تخلیه مستاجرین. نحوه اخراج مستاجران به دلیل عدم انجام تعهدات
مسکن خالی، خالی و بدون صاحبان دائمی، فرصت خوبی است نه تنها برای کسب درآمد، بلکه همچنین برای رها نکردن ملک بدون مراقبت. بنابراین، بسیاری از صاحبان خانه های خالی به غریبه ها اجازه می دهند در آپارتمان های خود با هزینه ای زندگی کنند. با این حال، چنین درآمد اضافی می تواند برای صاحبان و همسایگان آپارتمان اجاره ای به یک مشکل بزرگ تبدیل شود.
در زیر با نحوه اخراج مستاجرین و دلایل تخلیه آشنا خواهید شد.
چگونه مستاجران را اخراج کنیم؟
زندگی تحت قرارداد اجاره
اگر از قبل در مورد عواقب اجاره مسکن به مستاجران بی وجدان و لزوم اخراج آنها فکر کرده اید، به احتمال زیاد، با مستاجران آینده خود قرارداد اجاره ای تنظیم کرده اید. این سند از حقوق صاحب ملک محافظت می کند و فهرستی کتبی از شرایطی است که مستاجر باید رعایت کند.
اما حقوق مستاجری که چنین سندی را امضا کرده است نیز توسط دولت محافظت می شود:
- اگر مدتی که قرارداد اجاره برای آن تنظیم شده است مشخص نشده باشد، ساکنان می توانند آپارتمان اجاره ای را به مدت 5 سال اشغال کنند.
- شما نمی توانید به زور مردم را بیرون کنید، قفل درها را عوض کنید یا وسایل آنها را بردارید.
- مسائل مربوط به تخلیه مستاجرینی که تحت اجاره نامه زندگی می کنند باید در دادگاه حل و فصل شود و مستاجرین حق دارند آپارتمان را تا زمان تصمیم گیری تصرف کنند.
زندگی بدون قرارداد اجاره
اکثر صاحبان خانه، عقد قرارداد اجاره با مستاجران را ضروری نمی دانند، به این امید که مستاجران آنها صادق و شایسته باشند، یا زمانی که دوستان یا اقوام خود را به قلمرو خود منتقل می کنند. اما هیچ کس از شرایط درگیری مصون نیست و ممکن است این اتفاق بیفتد که قفل درهای آپارتمان شما تعویض شده باشد، اما هیچ کس به درخواست شما برای باز کردن در و خروج از خانه پاسخ نمی دهد.
در این صورت باید بدانید که:
- برای اخراج مستاجران، باید مدارکی داشته باشید که تأیید کند شما مالک ملک هستید.
- اخراج با حضور افسران پلیس و همچنین وزارت شرایط اضطراری در صورت عدم بازکردن داوطلبانه در انجام می شود.
- در صورتی که پلیس پس از بررسی مدارک شما تایید کند که شما صاحب خانه هستید، کارمندان وزارت شرایط اضطراری حق دارند درب آپارتمان را باز کنند.
- بنا به درخواست افسران پلیس، مستاجران موظفند آپارتمان را ترک کنند.
آنها چه کسانی هستند؟
مستاجران افرادی هستند که با یا بدون انعقاد قرارداد اجاره در قلمرو صاحب ملک در قبال دریافت هزینه زندگی می کنند. در عین حال، علیرغم اسناد رابطه بین مالک و مستاجر، مالک هیچگونه حقی نسبت به مسکنی که در آن زندگی می کند و اموال موجود در آن ندارد.
مزایا و معایب اجاره مسکن
به نظر بسیاری، اجاره مسکن خالی راهی جذاب برای کسب درآمد اضافی است.
در واقع، چندین مزیت وجود دارد که اجاره آپارتمان به افراد غریبه می دهد:
- درآمد مالی پایدار
- می توان پرداخت قبوض آب و برق را به مستاجران منتقل کرد، اما در این صورت باید واقعیت پرداخت پول را طبق رسید بررسی کنید تا مستاجران بدهی انباشته نکنند و متعاقباً نداشته باشید. هزینه «متر مکعب» و «کیلووات» دیگران را خودتان بپردازید.
- نظارت بر مسکن توسط ساکنان دائمی خطر سرقت آپارتمان را کاهش می دهد، علاوه بر این، حضور مستاجران در مواقع اضطراری راحت است - ترکیدگی لوله های آب یا مسدود شدن فاضلاب.
همچنین، در بازرسی های برنامه ریزی شده توسط کارگران خدمات مسکن و خدمات عمومی یا خدمات گاز، نیازی به بازدید ویژه از یک آپارتمان خالی نخواهید داشت.
اما در کنار مزایا، فرآیند اجاره مسکن دارای معایب قابل توجهی نیز می باشد که می تواند مشکلات جدی را در زندگی آرام صاحبخانه ایجاد کند:
- عدم اعتماد مالی مستاجرین؛
- آسیب به اموال صاحبخانه، اثاثیه، لوله کشی، تجهیزات آشپزخانه و غیره؛
- موقعیت های بحث برانگیز با همسایگان مربوط به قرار دادن حیوانات، کودکان کوچک یا مهمانان پر سر و صدا در قلمرو اجاره ای.
- واگذاری (اجاره فرعی) مسکن اجاره ای به اشخاص ثالث.
دلایل ممکن
تصمیم به اخراج مستاجران می تواند دلایل مختلفی داشته باشد، اما ما رایج ترین آنها را فهرست می کنیم.
شکایت همسایه ها
اگر همسایگان یک آپارتمان اجاره ای تقریباً هر روز زنگ بزنند و از مهمانی های پر سر و صدا و موسیقی از پشت دیوارها، سیگار کشیدن ساکنان روی راه پله ها، پارس کردن مداوم سگ یا جیغ زدن بچه ها، ردیف و فحش مستاجران شکایت کنند، هیچ کس دوست ندارد. . چنین افرادی باید اخراج شوند، در غیر این صورت همسایه ها ممکن است با پلیس تماس بگیرند و خواستار جریمه شدن صاحب آپارتمان به دلیل تخلف از دستور شوند.
بدهی های قبوض آب و برق
اتفاق می‌افتد که شهروندان به ظاهر مرفه در نهایت پرداخت‌کننده‌های نادرست هستند و کرایه خود را به موقع پرداخت نمی‌کنند. اگر هر ماه اصل رسیدها را بررسی نکنید، می توانید به جای درآمد حاصل از اجاره یک آپارتمان، بدهی قابل توجهی از آب و برق دریافت کنید.
خسارت به اموال
در بیشتر موارد، قبل از اجاره مسکن به مستاجران، مالکان تعمیرات آرایشی و بهداشتی انجام می دهند و آنها را به تجهیزات لازم برای زندگی مجهز می کنند. مستاجران غیرقابل اعتماد می توانند تجهیزات را بشکنند، به عنوان مثال، لوازم بهداشتی یا اجاق گاز، شرایط غیربهداشتی ایجاد کنند یا به دکوراسیون آپارتمان آسیب برسانند.
اجاره مسکن توسط مستاجران
اگر آپارتمانی را برای مدت طولانی اجاره می‌کنید و بلافاصله برای چند ماه یا یک سال اجاره می‌دهید، کاملاً ممکن است با کلاهبردارانی سر و کار داشته باشید که آن را با قیمتی بالاتر به افراد دیگر می‌فروشند.
به عنوان یک قاعده، این اتفاق می افتد زمانی که مسکن اجاره شده در یک منطقه دورافتاده از شهر یا حتی در محل دیگری قرار دارد و هیچ راهی برای بررسی آن وجود ندارد.
داشتن ثبت نام در محل اقامت
ثبت نام در محل سکونت یا همانطور که به آن ثبت موقت نیز می گویند به ساکن این حق را می دهد که تا لحظه ای که در سند مشخص شده است منطقه ای را که در آن ثبت شده است تصرف کند. اگر مستاجران را به طور موقت در قلمرو اجاره ای ثبت نام کرده باشید، تقریباً غیرممکن است که مستاجران را بیرون کنید.
ممکن است چندین استثنا وجود داشته باشد:
- اگر مستاجر به دلیل خدمت اجباری به نیروهای مسلح نقل مکان کرد.
- در زندان است؛
- اعلام مفقودی؛
- درگذشت یا به عنوان چنین شناخته شد.
- ثابت شده است که یکی از مقامات در هنگام ثبت نام اشتباه کرده یا از اسناد جعلی یا نادرست استفاده شده است.
برای اخراج شخصی که به طور موقت در یک آپارتمان ثبت نام کرده است، باید با او مذاکره کنید تا درخواستی برای حذف او از ثبت نام در محل اقامتش بنویسد. در عمل، در بیشتر موارد این امکان پذیر نیست. بنابراین قبل از ثبت نام مستاجر در محل زندگی خود باید چندین بار فکر کنید.
این اشتباه است که باور کنید اگر شما مالک هستید، می توانید هر زمان که بخواهید شخصی را بدون اطلاع یا رضایت او بنویسید.
دستور قضایی
فرآیند تخلیه مستاجر پیچیده است و اغلب زمان زیادی می برد، بنابراین بهتر است از خدمات وکلا استفاده کنید و صبور باشید. صرف نظر از دلیل تصمیم به اخراج مستاجران از آپارتمان خود، فسخ قرارداد اجاره تقریباً به همین صورت اتفاق می افتد. برای رسیدن به نتیجه طبق قانون باید به دادگاهی که در محل اجاره مسکن قرار دارد مراجعه کنید.
- درخواستی را ارائه دهید که باید شامل موارد زیر باشد:
- نام کامل مستاجرین، محل ثبت نام دائمی آنها؛
- یک کپی از قرارداد اجاره؛
- دلیل فسخ قرارداد (به عنوان مثال، عقب افتادگی در پرداخت اجاره، نشان دهنده دوره ای که در طی آن پرداخت انجام نشده است، و همچنین میزان بدهی).
- با توضیحات و الزامات مستاجر به دادگاه تجدید نظر کنید.
- هزینه ایالتی 200 روبل را بپردازید. برای طرح دعویاگر تصمیم دادگاه به نفع شما باشد، این مبلغ می تواند از مستاجر متهم بازپس گرفته شود.
- صبر کنید تا رأی دادگاه لازم الاجرا شود و به مستاجرین ارائه شود.اگر همچنان به خواسته های شما مبنی بر خروج از آپارتمان بی توجهی کردند، دستور را به ضابطان تحویل دهید.
اگر مستاجران همسایه مزاحم شما می شوند چه باید بکنید؟
مستاجرانی که در آپارتمان مجاور زندگی می کنند به راحتی می توانند وجود آرام ساکنان را مسموم کنند. در بیشتر موارد، دلایل درخواست برای تخلیه مستاجران همسایه نقض قانون و نظم و آرامش است. بسیار دشوار است که افراد مزاحم را مجبور به ترک مسکن تحت اشغال خود کنند، به خصوص اگر قرارداد اجاره داشته باشند.
اما می توانید امتحان کنید:
- از سایر همسایگان حمایت کنید، زیرا به احتمال زیاد رفتار مستاجرین باعث ناراحتی آنها نیز می شود.
- هنگامی که مستاجرین رفتار غیرقانونی دارند، با افسر پلیس محلی تماس بگیرید، سعی کنید ویدیو یا صدایی را ضبط کنید که رفتار پر سر و صدا یا بی حوصله را تأیید می کند.
- درخواست کتبی از صاحب ملک اجاره ای با امضای همسایه های ناراضی، ارشد در ورودی و خانه داشته باشید که قرارداد اجاره را فسخ کند و مستاجران را داوطلبانه بیرون کند یا به دادگاه مراجعه کنید.
اگر قرارداد اجاره ای بین مالک آپارتمان و مستاجر وجود ندارد، اشاره کنید که مقامات مالیاتی خوشحال خواهند شد که در مورد چنین روش غیرقانونی درآمد مطلع شوند.
آیا می توان با بچه ها اخراج کرد؟
بسیاری از مستاجران بی شرف از داشتن فرزند سوء استفاده می کنند و بنا به درخواست مالک ملک را تخلیه نمی کنند. اما اگر قرارداد اجاره بین طرفین تنظیم نشده باشد، حضور فرزندان به هیچ وجه تأثیری بر رویه و نتیجه تخلیه مستاجر ندارد.
سوال دیگر این است که آیا توافقی وجود دارد. در این صورت تخلیه با تصمیم دادگاه انجام می شود و او نیز به نوبه خود ممکن است از برآوردن خواسته های مالک آپارتمان برای اخراج ساکنان به دلیل نقض حقوق افراد زیر سن قانونی خودداری کند.
اگر خانواده مستاجران دارای فرزند هستند، بهتر است با کمک یک وکیل ذیصلاح، قرارداد را تنظیم کنید.
دقت در تنظیم توافق نامه و همچنین بررسی کامل اسناد مستاجران آینده شما را از مشکلات مربوط به اخراج مستاجرین از مسکن اجاره ای نجات می دهد. بهتر است بدانید که آیا آنها دارای فرزند هستند، آیا آنها سابقه کیفری دارند یا خیر و اینکه آیا فرد پولدار است یا خیر.
افرادی که طبق قرارداد اجاره مسکن خود را اجاره می کنند باید بدانند چگونه مستاجران را از آپارتمان اجاره ای بیرون کنند. علیرغم این واقعیت که صاحبان آپارتمان در بیشتر موارد سعی می کنند با انعقاد قرارداد اجاره با مستاجران، گزارش درآمد به سازمان مالیاتی و غیره از خود محافظت کنند، ممکن است شرایطی ایجاد شود که لازم باشد مستاجر از آپارتمان بیرون شود.
به چه دلایلی می توان اخراج کرد؟
صاحب ملک حق ندارد روزی وارد آپارتمان شود و مستاجر را بیرون کند. در چنین شرایطی، شما باید بر اساس قرارداد اجاره و قوانین فعلی هدایت شوید. به ویژه، ماده 687 قانون مدنی شامل کلیه دلایلی است که بر اساس آن تخلیه از آپارتمان انجام می شود. سه دلیل برای اخراج مستاجران وجود دارد. برای مثال:
این رویه ممکن است به ابتکار مستاجرین انجام شود، به روشی که در قرارداد امضا شده توسط طرفین مشخص شده است.
موجر می تواند با اخراج مستاجران از آپارتمان خود اقدام کند در حالی که بندهای قرارداد باید رعایت شود.
تخلیه مستاجرین طبق تصمیم قاضی انجام می شود.
قانونگذار به مدت فسخ تعهدات مندرج در قرارداد توجه ویژه ای دارد.فسخ قرارداد قبل از لحظه ای که در آن منعقد شده است فقط در موارد خاصی امکان پذیر است:
اگر مستاجرین شروع به استفاده از محل های مسکونی غیر مطابق با هدف خود کردند، به عنوان مثال، به عنوان فضای اداری.
هنگامی که خسارتی به مال مالک وارد می شود، ماهیت خسارت باید جدی باشد.
اگر مستاجران یک آپارتمان مشترک یا سایر فضای زندگی حقوق افراد ساکن در محله را نقض کنند.
وقتی افراد به موقع کرایه را پرداخت نکنند، مهمانان بد را می‌توان بیرون کرد. لطفا توجه داشته باشید که قانون حدود تاخیر را تعیین می کند. بنابراین اگر قرارداد برای مدت یک سال منعقد شود، عدم پرداخت دو وجه ممکن است دلیل تخلیه باشد. هنگام انعقاد قرارداد برای مدت طولانی، تاخیر نباید بیش از شش ماه باشد.
اگر صاحب آپارتمان متوجه یکی از شرایط ذکر شده شد، می تواند مستاجر را تخلیه کند یا تقاضای رفع تخلف کند. قبل از اخراج مستاجران از یک آپارتمان مشترک یا سایر اماکن مسکونی، مالک باید قرارداد را به دقت مطالعه کند، زیرا این رویه مطابق با مفاد ذکر شده در آن انجام می شود، مشروط بر اینکه آنها با قوانین مغایرت نداشته باشند.
توجه داشته باشید که اقدامات مالک فضای نشیمن باید مطابق با قرارداد و قانون باشد، در غیر این صورت دادگاه نمی تواند طرف شما را بگیرد. اگر برای اخراج مستاجران از نیروی فیزیکی استفاده کنید، این عمل مشمول مجازات قانون کیفری تلقی می شود. در صورت تخلف از مفاد قرارداد یا قانون باید این تخلف ثبت شود تا در دادگاه رسیدگی شود.
مهم! اگر قرارداد برای مدت بیش از یک سال منعقد شده باشد، لازم است سند را در ثبت نام یکپارچه ایالت ثبت کنید. مستاجرین را تنها می توان بر خلاف مفاد قرارداد بر اساس تصمیمی که توسط قاضی گرفته می شود اخراج کرد.
لطفا توجه داشته باشید که شما نمی توانید مستاجران را تهدید کنید یا قفل درهای ورودی را بدون هشدار به مستاجرین در این مورد تغییر دهید، زیرا پس از امضای قرارداد آنها به طور قانونی در آپارتمان زندگی می کنند. در صورتی که مستاجران شرایط قرارداد را نقض کنند، اجاره بها را پرداخت نکنند، یا استانداردهای قانونی را نقض کنند، قاضی طرف شما را خواهد گرفت. عیب گذر از سیستم دادگاه طولانی بودن این فرآیند است. در حالی که دادگاه ادامه دارد، ساکنان در آپارتمان ساکن خواهند شد و به اقدامات غیرقانونی خود ادامه می دهند. شما می توانید با ارسال به موقع تمام مدارک لازم و ثبت صحیح ادعای خود، روند رسیدگی را تسریع بخشید. با تماس با یک وکیل حرفه ای، لازم نیست نگران تنظیم نادرست اسناد باشید.
صحبت در مورد اینکه چگونه می توانید مستاجرانی را که در یک آپارتمان ثبت نام کرده اند اخراج کنید ، باید به این واقعیت توجه کرد که واقعیت ثبت نام این حق را به اقامت بدون مانع در آپارتمان می دهد. در عین حال، ثبت نام موقت چنین فرصتی را تا پایان مدت آن فراهم می کند، ثبت نام دائمی این حق را به طور نامحدود می دهد. ساکنان می توانند توسط کارکنان خدمات مجاز مسئول مسائل مهاجرت از آپارتمان مرخص شوند. برای انجام این کار یکی از شرایط زیر ضروری است:
تصمیم یک مقام قضایی؛
رضایت شخصی مستاجر که باید با بیانیه ای که شخصاً توسط وی نوشته شده است تأیید شود.
اگر مستاجران کمتر از شش ماه در آپارتمان زندگی کرده باشند، درخواست تخلیه به سرعت توسط دادگاه بررسی می شود. در شرایطی که از طریق احضاریه ای که از طرف اداره ثبت نام و ثبت نام سربازی به خدمت فراخوانده شده یا به دلیل ارتکاب جرمی که برای آن جرمی از آزادی خارج شده است، نیازی به جلب رضایت شخص برای ترخیص نیست. یک توافق نامه مربوطه است. شرایط مورد بررسی همچنین شامل این واقعیت است که دادگاه تصمیمی اتخاذ کرده است که طبق آن کارفرما مفقود یا فوت شده است. اگر میهمان اطلاعاتی در مورد خود ارائه کرد که درست نبود، یا مدارک نادرست ارائه کرد، یا فوت کرد، می‌توان بدون رضایت او را ترخیص کرد.
در صورت عدم امضای قرارداد توسط طرفین، مالک این فرصت را دارد که مستاجران را در هر زمان تخلیه کند. در عین حال، اقدامات وی قانونی تلقی می شود، زیرا هیچ دلیلی برای حضور غریبه ها در اماکن مسکونی وجود نخواهد داشت. بنابراین در مورد اجاره خانه به خصوص با فرزند قانون مدنی را بخوانید که می گوید انعقاد قرارداد نباید شفاهی باشد بلکه کتبی باشد. این به این دلیل است که توافق نامه ای که روی کاغذ نوشته نشده است، هیچ نیروی قانونی ندارد.
وکیل ما می تواند به صورت رایگان به شما مشاوره دهد - سوال خود را در فرم زیر بنویسید:
رابطه بین مستاجرین و مالک ملکی که اجاره می کنند در درجه اول مالی است. وقتی مشکلاتی در پرداخت پیش می‌آید و روابط بین طرفین بدتر می‌شود، بحث بررسی قرارداد مطرح می‌شود یا از بندهای آن برای اجبار پرداخت یا تخلیه استفاده می‌شود. اما اگر قرارداد شفاهی بود می توانید بدون توافق مستاجران را به روش دیگری اما با ضرر مستاجر بیرون کنید.
با قرارداد یا بدون قرارداد - آیا تفاوتی وجود دارد؟
روابط اجاره با توافق نامه ای تنظیم می شود که قبل از شروع اجاره آپارتمان توسط هر دو طرف امضا می شود. این نشان دهنده قیمت اجاره، الزامات اضافی، تعهدات و همچنین شرایطی است که تحت آن قرارداد می تواند زودتر فسخ شود. قرارداد برای کوتاه مدت - یک سال یا بلند مدت - از یک سال یا بیشتر منعقد می شود.
سه ماه مانده به پایان قرارداد، مالک این موضوع را به مستاجران گوشزد می کند و آنها یا تمدید می کنند یا به دنبال آپارتمان دیگری می گردند. اگر نه یکی و نه دیگری اتفاق نیفتد، قرارداد به طور خودکار تحت شرایط یکسان برای یک دوره مشابه تمدید می شود.
در حال حاضر، اغلب، صاحبخانه ها سعی می کنند آپارتمان ها را بدون قرارداد به مستاجران اجاره دهند تا مالیات بر منبع درآمد اضافی پرداخت نکنند. در واقع، معلوم می شود که این امر می تواند به طور قابل توجهی روند تخلیه چنین مستاجرینی را در صورت نقض توافقات شفاهی پیچیده کند.
به عنوان یک قاعده، برای اخراج مستاجران بدون توافق، صاحبان قفل های آپارتمان را تغییر می دهند، اما این همیشه کافی نیست. برخی از ساکنان یک آپارتمان اجاره ای نیز قفل ها را عوض می کنند، در نتیجه مالک نمی تواند داخل شود و بفهمد در آپارتمانش چه اتفاقی می افتد.
برای اخراج مستاجران، اغلب اثبات مالکیت خود بر ملک کافی است. در برخی موارد، دعوی قضایی نیز ممکن است ضروری باشد.
اقامت بدون ثبت نام
مستاجرینی که مسکن اجاره ای خود را به طور رسمی ثبت نمی کنند، از حقوق خود محروم هستند و موظف به رعایت کلیه توافقات شفاهی با صاحب آپارتمان هستند. اگر چنین توافقاتی وجود نداشته باشد، مستاجرین موافقت می کنند که از قوانین و مقررات پیروی کنند.
در موارد عدم صداقت، زمانی که مستاجران هزینه اقامت خود را در آپارتمان شخص دیگری پرداخت نمی کنند، مالکان در هر صورت چیزی را از دست می دهند. زمان رسیدگی و پولی که بعید است توسط ساکنان بازگردانده شود.
دلایل
تخلیه مستاجر بدون قرارداد به دلایل زیر امکان پذیر است:
- عدم رعایت توافقات شفاهی با صاحب ملک اجاره ای؛
- نقض حقوق و منافع سایر افراد ساکن در نزدیکی؛
- استفاده از اموال نه برای مسکن، بلکه برای تجارت، ذخیره سازی، تجهیزات غیر از هدف مورد نظر.
- عدم مراقبت مناسب از آپارتمان، بی توجهی به آن و آسیب به اموال مالک.
بنابراین می توان بدون توافق مستاجران را حتی به این دلیل که قفل را عوض کرده اند اخراج کرد. برای اینکه آنها به تنهایی بدون قرارداد اجاره برای اماکن مسکونی نقل مکان کنند، بعید است که این زمینه ها سنگین شود، اما وقتی موضوع از طریق سازمان های دولتی حل شود، زمینه های تخلیه کاملا سنگین است، زیرا در قانون تصریح شده است. .
اخراج بدون پرداخت وجه
شما می توانید کسانی که بدون قرارداد اجاره زندگی می کنند را از آپارتمان خود که قراردادهای پرداخت شفاهی را نقض کرده اند، صرفاً با لغو اجاره اخراج کنید. از آنجایی که اجاره ای وجود ندارد، صاحبخانه می تواند هر قرارداد شفاهی را در هر زمانی فسخ کند.
دلایل این ممکن است هر عاملی باشد که برای مالک مناسب نیست، عدم انجام تعهدات شفاهی و همچنین اقدامات مغایر با قوانین فدراسیون روسیه.
مستاجرانی که اجاره بها را پرداخت نمی کنند، در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، می توانند در هر زمانی از خانه خارج شوند. عدم وجود سند برای مستاجر فقط به این معنی است که او به هیچ وجه نمی تواند در برابر این امر مقاومت کند. تنها راه حل مستاجر، بازپرداخت بدهی اجاره بها و توافق بر سر زمان بازپرداخت آن است.
اگر مستاجران راه‌هایی برای حل مشکل پیشنهاد نکرده باشند، مالک حق دارد با سازمان‌های دولتی تماس بگیرد که ممکن است مستاجر را مجبور به پرداخت اجاره کند.
خانواده کوچک
همچنین امکان اخراج هم اتاقی ها در این نوع آپارتمان ها به دلیل عقب افتادگی اجاره وجود دارد. اگر قرارداد اجاره رسمی وجود نداشته باشد، قطع روابط مالی نیز به میل صاحب یک خانواده کوچک رخ می دهد، در صورتی که او از زمان پرداخت، شرایط آپارتمان پس از مستاجران راضی نباشد یا به سادگی مستاجران دیگر را پیدا می کند.
اخراج مستاجر از چنین آپارتمانی نیز با اظهار کلی ساکنان آپارتمان در صورتی امکان پذیر است که فرد اخراج شده نظم عمومی یا حقوق همسایگان خود را نقض کند.
آپارتمان مشاع
قوانین فدراسیون روسیه هیچ ویژگی خاصی را برای ساکنان آپارتمان های مشترک در نظر نمی گیرد. اخراج مستاجران از چنین آپارتمان هایی بدون رضایت اغلب در نتیجه درخواست عمومی از سوی همه ساکنان امکان پذیر است.
نزاع ها اغلب در آپارتمان های مشترک به وجود می آیند و باید به طور مسالمت آمیز حل شوند یا همزمان به دنبال مسکن دیگری باشند. مالک حق دارد در صورت تداخل با همسایگان، نقض قوانین عمومی و همچنین دستورات و قوانین، شخص را اخراج کند. عدم وجود یک قرارداد اجاره رسمی فقط این روند را ساده می کند.
اگر بچه دارید
مستاجران با فرزندانی که هیچ گونه کاغذی در مورد اقامت خود تنظیم نمی کنند، متأسفانه از هیچ امتیازی برخوردار نیستند.قوانین مشابهی برای اخراج آنها مانند بقیه اعمال می شود. مالک می تواند هر زمان که بخواهد چنین مستاجرینی را بیرون کند، بقیه به شرایط و ملاحظات اخلاقی و اخلاقی او بستگی دارد.
در صورتی که دادرسی به دیوار دادگاه برسد، وجود اطفال صغیر می تواند به عنوان یک جهات تخفیف برای ساکنین پذیرفته شود.
در زمستان
اخراج از آپارتمان اجاره ای در زمستان بدون قرارداد رسمی اجاره کاملا امکان پذیر است.در صورت عدم وجود اسناد و مدارک، مستاجران هیچ حقی ندارند و مالکان هیچ تعهدی در قبال کسانی که در آپارتمان خود زندگی می کنند ندارند.
اگر قرارداد قبلاً منعقد شده باشد و مستاجر تمام تعهدات خود را به موقع انجام دهد، دادگاه همیشه از حق مستاجر برای زندگی در آپارتمان به ویژه در فصل گرمایش محافظت می کند.
الگوریتم اخراج
مستاجر باید مطلع شود که تخلیه آنها در حال آماده شدن است. آنها باید بتوانند بدهی خود را بپردازند یا یک گزینه مسکن جدید پیدا کنند. تحت هیچ شرایطی نباید از زور یا تهدید استفاده کنید، زیرا در صورت نیاز به تصمیم از طریق این مقامات، این اقدامات می تواند علیه مالک در دادگاه مؤثر باشد.
هر اقدامی باید فقط با حضور پلیس، افسر پلیس محلی یا شاهدانی که می توانند قانونی بودن اقدامات را تأیید کنند، انجام شود.
اثبات مالکیت
اگر مستاجرانی که نمی خواهند مشکلات را به طور مسالمت آمیز حل کنند، قفل های آپارتمان اجاره ای را برای جلوگیری از دسترسی مالک عوض کنند، حضور پلیس الزامی است. آنها می توانند شاهد باز شدن قانونی درهای مالکان باشند.
در شرایط برعکس، مالک می تواند مشکلات زیادی داشته باشد. همراه داشتن مدارک موید مالکیت و نیز ارائه این اسناد به نمایندگان قانون در صورت نیاز به باز شدن درب الزامی است.
تماس با مقامات
در این وضعیت، از افسران پلیس خواسته می شود تا این واقعیت را تأیید کنند که قوانین فدراسیون روسیه در قلمرو آپارتمان نقض می شود. در آینده، این امر به آنها کمک می کند تا در صورت لزوم به عنوان شاهد در طی مراحل قانونی عمل کنند.
با این حال، شایان ذکر است که مالک نیز کمی سود خواهد برد. البته امکان اخراج افرادی که هزینه اقامت خود را پرداخت نمی کنند نیز وجود خواهد داشت. موارد نادری وجود دارد که ساکنان به خاطر حق خود برای زندگی در آپارتمانی که پلیس آنها را از آنجا بیرون آورده بود، بازگشته و دوباره با هم درگیر شوند.
اما هنگام تماس با پلیس، مالک نیز متضرر می شود. در این موارد برای اجاره مسکن بدون تکمیل اسناد رسمی و بدون پرداخت مالیات و به عبارتی درآمد خاکستری جریمه در نظر گرفته می شود.
الزام مستاجرین به پرداخت بدهی خود نیز مشکل خواهد بود، زیرا حتی یک سند نشان نمی دهد که چقدر و چه زمانی باید پرداخت کنند و همچنین چند ماه پرداخت نکرده اند.
از سوی دیگر، چنین تصمیمی اغلب تنها راه برای خداحافظی با مستاجرینی است که به وعده ها و تعهدات عمومی خود عمل نمی کنند. این واقعیت که غریبه ها در ملک مالک زندگی می کنند، زمینه اخراج آنها است.
نتیجه
وجود سند به هر دو طرف رابطه مالی حقوق می دهد و آنها را ملزم به انجام تعهدات از پیش توافق شده می کند. در صورت عدم وجود مستندات، مستاجران مطلقاً هیچ حقی ندارند و مالکان هیچ تعهدی در قبال آنها ندارند، بنابراین تخلیه به هر دلیلی در هر زمانی ممکن است رخ دهد.
تصمیم گیری برای اجاره یک آپارتمان و یافتن مستاجر چندان دشوار نیست. اما اگر مستاجران پرداخت را متوقف کنند و از برقراری تماس خودداری کنند، چه؟ در مورد افرادی که خانه شما را اشغال می کنند چطور؟
مهم ترین نکته در امر تخلیه، شکل قرارداد اجاره است. اگر به طور شفاهی با مستاجرین به توافق رسیده اید (شفاهی در مورد شرایط صحبت کردید، دست دادید و کلیدها را تحویل دادید)، در واقع آنها در آپارتمان شما "با حقوق پرندگان" زندگی می کنند. اما زمانی که قرارداد کتبی منعقد می شود، باید منحصراً طبق قانون عمل کنید. Lifehacker هر دو گزینه را در نظر خواهد گرفت.
نحوه اخراج مستاجرانی که قرارداد کتبی ندارند
در صورت عدم وجود قرارداد اجاره تجاری کتبی برای اماکن، مستاجران حق حضور در آن را ندارند. و روش تخلیه بسیار آسان خواهد بود. اگر ساکنین از ترک داوطلبانه امتناع کنند، دو راه برای ادامه وجود دارد.
- در آپارتمان حاضر شوید و خواستار تخلیه فوری محل های اشغال شده غیرقانونی شوید. با پلیس تماس بگیرید (یا یک افسر پلیس محلی را دعوت کنید) و چندین شاهد پیدا کنید (همسایه ها در راه پله بالا می آیند). اما به یاد داشته باشید، پلیس به شما در بیرون راندن مستاجران کمک نمی کند: افسران پلیس نظم و قانون را تضمین می کنند.
- شما حق دارید قفل ها را عوض کنید و وسایل مستاجران را به فرود ببرید. برای قانونی بودن این روند، از افسر پلیس محلی دعوت کنید و مدارک آپارتمان را با خود ببرید.
نحوه اخراج مستاجرانی که تحت قرارداد زندگی می کنند
طبق قانون اساسی فدراسیون روسیه، هیچ کس را نمی توان خودسرانه از خانه خود محروم کرد. طبق قرارداد اجاره محل های مسکونی (معروف به آن)، آپارتمان شما چنین خانه ای برای مستاجران شما است. و حقوق بیشتری برای فسخ دارند: اگر مستأجر به تشخیص خود هر وقت بخواهد می تواند اجاره را فسخ کند، مالک این کار را فقط از طریق دادگاه و در صورت وجود دلایل قانع کننده انجام می دهد.
به چه دلایلی می توان مستاجران را تخلیه کرد؟
طبق قانون، مستاجران سهل انگار می توانند تحت شرایط زیر تخلیه شوند.
- آنها بیش از شش ماه اجاره بها بدهکار بودند. مشروط بر اینکه قرارداد شما شرایط پرداخت دیگری را مشخص نکرده باشد.
- آنها قبلاً فراموش کرده اند دو بار اجاره را بپردازند - در صورتی که قرارداد اجاره کمتر از یک سال منعقد شده باشد.
- آنها آپارتمان شما را خراب یا ویران می کنند.
- آپارتمان ناامن یا نامناسب برای سکونت اعلام می شود.
- آنها از مسکن برای مقاصد دیگر استفاده می کنند. به عنوان مثال، آنها در آپارتمان زندگی نمی کنند، بلکه یک انبار یا فروشگاه در آن راه اندازی می کنند.
- آنها به طور سیستماتیک حقوق همسایگان خود را نقض می کنند. این می تواند مهمانی های معمولی وحشیانه یا ریختن زباله های سمی در ورودی باشد. افسران پلیس می توانند چنین تخلفاتی را ثبت کنند: بعداً، پروتکل های مربوط به تخلفات اداری در رسیدگی های قضایی کمک خواهد کرد.
اما در دو مورد اخیر، ابتدا موجر باید از مستاجرین بخواهد که تخلفات را اصلاح کنند. اما اگر حتی پس از این نیز غیر فعال بمانند، موضوع تخلیه می تواند در دادگاه حل شود.
نحوه اخراج مستاجران از طریق دادگاه
تسلیم دادخواست به دادگاه منطقه در محل آپارتمان در حال اجاره الزامی است. این برنامه حاوی اطلاعاتی درباره شما، آپارتمان شما، هویت مستاجرین، درخواست تخلیه آنها و توجیه آن است. همچنین فتوکپی از اسناد تأیید کننده درخواست شما ضمیمه شده است: گذرنامه، قرارداد خرید و فروش (یا وراثت) آپارتمان، قرارداد اجاره با مستاجران و تأیید ادعاهای شما علیه آنها. هزینه دولتی اضافی پرداخت می شود.
افسوس که حل سریع موضوع از طریق دادگاه امکان پذیر نخواهد بود: دوره رسیدگی به پرونده تا دو ماه است. و ظرف یک ماه پس از اتخاذ تصمیم، مستاجران یک ماه فرصت دارند تا اعتراض خود را ارائه کنند. حکم دادگاه تا دو ماه دیگر اجرا می شود.
علاوه بر این، قاضی ممکن است یک سال به مستاجر فرصت دهد تا تخلفاتی که شما از آنها شکایت کرده اید را اصلاح کند. به عنوان مثال، برای آوردن فضای زندگی آسیب دیده به شکل مناسب.
چرا نمی توان مستاجر را به زور بیرون کرد؟
به نظر می رسد، چرا اسناد بی پایان را برای جلسات دادگاه جمع آوری کنید و صبورانه منتظر اجرای حکم دادگاه باشید، در حالی که می توانید از چند مرد قوی بخواهید که "به روش دوستانه" با شما صحبت کنند؟ متأسفانه این امر عواقب بدی را در پی خواهد داشت.
- اخراج مستاجران به تنهایی (مثلاً اگر وسایل آنها را بیرون ببرید، قفل درها را عوض کنید) می تواند به عنوان خودسری طبقه بندی شود. این قانون فدراسیون روسیه در مورد تخلفات اداری است که طبق آن شما با جریمه 100 تا 300 روبل روبرو می شوید.
- و اگر در روند اقداماتی که در بالا توضیح داده شد آسیب قابل توجهی به اموال ساکنان وارد کنید ، این خودسری طبق قانون کیفری فدراسیون روسیه است. یعنی جرم واقعی با جریمه احتمالی تا 80000 روبل یا بازداشت تا 6 ماه.
پلیس همچنین نمی تواند به شما در مسائل اخراج کمک کند. آنها فقط حق دارند واقعیت نقض حقوق و منافع همسایگان را در صورتی ثبت کنند که مستاجران مثلاً مهمانی دیگری ترتیب داده باشند. اما پاکسازی فضای زندگی از آنها خارج از صلاحیت پلیس است.
بنابراین، اگر نمی توانید با مستاجران بی وجدان به توافق برسید، بهتر است زیاده روی نکنید: راه های قانونی را برای حل مشکل انتخاب کنید.
ساده ترین راه برای کسب درآمد از املاک مسکونی اجاره دادن آن است. ما توافق نامه ای منعقد می کنیم، کلید آپارتمان را تحویل می دهیم و تنها چیزی که باقی می ماند دریافت پرداخت های ماهانه است. در عمل، وضعیت اغلب به دلیل عدم صداقت مستاجرین پیچیده می شود، که منجر به دردسرهای ماهانه برای "از بین بردن" اجاره آپارتمان و نگرانی دائمی در مورد ایمنی ملک واقع در آن می شود.
قرارداد اجاره معمولاً مدت اعتبار آن را مشخص می کند. اگر مدت معین نشده باشد طبق قانون منعقد شده برای مدت پنج سال تلقی می شود.
به عنوان مثال، مالک یک آپارتمان برای مدت 10 ماه با مستاجرین قرارداد اجاره منعقد کرد. در صورتی که مستاجر به تعهدات خود در پرداخت اجاره بها عمل کند، با ملک با احتیاط رفتار کند و در زندگی همسایگان دخالتی نداشته باشد، امکان اخراج او از موعد مقرر وجود نخواهد داشت. در زیر دلایل قانونی برای تخلیه زودهنگام مستاجرین ذکر شده است.
گاهی در قرارداد غیر از این پیش بینی می شود و با اطلاع قبلی مستاجران، صاحب آپارتمان می تواند آنها را ملزم به تخلیه آپارتمان کند. قراردادی را که طبق آن آپارتمان را مجدداً اجاره کرده اید مرور کنید - شاید بتوانید بدون دلیل مستاجران ناخواسته را بیرون کنید.
به طور معمول، شرایط فسخ قرارداد اجاره در یک بند جداگانه مشخص می شود. ماده 310 قانون مدنی امتناع یک جانبه از انجام تعهدات را در صورتی که در قرارداد منعقده پیش بینی شده باشد، مجاز می داند. این را می توان به عنوان مثال به صورت زیر رسمیت داد: "فسخ قرارداد به ابتکار هر یک از طرفین با اخطار کتبی یک ماه قبل از فسخ برنامه ریزی شده امکان پذیر است." بنابراین، شما فقط باید یک آرزوی فسخ قرارداد را از طریق پست ارسال کنید، و هر گونه مشاجره بین مستاجران بی فایده خواهد بود.
اما در بیشتر معاملات در بازار اجاره آپارتمان چنین بندی در قرارداد پیش بینی نشده است و بیهوده است.
تخلیه مستاجران به دلیل عدم پرداخت
اگر به طور سیستماتیک در مورد پرداخت به موقع وجوه برای استفاده از آپارتمان به توافق نرسیدید، باید با مستاجرین خداحافظی کنید. در صورت امتناع از خروج داوطلبانه از خانه، روش به شرح زیر است:
ما یک دعوی پیش از محاکمه تنظیم می کنیم که در آن از ما می خواهیم که اجاره عقب افتاده موجود را ظرف پنج روز بازپرداخت کرده و آپارتمان را تخلیه کنیم.
ما آن را با پست سفارشی با تایید رسید به آدرس آپارتمان برای اجاره ارسال می کنیم. علاوه بر این، توصیه می شود یک نسخه از ادعا را به آدرس ثبت شده مستاجر ارسال کنید
می دانیم که این اعلان در وب سایت روسیه پست دریافت شده است. شاید، در حال حاضر در این مرحله، ساکنان تصمیم بگیرند که به طور داوطلبانه بدهی را پرداخت کنند، با درک میزان جدیت نیات شما.
ما در دادگاه منطقه ای که آپارتمان در آن قرار دارد شکایت می کنیم. درخواست باید نشان دهد که شما می خواهید قرارداد اجاره آپارتمان را زودتر فسخ کنید، پرداخت معوقه را پرداخت کنید و آپارتمان را تخلیه کنید.
اگر مستأجرها نقل مکان کرده اند و چیزهایی را با خود برده اند، این امر آنها را از تعهد پرداخت بدهی به شما محروم نمی کند. روال به همین صورت است، فقط ادعای پیش از محاکمه باید به محل ثبت نام مالک که در قرارداد اجاره با شما مشخص شده است ارسال شود.
هزینه هایی که در طول محاکمه متحمل می شوید - خدمات برای تنظیم اظهارنامه ادعایی، هزینه های دولتی - ممکن است در نهایت توسط دادگاه از طرف بازنده بازپس گرفته شود. بنابراین، شما باید شواهدی از چنین هزینه هایی را نگه دارید - به عنوان مثال، یک قرارداد برای ارائه خدمات حقوقی.
مبنای فسخ زودهنگام قرارداد اجاره تاخیر در پرداخت بیش از دو بار است. کارفرما می تواند انجام تعهدات خود را فقط با رسیدهای پرداخت یا سایر اسناد پرداخت - به عنوان مثال، یک صورت حساب بانکی که مبلغ پرداختی را به حساب شما منتقل می کند - اثبات کند.
چگونه مستاجران را بدون توافق اخراج کنیم؟
بسیار ساده. توصیه می شود امتناع از خروج در حضور شاهدان (همسایگان) ثبت شود. همچنین فیلمبرداری یا ضبط مکالمه با مستاجرینی که نمی خواهند ترک کنند مفید خواهد بود.
با افسر پلیس محلی تماس بگیرید یا با خیال راحت با پلیس تماس بگیرید. شما باید مدرکی داشته باشید که هویت و مالکیت آپارتمان شما را ثابت کند. اگر مستاجرین تأییدیه حق استفاده از آپارتمان - قرارداد اجاره را نداشته باشند، یا مدت چنین قراردادی منقضی شده باشد، حضور آنها در آپارتمان شما غیرقانونی است. مأموران اجرای قانون از ساکنان سرسخت می خواهند که محل را ترک کنند.
البته با چنین تخلیه ای نمی توان مطالبات معوقه اجاره را وصول کرد. ماده 674 قانون مدنی انعقاد عقد اجاره را کتباً مکلف کرده است. نمی توان ثابت کرد که قرارداد شفاهی منعقد شده و مستاجر به شما بدهکار است.
استفاده نادرست از مسکن
همچنین بر اساس قانون مدنی، مبنای فسخ قرارداد اجاره، ساماندهی محل کار، اداره، انبار یا کارگاه در آن خواهد بود. اماکن مسکونی باید برای هدف مورد نظر خود استفاده شوند. عدم رعایت این الزامات مبنای مستقیمی برای تخلیه آنها است، حتی اگر مستاجران به طور مرتب برای اجاره آپارتمان پرداخت کنند.
آیا می توان مستاجران را به دلیل رفتار پر سر و صدا بیرون کرد؟
نقض نظم و سکوت نیز دلیل موجهی برای فسخ قرارداد اجاره توسط دادگاه است. شکایت همسایگان در مورد رفتار غیرقابل قبول و مهمانی های پر سر و صدا به بیرون راندن مستاجران ناخواسته کمک می کند.
شواهد در دادگاه شهادت شهود و حقایق مستند تماس اجباری با پلیس خواهد بود.
در این صورت، همسایگان می توانند با درخواست برای حل مشکل نقض منافع خود، با مالک آپارتمان تماس بگیرند. اگر شما به عنوان مالک نتوانید بر مستاجرین نفوذ کنید، اختلاف به دادگاه ارجاع می شود.
تخلیه به دلیل آسیب به اثاثیه و وضعیت آپارتمان
خسارت به اموال واقع در آپارتمان و حتی بیشتر از آن تخریب آن نیز زمینه اخراج ساکنین است. دادگاه ممکن است مستاجرین را ملزم به انجام تعمیرات در آپارتمان و از بین بردن کلیه عواقب آسیب به اموال آپارتمان کند. در صورت عدم رعایت این الزام ممکن است تصمیم به فسخ قرارداد اجاره گرفته شود.
پیامد فسخ قرارداد اجاره تخلیه مستاجر از آپارتمان اشغالی است. اگر آنها از اجرای داوطلبانه تصمیم دادگاه امتناع ورزند، باید با بخش ضابط قضایی منطقه ای که فضای زندگی اشغال شده در آن واقع شده است تماس بگیرید. ضابط دادگستری شروع به اجرای عملیات و تخلیه می کند. گاهی اوقات این کار بدون دخالت افسران پلیس امکان پذیر نیست.
آیا امکان اخراج مستاجران در فصل گرما وجود دارد؟
برای اینکه بفهمیم آیا مالک حق تخلیه مستاجر در زمستان را دارد، به فصل 35 قانون مدنی می پردازیم که تمام تفاوت های ظریف روابط مربوط به اجاره اماکن مسکونی را به افراد توضیح می دهد. همچنین مسائل تخلیه از مسکن متصرفی توسط قانون مسکن و قانون آیین دادرسی اجرائی تنظیم می شود.
قانون واحدی وجود ندارد که به ما بگوید چه زمانی می توان مستاجران را بیرون کرد و چه زمانی نه. نه زمان سال، نه آب و هوای بیرون و نه حضور کودکان خردسال نمی تواند زمینه ای برای استفاده رایگان از آپارتمان شما باشد.
این که مستاجران بی وجدان را به خیابان بریزید یا نه فقط یک موضوع اخلاقی و تمایل شما برای تهیه آپارتمان است. از نظر قاضی یا مجریان قانون، هیچ دلیل قانونی وجود ندارد که بتواند در فصل سرد تخلیه را تحت تأثیر قرار دهد.
نحوه اخراج مستاجران
