Ringi yöntemi bunu varsayar. Değerlendirme Uygulaması

Bir kişi kendi parasını gelir getirici bir nesneye yatırdığında, yalnızca yatırılan sermayeden kar almayı değil, aynı zamanda bunun karşılığını da almayı bekler. Bu, yeniden satış yoluyla veya yalnızca faiz getirmekle kalmayıp aynı zamanda yatırımın yavaş yavaş geri dönüşünü sağlayacak kârlar elde edilerek yapılabilir.

Giriş bilgileri

Bir yatırımcı kendi sermayesini belirli bir mülke yatırdığında getiri ve kâr elde etmeyi bekler. Tahmini zaman değerlerini hesaplamanın üç popüler yolu vardır:

1. Sermayenin doğrusal getiri yöntemi. Ring'in adını almıştır.
2. Yatırım getirisi oranını ve ikame fonu kullanarak sermayeyi geri döndürme yöntemi. Adını Inwood'dan alıyor.
3. Sermayeyi risksiz bir faiz oranı ve kurtarma fonu üzerinden iade etme yöntemi. Hoskold'un adını almıştır.

Her birinin ne olduğunu birkaç kelimeyle açıklayalım:

1. Ring'in yöntemi. Aşağıdaki prosedüre göre bir senaryonun geliştirilmesini içerir: yatırılan sermayenin ana tutarının geri ödenmesi eşit parçalar halinde gerçekleştirilir. Bu durumda ödeme tutarları farklı olmayacaktır. Bu yöntem, borcun ödenmesinde kullanılan nakit akışının değerinde yıllık bir düşüş olacağını varsaymaktadır. Bu nedenle gelirin eşit olmadığı durumlarda kullanılamaz.
2. Inwood yöntemi. Yatırım getirisi oranı, yatırım getirisi durumunda olduğu gibi aynı yüzde oranıyla hesaplanan ikame fon faktörüne eşittir. Yatırımlardan tam bir getiri elde edilmesi ve bunlardan karşılık gelen karların alınması durumunda bu yaklaşımın kullanılması tavsiye edilir.
3. Hoskold'un yöntemi. İşlem sırasında yatırılan sermayenin bir kısmının kaybolmasının muhtemel olduğu durumlarda kullanılır. Bu durumda cari gelir hem tazminat hem de yatırımdan elde edilen kâr olarak kabul edilir. Örneğin, kiralanan bir konut binasının yıkılması durumunda bu geçerlidir. Bu nedenle, Hoskold yöntemi kullanılarak yapılan yatırımın getirisi, yalnızca yatırılan sermayenin geri ödenmesine değil, aynı zamanda yapılan manipülasyonlardan kar elde edilmesine de dayanmalıdır.

Şimdi onlara daha detaylı bakalım.

Halka yöntemi

Şimdi matematiksel yönlere daha fazla bakalım. Yıllık sermaye getirisi oranını elde etmek için varlığın maliyetinin %100'ünü kalan faydalı ömrüne bölersiniz. Başka bir deyişle varlığın hizmet ömrünün tersi bir değere ihtiyacımız var. Getiri oranı, faizsiz kurtarma fonuna yerleştirilen orijinal sermayenin yıllık payıdır.

Küçük bir yatırım örneğine bakalım. Diyelim ki beş yıllık bir yatırım var. Yıllık getiri oranı %18’dir. Bu durumda sermayenin yıllık doğrusal getiri oranı %20 olacaktır. Bu, basit manipülasyonlarla elde edilir: %100/5=%20. Bu durumda kapitalizasyon oranı %38 olacaktır. Bu rakamın nereden geldiğini anlamayanlar için: %18 + %20 = %38.

Inwood yöntemi

Bu yaklaşım, geri dönen sermayenin, yatırımın getirisi oranında yeniden yatırılmasına karar verildiği durumlarda kullanılır. Bu seçeneğin bir diğer adı da yıllık gelir yöntemidir. Küçük bir örnek vereyim: Yatırım süresi beş yıldır. Yatırım getirisi %12'dir. Kurtarma fonu faktörü (yeniden yatırımından) %0,1574097'dir. Böylece katsayı %0,2774097'ye eşit olacaktır.

Hoskold yöntemi

Bu yaklaşımın formülü, ilk yatırım oranının yüksek olmadığı durumlarda kullanılır. Ve buna yeniden yatırım yapılması pek olası görünmüyor. Bu nedenle matematiksel hesaplamada risksiz faiz oranının referans olarak kullanıldığı varsayılmaktadır.

Anlamak için küçük bir örneğe bakalım. Beş yıl boyunca yatırımlardan yıllık %12 getiri sağlayan bir yatırım projesi var. Fonların geri dönüşü nedeniyle belirli tutarlar %6 oranında risksiz olarak yeniden yatırıma dönüştürülebilmektedir. Bu telafi faktörü ile sermayenin getiri oranı 0,1773964'tür. Bu durumda katsayı 0,2973964'e eşit olacaktır.

Formül neye benziyor? Hoskold'un yöntemi biraz daha karmaşık bir ifadenin kullanılmasını içerir. Genel olarak şuna benzer: R kapağı. = R geliri Kap. + Δ · R normu. geri dönmek

Hesaplamalar yapılırken Δ çok ilgi çekicidir. Sonuçta bu anlamın faydalı olup olmaması bu sembole bağlıdır. Dolayısıyla değerlendirilen nesnenin değeri değişmezse Δ sıfıra eşit olacaktır. Pozitif bir değer ancak fiyatının düşürülmesiyle elde edilebilir. Düşüşün gerçekleşeceği oranı görüntüler. Nesnenin maliyetinin artırılması planlanıyorsa negatif bir değer ayarlanır. Ayrıca büyümenin yaklaşık olarak gerçekleşeceği yüzdeyi de gösterir. Hoskold yöntemine göre getiri oranı yeterince dikkate alınmalıdır, aksi takdirde mali kayıplara yol açacak güvenilir olmayan veriler elde edilecektir.

Oranlar hakkında

Gerçek şu ki, söz konusu yöntemler boşlukta tek başına mevcut değildir. Kapitalizasyon oranı ve yatırım getirisi kullanımlarında büyük rol oynamaktadır. Birincisi, riski değerlendirirken ve yatırılan ve alınan fonları görüntülerken kullanılır. Ne kadar büyükse, teklif o kadar karlı olur. Doğru, dikkatli olmalısın. Kâr vaatleri ne kadar yüksek olursa, ilgili risklerin geçici bir durum olmaktan çıkıp gerçek bir şeye dönüşme olasılığı da o kadar artar.

Bahsetmeye değer bir diğer konu ise yatırım getirisi oranıdır. Belirli bir yatırımın kârlılığını veya kârsızlığını yüzde olarak göstermek için kullanılır. Formülü şuna benzer: (gelir - zarar) / yatırım tutarı *% 100.

Hangi zorluklar ortaya çıkabilir?

Görünen tüm dış sadeliğe rağmen, bazı aksaklıklar olabilir. Örneğin satış fiyatları şeffaf olmayan bilgilerdir. Bu nedenle nominal değerler ile gerçek sonuçlar arasında farklılıklar olabilir. Matematiksel modelleri istikrarlı piyasa koşullarında uygulamak en iyisidir. İlginçtir ki, her iki yönde hareket ederken sapmalar sağlanır. Örneğin pazar büyüdükçe kapitalizasyon oranı düşecektir. Elbette parametreleri iyileştirmenin kötü bir sapma olduğu söylenemez. Ancak kullanılan matematiksel modelin ayarlanması gerektiği gerçeğine yol açmaktadır.

Ayrı olarak, ödünç alınan fonların kullanımından bahsetmeye değer. Sonuçta ne yazık ki, yalnızca kendi mali durumunuzla yönetmek her zaman mümkün olmuyor. Bu durumda net faaliyet geliri kavramının bir dönem kullanılması gerekir ve geri dönüş fiyatı hesaplanmaz. Borç alınan fonlar kullanılmışsa, ilgili yatırımların yöntemine dikkat etmek daha iyidir.

Dikkate alınması gereken özellikler

Şimdi uygulanan yönler hakkında daha fazla konuşalım. Ana konuları her zaman dikkate almak gerekir. Cevabı beğenmediyseniz, bu, yapılan eylemlerin uygunluğunu düşünmek için bir nedendir.

Örneğin bir yatırım projesinin nakit akışları yapılan yatırımları telafi edebilecek ve kar getirebilecek mi? Çok basit bir seçeneği düşünelim. Bir adam bankaya para alır ve mevduat açar. Sözleşmenin bitiminden sonra hem anaparayı hem de vadesi gelen faizi alabilirsiniz. Tabii banka iflas etmezse. Ancak bu durumda, kanunla belirlenen azami tutarı aşmıyorsa anapara tutarından tasarruf etmeye güvenebilirsiniz. Bu nedenle, yalnızca bankacılık kurumunun güvenilirliği ve sunulan faiz oranı konusunda endişelenmeniz gerekir. Ancak bir yatırım projesinin nakit akışları gayrimenkul alımına yönelikse o zaman yatırımların karşılığını almasına dikkat edilmelidir. Yani projenin on yıl süreyle işletilmesi planlanıyorsa yüzde 10 depozito almak bu iş için açıkça yeterli değil. Yüzde on kâr ancak yatırım getirisinin %20 olması durumunda mümkündür. Daha az olması durumunda geri ödeme süresi artacaktır. Bu da projeyi daha az çekici hale getirecek. Haliyle yüzde yirmi, yarısını yatırımı telafi etmek için kullanmak ve kalan yüzde 10'u hak ettiğiniz gelir olarak değerlendirmek için yeterlidir.

Çözüm

İşte Hoskold, Ring ve Inwood'un yöntemleri. Bunlarla birlikte yatırım sermayesinin geri ödemesinin nasıl hesaplandığı da değerlendirilir. Matematiksel hesaplamalar, sermayenizi geri ödeyip kar elde etmeden önce ne kadar beklemeniz gerektiğini ve nihai boyutunun ne olacağını öğrenmenizi sağlayacaktır. Her ne kadar gerçek sorunları çözerken her şeyin makalede tartışılandan biraz daha karmaşık olacağı dikkate alınmalıdır. Finansal kayıp olasılığını en aza indirmek için matematiksel formül belirli noktaları dikkate alacak şekilde değiştirilebilir.

Geleneksel versiyonunda “Doğrudan kapitalizasyon yöntemi” genel terimiyle birleştirilen bir grup yöntem, Gayrimenkul Değerleme Raporlarında yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak Raporların, kullanılan modellerin uygulanabilirliğine ilişkin varsayımları ve sınırlamaları belirtmesi son derece nadirdir. Ve bu anlaşılabilir bir durum. Bu yöntemin uygulanabileceği koşulları (varsayımları) belirtirseniz, ana konumlar açısından ticari ve konut amaçlı gayrimenkullerle ilgili gerçek durumun çoğu zaman bu varsayımlara uymadığı açıkça ortaya çıkacaktır. Bu yöntemlerin meşru kullanımına ilişkin sorunlar, gayrimenkul değerlemesi üzerine teorik literatürde (Gribovsky, Ozerov, Mikhailets vb.) tartışılmaktadır. Bu konuların en genel konumlardan ele alındığına özellikle dikkat edilmelidir. Ancak Gayrimenkul Değerleme Raporlarının analizinin gösterdiği gibi, bu alandaki teorik araştırmalar, uygulamacı Değerleme Uzmanlarının çoğunluğu tarafından fark edilmemektedir. Bu nedenle, soruna uygulamalı bir değerleme uzmanının bakış açısından dönmek bana faydalı görünüyor. Bu makale, Rusya'da bu dönemin istikrarsız bir ekonomi özelliğinde gayrimenkul değerlemesi yaparken sıklıkla karşılaşılan tipik durumları standartlaştırmaya, bu durumlarla ilgili varsayım paketlerini formüle etmeye ve formüllerin kullanıldığı pratik durumların kapsamını genişletmeye çalışmaktadır. doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi doğru şekilde kullanılabilir. Asıl dikkat, artan emlak fiyatları ve artan kira oranlarını dikkate alan modellere veriliyor. Son 5 yılda "yaşlanan" mülklerin bile fiyatlarının enflasyonun çok üzerinde arttığını fark etmemek mümkün değil. Söz konusu sorunun resmini tamamlamak için bu çalışmalardan bazı hükümler burada kısmen tekrarlanmaktadır.

Doğrudan kapitalizasyon yöntemine uygun olarak (örneğin bakınız) kapitalizasyon oranı (R) Gayrimenkul değerleme sorunuyla ilgili olarak net işletme gelirini dönüştürmenize olanak tanıyan belirli bir katsayı vardır. (D), mevcut değerle gelecek yıl beklenen (PV) formülü kullanarak özellik:
PV = D/R (1)
Bu durumda kapitalizasyon oranı iki unsurdan oluşur:

• Yatırımın geri dönüş oranı
• Yatırımın geri dönüş oranı (sermaye geri kazanım oranı).

Yatırımın geri dönüş oranı, risksiz ve likit araçların piyasa getirisi ve gelecekteki gelirin belirsizliği ve değerlemesi yapılan mülkün yetersiz likiditesiyle ilişkili risk primi tarafından belirlenir. Sermaye geri kazanım oranı, mülkün beklenen kullanım süresi boyunca yıllık sermaye kaybının miktarına, net gelir tutarındaki değişikliğin niteliğine ve elde edilen gelirin yeniden yatırım yöntemine göre belirlenir. Literatürde açıklanan üç sermaye getirisi modeli vardır:

• Düz çizgi (Ringa modeli)
• Tazminat fonuna göre (Hoskold modeli)
• Yıllık gelir (Inwood modeli)

Buna ek olarak, yıllık geliri piyasa değeriyle ilişkilendiren ve esas olarak eskiye dönme maliyetini tahmin etmek için kullanılan Gordon modeli pratikte yaygınlaştı. Ring'in modeli, gelir akışının her yıl azalacağını varsaymaktadır. Sürekli artan kira oranları bağlamında böyle bir varsayım oldukça şüpheli görünmektedir. Bu nedenle bu model pratikte kullanılmamaktadır. Hoskold'un yöntemi, kiradan alınan paranın yıllarca depozitoda veya diğer risksiz ve buna bağlı olarak düşük gelirli araçlarda biriktirildiği ve tipik olmayan bir durumu ifade ettiği için gayrimenkul değerlemesinde de geniş uygulama alanı bulmadı. Etkili bir sahibinin stratejisi için. Tarafımızca incelenen ve İnternet kaynaklarında yayınlanan Raporların analizi, Inwood modelinin en yaygın şekilde kullanıldığını ve görünüşe göre modern pazarın gerçeklerini daha büyük ölçüde yansıttığını göstermektedir.

Başlangıçta, söz konusu modeller ve bunlara karşılık gelen formüller, indirgenmiş nakit akışı yöntemiyle doğrudan ilgili olmayan genel hususlardan elde edilmiştir. Ancak, uygulamalı alanların gelişim tarihinde sıklıkla olduğu gibi, doğru tahminler daha sonra genel teori açısından kesin bir şekilde doğrulandı. Bu olayda da aynı şey oldu. Değerlendirilen varlığın ürettiği nakit akışlarının klasik indirgenme yöntemine dayanarak, doğrudan kapitalizasyon yöntemi için formülleri kesinlikle matematiksel olarak elde etmenin mümkün olduğu ortaya çıktı. Bu, yalnızca uygulama kapsamını daha doğru bir şekilde belirlemeyi değil, aynı zamanda bunları geniş bir gerçek durumlar sınıfına genişletmeyi de mümkün kıldı. Bu tür dönüşümler için özel teknik birçok yayında bulunabilir (örneğin bkz.). Aşağıdaki modeller, mülklerin tüm değerlerini kaybetmediği ve orijinal yatırımın yalnızca bir kısmının geri kazanılmasının gerektiği durumlar da dahil olmak üzere çeşitli durumları kapsamaktadır. Bu formüller aynı zamanda tahmin dönemi için kira oranlarında beklenen büyümeyi ve gayrimenkul fiyatlarında beklenen artışı da hesaba katıyor. Bu nedenle, Gayrimenkul Değerleme Uzmanının pratik çalışmalarında karşılaştığı daha geniş yelpazedeki pratik durumlar için uygundurlar. Tüm formüller, çok genel tipik durumlar için geleneksel nakit akışı iskonto modeline dayalı olarak elde edildiğinden, indirgenmiş nakit akışı yöntemine dayalı değerlendirme sonuçlarıyla tamamen uyumludur.
Doğal olarak, önerilen tipik durumlar listesinin kapsamlı olduğu düşünülmemelidir. Gerçek hayat her zaman tüm modellerden daha zengin ve daha çeşitlidir.

Tipik durum 1. (Geleneksel Inwood modeli)

Geleneksel Inwood modeli, tahmin süresinin bir nesnenin kalan ömrünün tamamı olduğu ve değer verilen nesnenin tamamen değer kaybıyla sonuçlandığı bir durumu ifade eder. Bu modelin geçerli olduğu ana varsayımları formüle edelim:

• Tesisin beklenen hizmet ömrü N yıllar.
• Tüm çalışma süresi boyunca (tahmin süresi), nesne şunları getirir: sabit gelir, eşit D.
• Hizmet ömrünün (tahmin süresi) sonunda nesne değerini, yani gelecekteki değerini tamamen kaybeder. FVn = 0.

İndirgeme yöntemine göre formüle edilen varsayımlar altındaki cari değer aşağıdaki ifadeyle belirlenir.
(2)
Geçerli değere ilişkin ifadenin şu şekilde temsil edilebileceğini göstermek kolaydır (örneğin bkz.):
,

Bileşik faiz fonksiyonunu kullanma K6(r,n) Birimin amortismanına katkısını karakterize eden mevcut değer formülü şu şekilde olacaktır:

Hesaba katıldığında

Nerede K3(r,n)- tazminat fonu faktörü eşit
(3)

kapitalizasyon oranı için geleneksel formülü elde ederiz:
(4)
Inwood modeline göre sermaye değişimi ile büyük harf kullanımı yönteminin temel formülü olarak tüm kitaplarda verilmektedir.

Tazminat Fonu Faktörü K3(r,n) r getirisi ile yeniden yatırıma dönüştürüldüğünde dönem boyunca birikim sağlayacak ödemelerin miktarını karakterize eder N yıl bire eşit miktarda. Formül (4)'teki bu unsur, satın alma için harcanan ve beklenen ömür boyunca kaybedilen sermayenin geri ödenmesi ihtiyacını yansıtmaktadır.

Bu formüller günümüzde gayrimenkul değerlemesinde oldukça yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak altında yatan varsayımlar göz önüne alındığında, kullanımında daha dikkatli olunmalıdır.

Aslında kira oranları uzun süredir istikrarlı bir şekilde artıyor ve bu büyümenin beklenen gelecekte tamamen duracağını varsaymak için hiçbir neden yok. Standart ömür sona erdikten sonra gayrimenkulün değerinin sıfır olacağını varsaymak da oldukça şüpheli görünüyor. En azından, arsa mülk sahibine aitse, mülk tamamen yok edildikten sonra bile, arsa sahibi, arsanın maliyeti ve yapı elemanlarının bir kısmı tutarında bir miktar sermayenin sahibi olarak kalır. Bu nedenle yukarıda formüle edilen varsayımları doğrulamak her zaman mümkün değildir.

Ancak özel gayrimenkullere değerleme yapılırken bu gibi durumlar ortaya çıkabilmektedir. Örneğin, nüfusa hizmet veren gaz boru hattı sistemlerinin işletilmesinden elde edilen gelir artmıyor (enflasyon olmadan gerçek fiyatlarla) ve bu yapıların maliyeti yaşlandıkça düşüyor ve kullanım ömrünün sonunda sıfır oluyor. Nüfusun güç kaynağıyla ilgili gayrimenkullerin ve sosyal öneme sahip diğer nesnelerin değerlendirilmesinde de benzer bir durum ortaya çıkıyor.

Tipik durum 1a

Bu durum, 1. tipik durumun tüm özelliklerini yalnızca bir ek varsayımla korur: Tesisin beklenen ömrü çok uzundur (neredeyse sınırsızdır).

Dolayısıyla iade edilecek tutar sonsuz sayıda yıla yayılmaktadır ve formüllerden de anlaşılacağı üzere kapitalizasyon oranı (3), (4) R:
R = r(5)

Bu formülün uygulanabilirliği konusunda ilk duruma ilişkin yorumları da akılda tutmak gerekir.

Tipik durum 2

Hesaplama, mülkün ve piyasanın bir miktar istikrar (durağanlık) sergilediği sınırlı bir tahmin ufku için gerçekleştirilir ve bu da bize aşağıdaki varsayımları yapmamıza olanak tanır:

Bu durumda nakit akışının bugünkü değerinin hesaplanması basit bir doğrusal denklemin çözülmesine indirgenir. PV:

Açık dönüşümlerden sonra, mevcut değeri hesaplamak için yoğunlaştırılmış bir formül elde ederiz.

Buradan:
Veya standart forma indirgeyerek şunu elde ederiz:
(6)

Ortaya çıkan formül, türetilmesiyle birlikte çeşitli yayınlarda verilmektedir (örneğin bakınız). Ancak, Değerleme Uzmanları tarafından nadiren kullanılır. Yukarıda belirtildiği gibi çoğu durumda formül tercih edilir (4) . Yazara göre mülkün değerinin ne kadarını kaybedeceğinin varsayımı 5 yıl, mülkün tamamen değerini kaybetmesinin kaç yıl süreceğini tahmin etmekten daha doğaldır. Geleneksel Inwood formülüne göre değerlendirme yapılırken genellikle yapıldığı gibi, kalan hizmet ömrünü standart süreye göre hesaplamak tamamen şüpheli görünüyor. (4) . Bu, kapitalizasyon oranının bu versiyonunun bazı durumlarda geleneksel olandan daha haklı olabileceğini iddia etmek için zemin hazırlıyor (4) .

Ancak bu formülün kullanımında sabit gelir varsayımı ve gayrimenkul değerinde büyüme olmaması nedeniyle sınırlamalar devam etmektedir. Bu tür varsayımlar, yukarıda belirtildiği gibi özel gayrimenkullerin değerlemesinde ortaya çıkan durumlar dışında, gayrimenkul piyasasının mevcut durumu için pek gerçekçi görünmemektedir.

Tipik durum 2a

Bu durum, tek bir açıklamayla 2. tipik durumun tüm özelliklerini taşımaktadır:

Tahmin dönemi boyunca mülkün değerinde gözle görülür bir kayıp beklenmemektedir veya bu düşüş, fiyatlardaki karşılık gelen artışla telafi edilecektir. Bu durumda mülkün değerinin tahmin dönemi sonuna kadar değişmeden kaldığını varsayabiliriz. (FVn = PV) ve dolayısıyla nesne n yıl sonra yeniden satıldığında, ilk yatırımın tamamı iade edilecektir. Bu varsayım altında, formülden de anlaşılacağı üzere harcanan fonların ve kapitalizasyon oranının iade edilmesine gerek yoktur. (6) , getiri oranına eşit olur:
R = r

Tipik durum 3.

Bu durum, gayrimenkulün piyasadaki genel büyümesine bağlı olarak gayrimenkulün piyasa değerinin artması ve eş zamanlı olarak gayrimenkulün değer kaybı nedeniyle değer kaybı yaşaması ile ilişkili etkileri yansıtmaktadır. Hesaplama formülünü türetirken yapılan ana varsayımları formüle edelim.

Bu varsayımlar altında, bir mülkün mevcut değerinin hesaplanmasına yönelik denklem şu şekli alacaktır:
(7)

Yukarıda açıklananlara benzer dönüşümlerden sonra kapitalizasyon oranı şu şekilde yazılabilir:
(8)

Burada şu duruma dikkat edilmelidir. Böyle bir modelin doğrudan kullanımı oldukça sınırlıdır. Gerçek şu ki, gayrimenkul fiyatlarındaki eş zamanlı artışla birlikte kira gelirinin sabit kalması piyasa için tipik değildir. Bu nedenle bu modelin kullanımı dikkatli kullanılmalıdır. Ortaya çıkan ifadenin belirli durumlarda doğrudan büyük harf kullanımı katsayısı için iyi bilinen formüllere dönüştüğünü görmek kolaydır. Özel durumları ele alalım:

1. Gayrimenkulde büyüme yok, kısmi aşınma ve yıpranma öngörülüyor:

Formül eşleşiyor (6)

2. Gayrimenkul büyümesi yok, tamamen amortisman öngörülüyor

Formül eşleşiyor (4)

Gayrimenkul büyümesi tahmin ediliyor ve tahmin süresi boyunca aşınma ve yıpranmaya bağlı değer kaybının önemsiz olduğu varsayılıyor:

4. Gayrimenkulde büyüme yok, tahmin dönemindeki aşınma ve yıpranma önemsizdir (değer azalması ihmal edilebilir). Bu durumda:

Tipik durum 4

Bu tipik durum, kira oranlarının eşit oranda arttığı durumu ifade eder. G ve mülkün değeri tahmin döneminin sonuna kadar sıfır olacaktır. Değerlemesi yapılan nesnenin kısa süreliğine kiralanan bir arsa üzerinde yer alan bir bina olması durumunda değerleme uzmanı bu durumla karşı karşıya kalır (örneğin; 5 yıl). Bu durumda kira oranı piyasayla birlikte artar, ancak belirli bir sürenin ardından bina yıkıma tabi olur ve dolayısıyla böyle bir mülkün eski haline döndürülmesinin maliyeti sıfıra eşit kabul edilebilir. Hesaplama formülü türetilirken kabul edilen, söz konusu duruma karşılık gelen ana varsayımları formüle edelim.

(9)

Basit dönüşümlerden sonra, mevcut değer için doğrudan kapitalizasyon katsayısının şu şekilde sunulabileceği basit bir formül elde ederiz:
(10)

İlave varsayımlar eklendiğinde bu formülün bilinen formüllere dönüştüğünü göstermek kolaydır. Özellikle ne zaman g=0(ödeme artışı yok), formül (10) formüle giriyor (4) tipik bir durum için 1 .

Tipik durum 5

Kira oranlarının sabit bir oranda artacağı varsayılmaktadır G. Gayrimenkulün değeri de aynı oranda artıyor. Ancak tahmin dönemi boyunca gözle görülür bir aşınma beklenmemektedir.

Durum oldukça doğaldır. Gayrimenkul fiyatlarının kısa sürede hızlı arttığı dönemlerde, yaşlanmaya bağlı değer kaybının etkisi göz ardı edilebilmektedir.

Hesaplama formüllerini türetirken kabul edilen, söz konusu duruma karşılık gelen ana varsayımları formüle edelim.

• Tahmin dönemi - N yıllar. Tahmin dönemi boyunca kiralar artıyor ve buna bağlı olarak mülk, yıllık olarak eşit oranda artan net işletme geliri üretiyor. G.
• Net işletme gelirinden elde edilen yıllık ödemeler her yılın sonunda alınır.
• Dönemsel gelirin sermaye getirisini temsil eden kısmı, yatırım getirisi oranında yeniden yatırılır.
• Tahmin süresi sonunda nesne orijinal değerini kaybetmez (tahmin süresi boyunca aşınma ve yıpranma nedeniyle oluşan değer kaybı ihmal edilebilir).
• Tahmin döneminin tamamı boyunca, emlak piyasasının fiyatları yıllık olarak eşit oranda artırması bekleniyor. G. Bu nedenle tahmin döneminin sonunda emlak piyasasındaki fiyatlar artacak (1+g)^n bir kere. Buna göre değerlendirilen nesne için de aynı büyüme bekleniyor.

Bu varsayımlar altında, bir mülkün mevcut değerinin hesaplanmasına yönelik denklem şu şekilde yazılabilir:
(11)
Açık dönüşümlerden sonra iyi bilinen Gordon formülünü elde ederiz:

Buna göre kapitalizasyon oranı şu şekildedir:
(12)

Esasen, doğrudan kapitalizasyon yöntemi için temel formül olarak Gordon formülünün kullanılması, çok uzun bir süre boyunca kiradaki artışın, binanın yıpranmasından kaynaklanan azalmadan önemli ölçüde daha önemli olması beklenebilirse mümkündür. . Bazı durumlarda bu varsayım oldukça haklı görünmektedir. Nitekim son yıllarda kira oranlarında ve buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında fiziksel yıpranma ve yıpranmadan kaynaklanan değer kaybının çok üzerinde istikrarlı bir artış yaşanıyor. Sonuç olarak, örneğin üç yıl önce satın alınan bir ofis, doğal yaşlanmasına rağmen bugün satın alındığından daha yüksek bir değere sahip. Bu durumda sermaye geri ödemesinden bahsetmeye gerek yoktur. Dolayısıyla, yeterince uzun bir vadede emlak piyasasındaki fiyatların ve buna karşılık gelen kira oranlarının eşit bir sabit oranda büyüyeceği varsayımına dayanırsak G ise piyasa değeri Gordon formülüne göre belirlenir. Formül elde edilirken sonsuz bir akışın varsayılmadığını özellikle vurgulamak gerekir. Dolayısıyla Gordon'un modeli yalnızca sonsuz akış için geçerli değildir. Tahmin edilen piyasa dinamiklerine ilişkin daha yumuşak varsayımlar altında da kullanılabilir. Gordon modelinin meşru kullanımı için, mülk fiyatlarının ve kira oranlarının sözde "eş zamanlı" ('dan itibaren bir dönem) sabit bir yıllık oranda artması yeterlidir.

Çoğu durumda bu varsayım, öngörülebilir gelecekte sürekli büyüme varsayımlarından daha makul görünmektedir.

Tipik durum 6

Bir mülkün değerindeki değişikliklerin iki karşıt faktörün etkisi altında meydana geldiği varsayılmaktadır. Bir tarafta aşınma ve yıpranma var, bunun sonucunda da tahmin dönemi boyunca gayrimenkulün değerinin bir kısmı kayboluyor. Öte yandan, benzer mülklere yönelik pazarın genel büyümesiyle birlikte gayrimenkul maliyeti de artıyor. Bu durum en genel olanıdır ve bizim açımızdan emlak piyasasındaki gerçek durumu en doğru şekilde yansıtmaktadır. Formülün türetilmesinde kullanılan ana varsayımları belirtelim:

(13)

Bu ifade gayrimenkulle ilgili genel durumu en iyi yansıtıyor. Burada nesnenin çalışma sırasında (fiziksel ve ahlaki olarak) yıprandığı ve ilk değerini kaybettiği dikkate alınır. Aynı zamanda piyasadaki genel süreçler, değerinde bir artışa ve aynı zamanda faaliyetinden elde edilen gelirde de bir artışa yol açmaktadır. Bu model açısından bakıldığında bir mülkün değeri zamanla aşınma ve yıpranmaya maruz kalsa da artabilir. Bu, yaşlanan gayrimenkullerin fiyatlarının ne kadar hızlı ve hızlı bir şekilde arttığını gözlemlediğimiz günümüzün gerçeklerine çok iyi uyuyor.

Doğal olarak bu ifade, uygun varsayımlar dahil edildiğinde daha önce elde edilen formüllere indirgenir. Örneğin, tahmin dönemi boyunca aşınmanın gözle görülür şekilde ortaya çıkmayacağını varsayarsak (ben=0) O zaman kapitalizasyon oranının genel ifadesi, iyi bilinen Gordon formülü biçimini alacaktır:
Özet veriler

Sonuç olarak, çeşitli durumlara ve ilgili varsayımlara karşılık gelen formüllerin bulunduğu bir tablo sunuyoruz.

Masa:

Durumun açıklaması (Temel varsayımlar)	kapitalizasyon oranı
TS-1 Gayrimenkulün yıpranması, işletme sonunda tamamen değer kaybı. Gelir sabittir.
TS-2 N eşittir BEN. Emlak piyasasında fiyatlarda artış yok FVn = (1 - I)PV Gelir sabittir.
TS-1a Sınırsız hizmet ömrü (sonsuz gelir akışı), Sabit gelir
TS-2a Aşınma ve yıpranma yok, gayrimenkul büyümesi yok (FVn = PV).Gelir sabittir	(ne olursa olsun N)
TS-3 Gayrimenkulün amortismanı. Kısmi değer kaybı. Döneme ilişkin yüzde olarak ifade edilen amortisman N eşittir BEN. Gayrimenkul değerleri her yıl artıyor G. (FVn = (1+g)^n) Gelir sabittir.
TS-3a G. (FVn = (1+g)^n). Gelir sabittir.
TS-4 Kullanım sonunda tamamen değer kaybı G.
TS-5 Aşınma yok. Gayrimenkul değerleri her yıl artıyor G (FVn = (1+g)^n). Gelirler her yıl artıyor G.	(ne olursa olsun N)
TS-6 Gayrimenkulün amortismanı. Kısmi değer kaybı. Döneme ilişkin yüzde olarak ifade edilen amortisman N eşittir BEN. Gayrimenkul hızla büyüyor G. (FVn = (1 - I)(1+g)^n). Gelirler her yıl artıyor G.

Sol sütunda verilen koşullar, ilgili formüllerin hangi varsayımlar altında elde edildiğini kısaca göstermektedir. Ancak yukarıdaki formüllerin pratik uygulaması, gerçek durumların anlamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektirir. Bir veya başka bir modeli her seçtiğinizde, bu mülkle ilgili beklentilerin neler olduğunu açıkça anlamalısınız. En azından aşağıdaki sorulara net bir şekilde cevap vermelisiniz:

Öngörülebilir dönemde mülkün kirası ne yönde değişecek?

Tahmin dönemi sonrasında mülkün değerinden ne beklenmelidir?

Bu süre, varlığın beklenen ömrüne eşitse (çoğunlukla doğrudan kapitalizasyon yönteminde varsayıldığı gibi), o zaman nihai değerin sıfır olduğu varsayılabilir mi, yoksa bir miktar değer mi kalacak (örneğin, arazi değeri) ?

Bu sorulara açık cevaplar, bir varsayımlar (varsayımlar) paketini doğru bir şekilde formüle etmenize ve yeterli modelleri kullanmanıza olanak sağlayacaktır.

ek Notlar

Ortaya çıkan formüller doğal olarak doğrudan indirgeme yönteminden elde edilen orijinal denklemlerden daha fazla bilgi taşımamaktadır. Bu nedenle pratikte verilen kompakt formülleri kullanmayı reddedebilir ve rapora yalnızca bilgisayardaki çözümün sayısal sonucunu dahil edebilirsiniz. Kullanılan yöntem ve modellerin temelini oluşturan varsayımların (varsayımların) sorunun anlamlı bir analizinden açıkça formüle edilmesi ve gerekçelendirilmesi daha önemlidir.

Doğrudan kapitalizasyon formüllerinin, indirgeme yönteminin "ters" problemlerini çözmek için yararlı olduğu ortaya çıktı. Kiranın piyasa değerinin değerlendirilmesi ile ilgili problemden ve gelir getirici gayrimenkulün nihai getirisinin belirlenmesi probleminden bahsediyoruz. Gerçek şu ki, iskonto yönteminin bu amaçlar için doğrudan kullanılması birçok tuzakla doludur ve doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle hesaplama, birçok zorluğun önlenmesine olanak tanır.

İskonto oranı r'nin cari getiriye düşmemesi özellikle dikkat çekicidir. Artan gayrimenkul fiyatları koşullarında büyüme oranını (yıllık büyüme) bileşen olarak içerir. Daha fazla ayrıntı şurada.

Yukarıdakilerin hepsinin yalnızca gayrimenkul değerlemesi için geçerli olmadığı unutulmamalıdır. İşletme değerlemesinde ve makine ve teçhizatın değerlemesinde doğrudan kapitalizasyon yöntemi de kullanıldığından, sonuçların çoğu bu nesnelerin değerlemesine de atfedilebilir.

Sonuç olarak, makale hakkında bana yorum gönderen tüm meslektaşlarıma ve her şeyden önce, yorumları ve daha önce yayınlanan çalışmaları yalnızca önceki makalemdeki yanlışlıkları ve yazım hatalarını ortadan kaldırmayı değil aynı zamanda aynı zamanda da mümkün kılan V. B. Mikhailets'e teşekkür etmek istiyorum. gayrimenkul değerlemesinde iskonto yönteminin sorunlarına yeni bir bakış açısı kazandırmak.

Edebiyat

1. Jack Friedman, Nicholas Ordway. Gelir getirici gayrimenkullerin analizi ve değerlemesi, İngilizce'den çeviri, Business, Ltd. M., 1995 – 480 s.
2. N.V. Radionov, S.P. Radionov, Finansal analizin temelleri: Matematiksel yöntemler, sistematik yaklaşım. "Alfa", St. Petersburg, 1999, 592 s.
3. Mikhailets V. B. Değerleme faaliyetlerinde iskonto oranı ve gelir yaklaşımı yöntemleri hakkında bir kez daha. Değerlendirme soruları N 1, 2005 s. 2-13
4. S.V. Pupentsova, st. St. Petersburg Devlet Politeknik Üniversitesi Ekonomi ve Gayrimenkul Yönetimi Bölümü'nde öğretim görevlisi. Gayrimenkul değerlemesinde modelleme tekniklerinin kullanımına modern bir bakış
5. Ozerov E. S. Ekonomi ve emlak yönetimi. St. Petersburg: "ISS" yayınevi, 2003 – 422 s. – ISBN 5-901-810-04-Х
6. S.V. Gribovsky. Arazisiz ve iyileştirmelerle değerlendirmede piyasa süreçlerinin modellenmesi. Nezh "Gayrimenkul sorunları - ekonomi, yönetim, yatırım, değerlendirme", cilt. 1, 2005
7. Vinogradov D.V.

Bir mülk oranını kullanarak yıllık geliri dönüştürerek bir mülkün piyasa değerini belirler.

Aktifleştirme yöntemini kullanarak değerleme aşamaları:

• 1. Yıllık net işletme gelirinin hesaplanması;
• 2. Kapitalizasyon oranının hesaplanması;
• 3. Gayrimenkulün piyasa değerinin aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanması:

Sn = CHOD / Kn

Sermayelendirme oranı:

İLE N = R N + N VC

R n - yatırımcının yatırılan sermayenin getiri oranı

Nvk - sermayenin getiri oranı

Teklif etmek karlılık- değerlendirilen mülkün doğasında bulunan risklerin düzeyine bağlı olarak yatırımcının almayı planladığı getiri oranı.

Norm geri dönmek başkent- İlk yatırımın getirisini sağlayan bir faiz oranı.

Gayrimenkulden yıllık olarak elde edilen gelir iki bileşene ayrılır:

• 1. Gayrimenkule yatırılan sermayenin geri ödenmesi;
• 2. Gayrimenkul sahibi olarak ek gelir elde etmek.

Sermaye getirisi oranını hesaplama yöntemleri:

• 1. Halka yöntemi;
• 2. Inwood yöntemi;
• 3. Hoskold'un yöntemi.

Yöntem Ringa gayrimenkule yatırılan sermayenin doğrusal bir getirisini varsayar. İade edilen sermayenin yeniden yatırımı sağlanmamaktadır. Genellikle ekonomik ömrünün son aşamasında olan nesnelerin değerlemesinde kullanılır.

sermaye geliri gayrimenkul maliyeti

n, mülkün kalan hizmet ömrüdür.

N VK = 1/10 = 0,1 = %10

K n = R n + N vk = 0,15 + 0,1 = 0,25 = %25

Cevap: kapitalizasyon oranı %25'tir.

Yöntem Inwood gayrimenkule yatırılan sermayenin yıllık getirisinin eşit olduğunu varsayar. Ekonomik ömrü dolmamış nesneler için kullanılması tavsiye edilir.

Sermayenin getiri oranı, faktörü, değerlemesi yapılan mülk için hesaplanan getiri oranını ve fonun kalan hizmet ömrünü belirlemek için 3 numaralı “fon birikimine periyodik katkı” fonksiyonu olan bileşik faiz tabloları kullanılarak hesaplanır. nesne dikkate alınır.

N VK = 1 / (1+0,15) 30 - 1 = 0,015

K n = R n + N vk = 0,15 + 0,015 = %16,5

Cevap: kapitalizasyon oranı %16,5

Yöntem Hoskold Inwood yöntemi gibi, gayrimenkulden elde edilen yıllık gelirden geri ödenen yatırımların risksiz bir getiri oranıyla yeniden yatırıma dönüştürülmesini içerir.

N VK = 0,07 / (1+0,15) 30 - 1 = 0,001

K n = R n + N vk = 0,07 + 0,001 = 0,071 = %7,1

Cevap: kapitalizasyon oranı %7,1'dir.

N VK = 0,18 / (1 + 0,18) 25 - 1 = 0,0029

Kn = 0,18 + 0,0029 = 0,1829 = %18,29

Cevap: Aktifleştirme oranı %18,29'dur.

Yatırım sermayesinin geri ödenmesi yöntemleri (Ring yöntemi, Inwood yöntemi, Hoskold yöntemi)

Sahiplik süresinin sonuna kadar tamamen değer kaybı yaşanması durumunda yatırılan sermayeyi telafi etmenin üç yolu vardır:

sermayenin doğrusal getirisi (Halka yöntemi);

ikame fonuna ve yatırımın getiri oranına dayalı sermaye getirisi (Inwood yöntemi). Bazen buna yıllık gelir yöntemi denir;

tazminat fonu ve risksiz faiz oranına (Hoskold yöntemi) dayalı sermaye getirisi.

Halka yöntemi. Anaparanın eşit taksitlerle ödenmesinin beklendiği durumlarda bu yöntemin kullanılması uygundur. Yıllık sermaye getirisi oranı, varlığın maliyetinin %100'ünün, varlığın hizmet ömrünün tersi olan kalan faydalı ömrüne bölünmesiyle hesaplanır. Bu durumda tazminat fonuna ayrılan fonların yeniden yatırıma dönüştürülmediği kabul edilir. Kapitalizasyon oranı formülü aşağıdaki formu alır:

Rk = Rd + 1/n, (4.14.)

n kalan ekonomik ömürdür

Nesnenin hizmet ömrü 5 yıldır;

R - yatırım getirisi oranı -%12;

Gayrimenkule yapılan sermaye yatırımı miktarı 10.000 tengedir.

Ring yöntemini kullanarak kapitalizasyon oranının belirlenmesi gerekmektedir.

Çözüm: Sermayenin yıllık doğrusal getiri oranı %20 olacaktır çünkü 5 yıl içinde varlığın %100'ü silinecektir (100: 5 = 20). Bu durumda kapitalizasyon oranı %32 (%12 + %20 = %32) olacaktır.

Gerekli yatırım getirisi oranı dikkate alınarak sermayenin anapara tutarının geri ödenmesi tablo 4.1'de yansıtılmıştır.

Tablo 4.1. Ring yöntemini kullanarak yatırılan sermayenin geri kazanılması.

Sermayenin geri dönüşü mülkün ömrü boyunca eşit oranda gerçekleşir.

Inwood yöntemi sermaye getirisi tutarının, yatırımın getirisi oranında yeniden yatırılması durumunda kullanılır. Bu durumda, kapitalizasyon oranının bir bileşeni olarak getiri oranı, yatırımlarla aynı faiz oranında ikame fon faktörüne eşittir.

Rk = R + SFF(n,Y), burada (4.15)

SFF - tazminat fonu faktörü;

Y = R - yatırım getirisi oranı.

Örneğin. Yatırım koşulları:

nesnenin kullanım süresi - 5 yıl;

yatırım getirisi %12'dir.

kapitalizasyon oranının belirlenmesi gerekmektedir.

Çözüm: Aktifleştirme oranı, 0,12'lik yatırım getiri oranı ile 0,1574097'lik kurtarma fonu faktörünün (%12 için, 5 yıl) toplamı olarak hesaplanır. Kapitalizasyon oranı 0,2774097'dir.

Tablo 4.2. Inwood yöntemini kullanarak yatırılan sermayenin geri kazanılması.

Hoskold yöntemi. İlk yatırımın getiri oranının biraz yüksek olduğu ve aynı oranda yeniden yatırım yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda kullanılır. Yeniden yatırım yapılan fonların risksiz bir oranda gelir elde etmesi bekleniyor

Rk = R + SFF(n,Yb), burada (4.16)

Yb - risksiz faiz oranı

Örneğin. Yatırım projesi 5 yıl boyunca yıllık %12 yatırım getirisi (sermaye) sağlıyor. Yatırım getirisi elde edilen tutarlar %6 oranında güvenle yeniden yatırıma dönüştürülebilir. Kapitalizasyon oranını belirleyin.

Çözüm: Sermaye getiri oranı 0,1773964 ise, yani 5 yıl boyunca %6'lık kurtarma fonu faktörü ise kapitalizasyon oranı 0,2973964'tür (0,12 + 0,1773964).

Yatırımın yalnızca kısmen değer kaybedeceği tahmin ediliyorsa, sermaye geri kazanımının bir kısmı gayrimenkulün yeniden satışı yoluyla yapıldığından kapitalizasyon oranı biraz farklı hesaplanır. ve kısmen mevcut gelirden.

Örneğin. Gayrimenkulün 5 yıl içerisinde orijinal fiyatının %50'sine satılması öngörülüyor. Yatırımın geri dönüş oranı %12'dir. Kapitalizasyon oranının belirlenmesi gerekmektedir.

Çözüm: Ring yöntemine göre sermayenin getiri oranı %10 (%50: 5 yıl); Rk = 0,1 (sermaye getiri oranı) + 0,12 (yatırım getiri oranı) = 0,22 = %22.

Inwood yöntemine göre, sermayenin getiri oranı, yenileme fonu faktörünün mülkün orijinal fiyatındaki yüzde kayıpla çarpılmasıyla belirlenir.

%50 kayıp 0,1574097 = 0,07887

Rk = 0,07887 (sermaye getiri oranı) + 0,12 (yatırım getiri oranı) = 0,19887 = %19,87.

Bir varlığın fiyatı düştüğünde, sermayenin getiri oranının Ring, Hoskold veya Inwood yöntemiyle hesaplanıp hesaplanmadığına bakılmaksızın, yatırımın getiri oranı, kapitalizasyon oranından daha düşüktür.

Bir yatırımcı gayrimenkul yatırımı yaparken gelecekte gayrimenkul fiyatının artacağını bekliyorsa hesaplama, yatırımcının artışın etkisiyle arsa, bina ve yapı fiyatlarının artacağı tahminine dayanmaktadır. belirli gayrimenkul türlerine olan talep veya artan enflasyon nedeniyle. Bu bakımdan sermaye yatırımlarının değerindeki artışın kapitalizasyon oranında dikkate alınması gerekmektedir.

Örneğin. Sermayenin gerekli getiri oranı %12'dir. Gayrimenkul fiyatlarındaki artış 5 yıl sonunda yüzde 40 olacak.

Çözüm: Yatırım fonlarının değeri artarsa, satıştan elde edilen gelir sadece yatırılan sermayenin tamamının getirisini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda %12'lik bir sermaye getirisi oranı elde etmek için gereken gelirin bir kısmını da sağlar. Bu nedenle, kapitalizasyon oranının beklenen sermaye kazançlarını hesaba katacak şekilde azaltılması gerekmektedir. Ertelenmiş geliri hesaplayalım: 0,4 0,1574 (5 yıllık tazminat fonu faktörü %12) = 0,063. Ertelenmiş gelir, sermayeye yapılan yatırımın getiri oranından düşülerek kapitalizasyon oranı belirlenir.

Rk = R - SFF (n,Y), burada (4.17)

Varlık fiyatı artış yüzdesi

Dolayısıyla, bir varlığın değerinde bir artış öngörülüyorsa iskonto oranı kapitalizasyon oranından daha büyük olacaktır.

Piyasa çıkarma yöntemi.

Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına ve NAV değerlerine ilişkin piyasa verilerine dayanarak kapitalizasyon oranı hesaplanabilir:

burada NOR, i'inci analog nesnenin net işletme geliridir

Vi - i-inci analog nesnenin satış fiyatı

Bu yöntem, sermaye getirisini ve sermaye getirisini ayrı ayrı hesaba katmaz.

Tablo 4.3. Piyasa sıkıştırma yöntemini kullanarak kapitalizasyon oranının Rk hesaplanması.

Uygulamanın tüm görünür basitliğine rağmen, bu hesaplama yöntemi bazı zorluklara yol açmaktadır - NPV ve satış fiyatlarına ilişkin bilgiler şeffaf olmayan bilgiler kategorisine girmektedir.

Bu kapitalizasyon oranını hesaplama yöntemi yalnızca istikrarlı piyasa koşullarında kullanılır. Piyasa büyüdüğünde kapitalizasyon oranı düşer.

Ödünç alınan fonların varlığında kapitalizasyon oranlarını hesaplama yöntemleri aşağıda tartışılmaktadır.

Dolayısıyla gelir kapitalizasyonu yönteminin özellikleri aşağıdaki gibidir:

bir döneme ait net işletme geliri bugünkü değere dönüştürülür (gelecekteki gelir değerlerinin sabit olması şartıyla);

geri dönüş fiyatı hesaplanmaz;

Gayrimenkuller için kapitalizasyon oranı hesaplanır:

öz sermayeyle finanse edilir - piyasa sıkıştırma yöntemiyle veya sermaye maliyetlerinin geri ödenmesini dikkate alarak kapitalizasyon oranının belirlenmesi yöntemiyle;

borç alınan sermaye ile finanse edilir - ilgili yatırımların yöntemi.

Doğrudan kapitalizasyon yönteminin avantajları, uzun vadeli olarak güvenilir kiracılara kiralanan nesnelerin değerlemesinde göreceli basitliği ve kullanım kolaylığı ve aynı zamanda bu yöntemin, uygulaması yukarıdan aşağıya analiz edildiğinden, piyasa koşullarını doğrudan yansıtmasıdır. Gelir oranı (I) ve değer (V) açısından bakıldığında, kural olarak çok sayıda gayrimenkul işlemi (kapitalizasyon oranı piyasa sıkıştırma yöntemiyle belirlendiğinde) söz konusudur.

Doğrudan kapitalizasyon yönteminin dezavantajları şunlardır:

Piyasa işlemlerine ilişkin bilgi bulunmadığında ve gelir-maliyet arasındaki ilişkinin ekonomik analizi yapılmadığında uygulanması zordur;

Gösterge çoğu zaman gayrimenkullerin, endüstriyel binaların ve uzun hizmet ömrüne sahip yapıların değerlendirilmesinde kullanılır.

Bir varlığın mevcut değerini hesaplamak için standart yatırım getirisi seviyesinin değerlendirmesi kullanılır. Piyasa fiyatları değiştiğinden, mülk sahibi olmaktan elde edilen gelir, ilk yatırım miktarına göre ayarlanır. Hesaplama yöntemleri bir ekonomik modelin oluşturulmasına dayanmaktadır, dolayısıyla gerçek göstergeler hesaplananlardan farklı olabilir.

Sermaye getirisi oranını hesaplama yöntemleri

• Doğrusal hesaplama - Ring yöntemi. İlk yatırım tutarı her yıl sonunda eşit taksitler halinde geri ödenir. Standart gösterge, mülkün toplam maliyetinin kalan hizmet ömrüne bölünmesine eşittir. Örneğin bir iş merkezinin maliyeti 100 bin dolar, hizmet ömrü ise 10 yıldır. Sermaye getirisi oranı %10'dur ve sahibinin yıllık 10.000$ geri ödeme alması gerekir. Yöntem, emlak piyasasının dinamiklerini ve dış faktörlerin etkisini hesaba katmıyor, bu nedenle Ring hesaplaması genellikle önümüzdeki birkaç yıl içinde yıkılacak olan harap binalar için kullanılıyor.
• Yatırım getirisine bağlı hesaplama - Inwood yöntemi. Mülke yatırılan sermaye, geri kazanım faktörü ve yatırımın mevcut faiz oranı dikkate alınarak iade edilir. Örneğin bir kafe için bina maliyeti 50 bin dolar, mülkün hizmet ömrü 20 yıl, yatırım getirisi ise %10. Tazminat fonu faktörü yıllık 2.500 $ veya %5'tir. Standart sermaye getirisi %10 + %5 = %15 veya yıllık 7,5 bin dolar. Nihai değer emlak piyasasındaki ekonomik duruma göre revize edilmektedir.
• Risksiz oran - Hoskold yöntemi kullanılarak hesaplama. Gayrimenkule yapılan yatırımlar o kadar yüksek oranda yapıldı ki, aynı koşullar altında yeniden yatırım yapma ihtimali yok denecek kadar az. Örneğin, bir konut kompleksine yapılan yatırımların getirisi yüksekti, ancak daha sonra yan tarafa bir petrol rafinerisi inşa edildi ve yatırımın getirisi düştü. Sermayenin getiri oranının sayısal değeri, getiri oranı ile kurtarma fonu faktörünün, hizmet ömrünün ve sıfır risk düzeyindeki faiz oranının çarpımının toplamına eşittir.

Sermaye getiri oranını etkileyen faktörler

• Gayrimenkulün karlılığı. Amaca, duruma ve konuma bağlı olarak ticari gayrimenkul başabaş noktasına gelebilir, gelir getirebilir veya sübvansiyon gerektirebilir. Nesnenin zarara yol açması durumunda düzenleyici tazminat oranı en yüksek olacaktır.
• Gayrimenkulün işletme (mülkiyet) süresi. Sermaye getirisi en düşük olan istikrarlı yatırımlar, şehrin merkezi bölgelerinde yer alan ticari gayrimenkullere yapılan yatırımlardır. Bir mülk düzenli olarak sahip değiştirirse ve büyük tadilatlardan geçerse, sermaye getirisi oranı artar.
• Emlak piyasasındaki durum. Kentin belirli bölgelerindeki mülklere olan talep, gelir düzeyi, enflasyon miktarı ve vergi yükünün büyüklüğü gayrimenkulün değerini etkileyerek sermayenin getiri oranını değiştirmektedir.