrste delatnosti prema OKVED-u, izvršite izmene u statutarnim dokumentima.
  3. Položiti kvalifikacioni ispit o poznavanju Kodeksa stanovanja Ruske Federacije i drugih regulatornih dokumenata iz oblasti stambeno-komunalnih usluga.
  4. Dobiti licencu za otvaranje društva za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga.
  5. Opremiti prostorije, formirati osoblje, nabaviti opremu.
  6. Sklopiti ugovor sa stanarima, prihvatiti tehničku dokumentaciju.
  7. Formalizirajte ugovorne odnose sa pružaocima usluga i započnite posao.
  8. Napravite web stranicu s otkrivanjem informacija o društvu za upravljanje, unesite podatke u GIS za stambeno-komunalne usluge.

Poteškoća u organizaciji poslovanja je dobijanje licence, detaljno ćemo razmotriti ovu proceduru.

Prema podacima Ministarstva građevinarstva, 15 - 20% postojećih kompanija za upravljanje nije dobilo licence. Do kraja 2017. godine, stručnjaci predviđaju da će do 35% kompanija napustiti tržište

Dobijanje licence, uslovi i uslovi

Licenciranje preduzeća koja upravljaju stambenim zgradama uvedeno je 2015. godine, što zapravo znači prelazak te djelatnosti na profesionalnu osnovu. Dozvole izdaje Državna stambena inspekcija. Pravilnik za pružanje ove usluge je odobren u svakom subjektu federacije, objavljen je na službenoj web stranici Uprave i Državnom portalu. Izdaje se na neodređeno vrijeme, ali vrijedi samo u jednoj regiji.

Uslovi za dobijanje licence:

  1. da je podnosilac prijave registrovan kao preduzetnik u Rusiji, nije dozvoljeno da upravlja;
  2. direktor preduzeća ima kvalifikaciju za pravo upravljanja stambenim zgradama;
  3. nema neizmirene (nepobrisane) osude za privredni prestup;
  4. podnosilac zahtjeva nije upisan u registar diskvalifikovanih lica, a preduzeće nije uvršteno na listu oduzetih dozvola.

Ako organizacija već posluje:

  1. zaključen ugovor o upravljanju stambenim zgradama koji ispunjava zahtjeve (dijelovi 2 - 6 člana 162 Stambeno-pravnog zakonika Ruske Federacije);
  2. informacije o preduzeću se objavljuju na Internet informacionom sistemu (na vlastitoj web stranici, GIS Stambeno-komunalne usluge).

Odluka komisije se donosi u roku od 45 dana, tokom kojeg se provjeravaju svi podaci i registri. Lista kopija dokumenata koji potvrđuju usklađenost budućeg korisnika licence neznatno se razlikuje u različitim regijama, tako da se morate kretati po propisima vašeg regiona. Državna taksa za licencu iznosi 30.000 rubalja. Uvjerenje o kvalifikaciji se izdaje službeniku nakon položenog posebnog ispita, rok važenja je 5 godina, u slučaju diskvalifikacije postaje nevažeći. Kompjuterski test sadrži 100 pitanja, a za 2 sata morate tačno odgovoriti na 86 pitanja. Ispit se polaže besplatno.

Dokumenti:

  1. Odjeljak X Kodeksa stanovanja Ruske Federacije „Licenciranje aktivnosti za upravljanje ... kućom“;
  2. Pravilnik “O licenciranju obavljanja djelatnosti...”;
  3. Standard objavljivanja informacija ... u oblasti upravljanja stambenim zgradama (Uredba br. 731, 23.09.2010.);
  4. Zakon br. 209-FZ, 21. jul 2014. „O državnom informacionom sistemu...”;
  5. Naredba br. 74/114/pr (odjeljak 10) “O... postavljanju informacija u GIS Stambeno-komunalne usluge.”

Profitabilnost poslovanja: kako kompanije za upravljanje zarađuju novac?

Zvanična statistika pokazuje nisku profitabilnost društava za upravljanje: od 5 do 10%. To je jedan od razloga zašto privatni biznis nerado ulazi u ovo područje. Glavni obrtni kapital društva za upravljanje čine plaćanja za usluge održavanja i tekuće popravke. Tarife za njih se dogovaraju sa stanovnicima i nije ih lako povećati. Ako ipak donesu zakon kojim se društva za upravljanje isključuju iz lanca plaćanja komunalnih usluga dobavljačima, neće se imati šta preraspodijeliti. U stvari, mnogi „upravnici kuća“ uzimaju kredite od dobavljača dok su u hroničnim dugovima.

Dodatni izvori prihoda za društva za upravljanje:

  1. uštede na poslovima održavanja u poređenju sa troškovima uključenim u tarife (usluge „gastarbajtera“, veleprodajne kupovine građevinskog i popravnog materijala);
  2. davanje u zakup nestambenog prostora i dijela dvorišnog prostora, oglasnog prostora;
  3. pružanje dodatnih usluga stanarima zgrade (konsijerž, obezbeđenje, parking, renoviranje stanova, ugradnja vodomera itd.);
  4. obavljanje dijela posla uključenog u plaćanje obaveznih usluga prema ugovoru preko vašeg LLC preduzeća (vlastite organizacije na podugovoru);
  5. uvođenje tehnologija za uštedu energije, posredničke naknade.

Troškovi se sastoje od:

  1. za izvođenje radova po ugovoru (tekuće popravke, inženjerski radovi, čišćenje);
  2. održavanje ureda, kupovina alata, potrošnog materijala, softvera, plaćanje usluga platnog centra);
  3. formiranje platnog fonda (direktor, knjigovođa, čistačica, domar);
  4. plaćanje poreza na dohodak i PDV-a;

Vječna glavobolja društva za upravljanje su hronična potraživanja stanovnika. Može se nadoknaditi samo sudskim putem, što je dugotrajno i neefikasno. Iskreno, mora se reći da kompanije za upravljanje također aktivno iskorištavaju kako nepismenost potrošača tako i pasivnost u odbrani svojih prava. Postoji direktna zavisnost rasta profita od broja servisiranih kuća: mnogi praktičari smatraju da posao može biti profitabilan samo ako ima najmanje 5 kuća u funkciji.

Zaključci

Specifičnost djelatnosti upravljanja stambenim zgradama ostavlja malo mogućnosti malim preduzećima. To nije toliko zbog veličine investicije, koliko zbog poteškoća u izgradnji odnosa sa organizacijama za snabdevanje resursima i gradskim vlastima. Široko polje aktivnosti u sektoru stambeno-komunalnih usluga za mala preduzeća je pružanje podugovaračkih usluga. To uključuje glavne i tekuće popravke, kućne usluge, održavanje komunalija, postavljanje sistema video nadzora, interfona, obezbeđenje, uređenje, uređenje, iznošenje smeća. Dobro rješenje za poduzetnika početnika bila bi franšiza za stambeno-komunalne usluge - kao prilika za vođenje posla bez posebne pravne, finansijske i ekonomske obuke. Međutim, još uvijek je malo ponuda na tržištu, a većina se ne odnosi na upravljanje, već na pružanje usluga po ugovoru.

Mnogi vlasnici stanova u Ruskoj Federaciji radije upravljaju imovinom svoje zgrade zajedno s drugim stanovnicima u obliku HOA. Stvaranje ovakve strukture je prilično striktno regulisano zakonom, međutim, implementacija ove inicijative pretpostavlja sasvim logičan scenario. Kako organizirati HOA u kući? Na koje zakonske nijanse treba obratiti posebnu pažnju?

Opcije kućne kontrole

Vlasnici kuća u stambenim zgradama moraju na neki način organizirati zajedničko upravljanje zajedničkom imovinom, osigurati komunalnu opskrbu zgrade i održavati njeno tehničko stanje. Ovo se može uraditi u okviru tri šeme.

Prvo, postoji mogućnost organiziranja direktnog upravljanja kućom od strane vlasnika kuće. To je moguće ako nema više od 16 stanova.

Drugo, možete osnovati udruženje vlasnika kuća ili zadrugu.

Treće, možete prenijeti kuću na kompaniju za upravljanje.

Koja je od ovih opcija bolja? Zašto se mnogi građani pitaju kako napraviti HOA u svom domu?

Činjenica je da je udruženje vlasnika kuća obično ekonomski isplativije. Ne postoje neprozirne oznake na osnovnim uslužnim programima. Također, komunikacija između vlasnika stanova doprinosi izgradnji konstruktivnih odnosa među susjedima, zajedničkim rješavanjem mogućih poteškoća u upravljanju kućom, koje društvo za upravljanje ne može uvijek kompetentno riješiti.

Pogledajmo bliže neke od karakterističnih karakteristika HOA-a.

Posebnosti

Ako se stanovnici kuće odluče za stvaranje HOA, moći će iskoristiti niz prednosti koje se odnose na organizaciju upravljanja zajedničkom imovinom i snabdijevanje stambenim objektima potrebnim vrstama komunalnih usluga.

Na primjer, udruženje vlasnika kuća može samostalno riješiti neke probleme ili privući vanjske izvođače. Ako je HOA sklopila ugovor sa uslužnom organizacijom, tada ima pravo kontrolirati kvalitetu pružanja relevantnih usluga. Izvođač HOA mora osigurati da se njegove funkcije obavljaju tako da rezultat ispunjava kriterije koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije u odnosu na komunalne usluge.

HOA je odgovoran za održavanje imovine pod općim upravljanjem u skladu sa kriterijima utvrđenim tehničkim propisima, kao i pravnim aktima koje je odobrila Vlada Ruske Federacije.

Dakle, HOA nije samo prilika, već i dodatna obaveza vlasnika prema svojim susjedima, to je odgovornost i spremnost da se prouče različite nijanse vezane za upravljanje zajedničkom imovinom i organizaciju korištenja relevantnih komunalnih usluga od strane stanovnika.

Ko može kreirati HOA?

Udruženje vlasnika kuća može se organizovati radi zajedničkog upravljanja zajedničkim uslugama domaćinstva od strane stanara jedne ili više stambenih zgrada koje se nalaze na jednoj ili graničnoj zemljišnoj parceli. Također, nekoliko zgrada izgrađenih u blizini može se ujediniti u HOA, čak i ako svaka ima istog vlasnika. Udruženja vlasnika kuća mogu se formirati od strane ljetnikovaca. Struktura društva može uključivati ​​lične parcele, garaže i druge objekte koji se odnose na stambenu infrastrukturu.

Kako organizovati HOA? Pogledajmo nekoliko faza implementacije ove inicijative.

Informisanje stanovnika

Prva faza uključuje organizovanje opšte skupštine vlasnika. Međutim, tome prethodi prikupljanje potrebnih podataka o stanovnicima kuće ili grupe zgrada. Relevantne informacije mogu se zatražiti u teritorijalnoj službi Federalne službe za registraciju. Možda će vam trebati i informacije o prostorijama koje su zastupljene u strukturi kuće. To bi trebalo zatražiti od BTI.

Zatim biste trebali stvoriti inicijativnu grupu vlasnika odgovornih za održavanje opšte skupštine stanovnika. Po pravilu, ti isti ljudi su odgovorni za organizaciju HOA i za sve naredne faze stvaranja partnerstva. Stoga bi trebalo formirati odgovarajući tim od građana koji imaju dovoljno vremena da se bave ovom društveno korisnom djelatnošću.

Najbolji način za prenošenje informacija

Inicijativa grupa vlasnika mora naknadno poslati pismena obavještenja ostalim stanarima da dolazi skupština. Ovaj dokument mora naznačiti gdje će se događaj održati, ko je odgovoran za njegovu organizaciju i kome možete kontaktirati da biste postavili bilo kakva pitanja. Sadržaj dnevnog reda sastanka također mora biti uključen u obavještenje. Važna nijansa: ako u kući postoji, na primjer, trgovina, onda se dokument također mora poslati tamo.

Preporučljivo je da dotična obavještenja pošaljete preporučenom poštom. Možete ih, naravno, lično predati stanarima, ali od njih treba uzeti potvrdu o prijemu dokumenta. Obavještenja se moraju poslati 10 dana prije održavanja skupštine. Članovi inicijativne grupe moraju zadržati dokumente koji potvrđuju da su stanovnici upoznati sa informacijama.

Sljedeća važna faza u odlučivanju kako brzo i ekonomično organizirati HOA uključuje održavanje generalnog sastanka. Razmotrimo relevantne nijanse.

Generalna skupština

Glavni alat za donošenje odluka na skupštini vlasnika je glasanje. Stoga bi ljudi koji su odgovorni za organizaciju HOA trebali pripremiti posebne formulare za izražavanje volje stanovnika. Struktura ovih dokumenata je vrlo jednostavna - to bi trebalo da budu tabele sa punim imenom, kao i kolone „Za“, „Protiv“ i „Uzdržan“.

Na početku sjednice mora biti izabran njen predsjedavajući - većinom glasova prisutnih vlasnika. Također morate odabrati sekretaricu koja će voditi zapisnik sa sastanka stanara. Važno je da je na događaju prisutno više od dvije trećine stanara zgrade koji imaju pravo glasa. Ovo je preduvjet kako pravilno organizirati HOA. Ono što će biti odlučeno na sastanku je obavezno za sve stanovnike, čak i one koji nisu došli na događaj. Ukoliko nije bilo moguće okupiti dvije trećine vlasnika, inicijativna grupa će morati ponoviti posao organizacije sastanka. Moguće je da će morati uključiti komponentu kampanje u svoje aktivnosti.

Tokom opšte skupštine, stanovnici odlučuju da će se formirati partnerstvo, odobravaju statut HOA-e, biraju članove njenog odbora, a takođe imenuju komisiju za reviziju.

Sastavljanje zapisnika sa sastanka

Nakon uspješno održanog sastanka HOA-e, potrebno je zabilježiti njegove rezultate u zapisnik. Ovaj dokument je najvažniji sa pravne tačke gledišta kada se odlučuje kako organizirati HOA u kući. Protokol mora pripremiti inicijativna grupa i mora biti u skladu sa odredbama stambenog zakonika Ruske Federacije.

Dotični dokument mora sadržavati podatke o pokretaču sastanka, pitanjima o kojima se raspravljalo i glasanju. Najvažnija tačka protokola je podatak o tome koliko je ljudi došlo na sastanak, kao i korelacija površine njihovih stanova sa općim pokazateljem cijele zgrade.

U roku od 10 dana nakon sastanka, stanari moraju biti upoznati sa zapisnikom. Možete ga napraviti nekoliko fotokopija i okačiti na ulaze ili posebne informativne štandove, staviti u poštanske sandučiće, a ako je moguće, kopije predati lično stanarima.

Povelja je ključni dokument HOA. Razmotrimo karakteristike njegovog sastava.

Odobrenje povelje

Usvajanje povelje je najvažniji uslov za rješavanje pitanja kako na zakonit način organizirati HOA.

Struktura dokumenta treba da sadrži tačke koje pokrivaju:

  • opšte odredbe;
  • formulacije koje odražavaju ciljeve i aktivnosti HOA;
  • pravni status HOA;
  • vlasništvo nad prostorom u kući;
  • sredstva, vlasništvo HOA;
  • ekonomske aktivnosti HOA;
  • karakteristike članstva;
  • prava i obaveze HOA i njenih članova;
  • Organi upravljanja HOA;
  • nijanse održavanja glavne skupštine partnerstva;
  • odredbe o reorganizaciji i likvidaciji HOA.

Podzakonski akt može biti usvojen samo ako više od dvije trećine vlasnika kuća glasa za.

HOA registracija

Sljedeći korak u odlučivanju kako organizirati udruženje vlasnika kuća je stvarna registracija HOA. Agencija koja je nadležna za ovaj postupak je Federalna poreska služba.

Da biste registrovali HOA, morate platiti državnu taksu, popuniti prijavu (njegov obrazac će izdati Federalna porezna služba), ovjeriti ovaj dokument kod notara, uzeti 2 kopije povelje, 3 ovjerene kopije zapisnik sa sastanka i sve to odnijeti u teritorijalnu kancelariju Federalne poreske službe u gradu. Nakon što odjel registruje HOA na propisan način, članovi uprave udruženja trebaju otvoriti račun u banci. Nakon toga možete početi sa radom.

Formalnosti po završetku registracije

Razmotrimo neke od nijansi karakterističnih za završne faze stvaranja HOA. Proučili smo kako organizovati partnerstvo u smislu generalne skupštine i odobravanja povelje. Ali odbor treba da preduzme niz drugih radnji koje zahtijeva zakon. Tako, na primjer, ako je prije stvaranja HOA kuća bila u vlasništvu društva za upravljanje, onda je potrebno na propisan način obavijestiti da su vlasnici odlučili da se sami brinu o održavanju stambenog prostora i sklopili partnerstvo .

Prijenos kuće na upravljanje HOA-om vrši se uz učešće posebne komisije. Njegovi članovi su predstavnici opštinskih vlasti, kao i organa upravljanja uspostavljenog partnerstva. Tokom ove faze pravnih odnosa, kuća se evidentira u bilansu stanja HOA u skladu sa potvrdom o prijenosu i prijemu.

Pogledali smo kako organizirati HOA i kako je kuća prihvaćena od kompanije za upravljanje. Koje su još važne radnje organa upravljanja partnerstvom nakon dobijanja svih potrebnih ovlaštenja? Na primjer, ubrzo nakon uspješne registracije HOA i pratećih procedura u vezi sa prijemom kuće, biće potrebno zaključiti ugovore sa uslužnim preduzećima za pružanje komunalnih usluga. Druga važna komponenta posla je organizovanje sistema za obračun plaćanja za održavanje kuće.

Naučili smo kako napraviti HOA. Upute korak po korak koje smo sastavili dotiču se ključnih tačaka ovog postupka. Može se primijetiti da se stambeno zakonodavstvo Ruske Federacije prilično često prilagođava. Stoga bi inicijatori kolektivnog upravljanja kućom trebali periodično pratiti relevantne izmjene zakonskih akata kako bi rad HOA bio potpuno zakonit.

Organizacija HOA: zakonodavne nijanse

Pogledajmo neke od pravnih nijansi stvaranja HOA. Kako organizirati partnerstvo u potpunosti u skladu sa zakonom, pitanje je koje je relevantno u svakoj fazi implementacije odgovarajuće inicijative vlasnika kuća. Na šta inicijatori stvaranja HOA treba da obrate posebnu pažnju u pogledu usklađenosti svojih aktivnosti sa zahtjevima zakona?

Na primjer, ako postoji pitanje kako organizirati udruženje vlasnika kuća u novoj zgradi, onda prvo na što treba obratiti pažnju je da kuća mora biti puštena u funkciju do početka rada na stvaranju partnerstva.

Još jedan važan aspekt je da zapisnik sastavljen po rezultatima skupštine moraju potpisati svi koji su glasali za nju. Ako ovaj kriterij nije ispunjen, Federalna porezna služba će odbiti registraciju partnerstva.

Ako HOA stvaraju vlasnici privatnih kuća ili vikendica, tada odgovarajuću odluku moraju donijeti svi koji posjeduju relevantnu nekretninu. Zauzvrat, ako govorimo o izboru predsjednika odbora HOA, onda je dozvoljeno da glasa najmanje dvije trećine vlasnika.

Upravljanje domom za HOA

Među pravnim kategorijama koje su prilično nove za zakonodavstvo Ruske Federacije, koje se odnose na organizaciju upravljanja zajedničkom imovinom, je i savjet stambene zgrade. Ova javna struktura je namijenjena da zamijeni HOA ili društvo za upravljanje zbog njihovog privremenog odsustva. Savjet stambene zgrade se mora formirati ako u zgradi ima više od 4 stana. Kao iu slučaju HOA, pretpostavlja se da će predsjedavajući ovog tijela biti izabran. On mora biti jedan od vlasnika stanova koji su uključeni u strukturu stambene zgrade. Ako stanovnici ne osnuju vijeće stambene zgrade, onda će općinske vlasti same morati pokrenuti opći sastanak vlasnika stanova.



Podijelite sa prijateljima:
Povezane publikacije