Arazi anlaşmazlığı nereden başlamalı? Mahkemede arazi anlaşmazlıkları nasıl kazanılır: bazı “hileler”

28.11.2016, 07:00

Arazi anlaşmazlıkları, mevcut tüm gayrimenkul anlaşmazlıkları arasında en karmaşık olanıdır. En yaygın anlaşmazlıklar sınırlarla ilgilidir arsalar(sınırların belirlenmesi, arazi etüdüne itiraz edilmesi, kadastro hatasının düzeltilmesi, sınırların onarılması ve izinsiz işgal edilen bir arsanın boşaltılması vb.), bir arsaya ilişkin kira sözleşmesinin yenilenmesinin reddedilmesine ilişkin davalar ve ayrıca sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik talepler kira sözleşmesi ve tahsilat kira. Bu makalede esas olarak şunlara dayanarak kişisel deneyim, size mahkemede arazi anlaşmazlıklarını nasıl kazanacağınıza dair bazı "püf noktalarından" kısaca bahsedeceğim.

1. Sınır anlaşmazlıkları arsa . Adli arazi araştırması olmadan nadiren gerçekleşirler. Ancak mahkemenin kendi inisiyatifiyle inceleme emri vermeyeceğini unutmayın. Yalnızca muayene ile belirlenebilecek koşulları kanıtlamanız gerekiyorsa, atanması için dilekçe vermeniz gereken kişi sizsiniz. İÇİNDE Arsa sınırları ile ilgili tüm belgeleri duruşma öncesinde mahkemeye sunmaya çalışmalısınız. Herhangi bir belgeniz yoksa, bunları talep etmek için bir dilekçe verin. O zaman çok geç olacak!

ÖRNEK. Bir Chelny sakini istişare için başvurdu, ancak davayı yalnızca belediye girişiminin duruşma öncesi sonucunu mahkemeye delil olarak sunduğu ve mahkemeden davada arazi yönetimi incelemesi atamasını talep etmediği için davayı kaybetti. Bu onun ölümcül usuli hukuki hatasıydı.

ÖNEMLİ. Uzmanın çözümüne sunulacak konuların tartışılmasına mutlaka katılın. Bir uzman tarafından gerçekleştirilen arsa ölçümleri sırasında bizzat hazır bulunun.

TAVSİYE. Tanıkların sorgulanması tavsiye edilir sonrasında davada bir inceleme yapılması: ondan önce mahkemenin anlaşmazlığın konusu, alanlarda neyin ve nerede bulunduğu hakkında henüz bir fikri yok. Uzman görüşünüz varsa, netlik sağlamak adına, tanıklardan, içerdiği grafik materyalleri kullanarak ifade vermelerini isteyebilirsiniz.

Tüm delillerinizi mahkemeye sunmaya çalışın. dava hakkında bir karar verilmeden önce. Sonuçta, temyiz mahkemesinde yeni materyallere atıfta bulunmak yasaktır.

2. Kira sözleşmesini yenilemeyi reddetmek.

BİR MÜŞTERİNİN HİKAYESİNDEN:“Kira süresi 3 yıl olup, şu an süresi çoktan doldu. Arazi açık artırmayla kiralık olarak satın alındı. Bu 3 yıl içerisinde sahaya çit çekildi, iletişim kuruldu ve temel çalışmalarına başlandı. Mülkiyet tescili konusunda herhangi bir çalışma yürütülmemektedir. Şu anda mali durum zor olduğundan inşaata devam etmek mümkün değil. Kira sözleşmesinin yenilenmesi reddedildi. Ne yapmalı, sözleşmenin feshi halinde ortaya çıkan masrafları artık kim karşılayacak?”

Gerçekten de, kiralanan bir arsadaki inşaatın, ilk izinlerin hazırlanmasına yönelik karmaşık prosedürler nedeniyle zamanında tamamlanamadığı durumlar sıklıkla yaşanır. Proje belgeleri veya finansman eksikliği nedeniyle.

1 Mart 2015'te Rusya Federasyonu Arazi Kanununda küresel değişiklikler yürürlüğe girdi. Bizce “en kötüsü” inşaat için ayrılan arsanın kira süresinin uzatılmasına yönelik değişikliklerdi.

“Rusya Federasyonu Arazi Kanununun yürürlüğe girmesine ilişkin” Federal Kanun (yani, 3. Maddenin 21. paragrafı), bazı tamamlanmamış kiracı kategorilerinin üç yıl boyunca bir kerelik kiralama için arazi almasına hala izin veren hükümler öngörmektedir. aşağıdaki durumlarda ihale beklenmeden inşaatın tamamlanması:

– devlet veya belediye mülkiyetindeki bir arsa üzerinde tamamlanmamış bir inşaat projesi bulunuyorsa ve belirtilen tesisin mülkiyeti 1 Mart 2015'ten önce tescil edilmişse;

Bu tür davaları değerlendirirken artık mahkemelerin yönlendirdiği norm bu normdur.

Kira sözleşmesinin mevcut sözleşmenin bitiminden önce uzatılmaması veya uzatılmasının ardından nesnenin 3 yıl içinde tamamlanmaması durumunda, Madde 2. 239.1. Medeni Kanun Rusya Federasyonu'nda tamamlanmamış bir şantiye açık artırmada satılabilir. Bitmemiş binanın sahibi, açık artırma masrafları düşüldükten sonra elde edilecek geliri alacak.

Arazi pahalı bir mülktür ve herkes metrekare Sahibi kıskançlıkla kendi tahsisatını tecavüze karşı korur. Yazlık tarım, bahçecilik ve inşaat için ayrılan alanlar çoğu durumda küçüktür ve arsa sınırlarının ihlali, komşular arasında ciddi çatışmalara neden olur. Bir arsanın kesin sınırını belirlemenin tek yasal yolu, bir kadastro mühendisi tarafından yapılması gereken arazi etüdüdür.

Bir arsanın sınırlarının belirlenmesi

Alanının doğru bir şekilde hesaplanması için bir arsanın sınırları nasıl belirlenir? Sahibinin tartışmalı arsa hakkını doğrulayan belgelerde belirtilirler. Kanun ve arazi yönetimi kurallarına uygun olarak arazide sınırların belirlenmesi kadastro kayıt verilerine dayanılarak yapılmaktadır. Bu tür belgeler mevcut değilse, bu, nazım planlarda yer alan bilgiler ve yapay olarak sabitlenmiş veya doğal, 15 yıldan fazla süredir mevcut olan gerçek sınırlar olabilir. Belgelerin yokluğunda haklarınızı kanıtlamanız oldukça zordur.

Arazi etüdü, arazi parselleri arasındaki sınırların, sınır işaretlerinin tanımlanması ve montajı ile belirlenmesidir. İlgili tarafın talebi üzerine, bu tür çalışmalar yerel idari kurumların kadastro mühendisi tarafından yürütülür. Sınır planı, devlet kadastrosuna bilgi girmenin temelini oluşturur. Bitişik arazilerin sahipleriyle anlaşmaya varılması gerekir. Bir arsanın sınırlarını onaylamaya yönelik yasal prosedür aşağıdaki eylemleri sağlar:

1. Tutulmuş Genel toplantı Komşu arsaların sahipleri. Düzenlenme tarihi yayınlanır veya herkese imza karşılığında tebliğ edilir; posta yoluyla da gönderilebilir.
2. Araştırmanın ardından bir onay kanunu hazırlanır. Herkes bilgilendirildiyse ancak yazılı bir itirazda bulunmadıysa ve belgeyi imzalamadıysa plan üzerinde anlaşmaya varılmış sayılır. Bildirilerin kopyaları ektedir.
3. Mevcut yazılı itirazlar nedeniyle kanun imzalanmazsa sorun ancak mahkemede çözülebilir. Bir siteyi kaydederken mahkeme kararı sınır planına eklenir.

“Yazlık affı” ile bağlantılı olarak, eski tarz belgelerin mevcut olması halinde, arazi etüdü yapılmadan devlet haklarının tesciline izin veriliyor. Ancak bu durumda gelecekteki sorunlar göz ardı edilemez: sınırların ihlali, anlaşmazlıklar, suistimaller, araziye izinsiz el konulması.

Uyuşmazlıkların mahkemede çözümü

Arazi anlaşmazlıkları ancak mahkemede çözülebilir. Kanun, bunların mahkeme dışında çözümlenmesi olanağını sağlamamaktadır. Uygulama, çoğu durumda bunların bir arsanın sınırlarının belirlenmesindeki anlaşmazlıklarla ilişkili olduğunu göstermektedir. Geleneksel olarak iki ana gruba ayrılabilirler. İlk grup, vatandaşlar arasında sıklıkla ortaya çıkan anlaşmazlıkları içerir, ancak bazen tüzel kişilerle de çatışmalar ortaya çıkar. İkincisi, arazi tescili sürecinde idari ve tescil makamlarıyla ortaya çıkan anlaşmazlıkları içermektedir.

Bir arsanın sınırlarının belirlenmesi.

Bir arsanın sınırlarını belirleme gerekliliği, iddia beyanında ana gerekliliktir, ancak bununla birlikte sıklıkla ek olanlar da sunulur: çitler, binalar, çitler şeklindeki engellerin kaldırılması; geçidin temizlenmesi, iletişimin, kuyunun, aydınlatma ekipmanının taşınması, bahçecilik ortaklığının master planında değişiklik yapılması.

Tipik olarak arazi parselleriyle ilgili bu tür anlaşmazlıklar, maliklerden birinin kadastro tescili amacıyla arazi araştırması yapması ve bitişik parsellerin sahiplerinin sınır planında tanımlanan sınırlar üzerinde yazılı olarak anlaşmayı reddetmesi durumunda ortaya çıkar. Bazen böyle bir iddia, bahçe topluluğu tarafından master plan değiştirildiğinde ve belirli bir arsanın sahibi bununla aynı fikirde olmadığında ortaya çıkar.

Bu durumda yalnızca yasal malik dava açabilir; davalı ise planı onaylamayı reddeden komşu olacaktır. Davaya kadastro mühendisleri ve bahçıvanlık derneğinin temsilcileri katılıyor. Çoğu durumda nihai karar, arazi yönetimi incelemesinin atanmasından sonra verilir.

Arsa sınırlarının arttırılması.

Bu anlaşmazlık kategorisi genellikle bir arsanın “yazlık affı” kapsamında tescili ile ilişkilidir. Arazi için resmi belgeler hazırlanırken, kadastroda arsaya ait bilgilerin eksik olduğu, hatalı olduğu veya alanı ve sınırlarının yanlış belirlendiği sıklıkla ortaya çıkar.

Alanı artırmak isteyen bir arazi sahibi, arsa sınırlarının netleştirilmesini talep edebilir. Bu artış arazi sahibi tarafından belirlenen standartlarla sınırlıdır: bölgesel, şehir veya kırsal yönetim. Kurulmamışsa daha önce kaydedilen alanın %10'u oranında yasal artış yapılabilir. Bu durumda komşu parsellerin maliklerinden zorunlu yazılı izin alınması gerekmektedir.

Bir arsanın sınırlarını, yanındaki boş araziyi ilhak ederek artırmak da mümkündür. Bu durumda, benzer amaçlı bir arsanın oluşturulması için idareye başvuruda bulunulması, araştırılması, devlet kadastrosuna kaydedilmesi ve ancak daha sonra parsellerin birleştirilmesi için başvuruda bulunulması gerekmektedir.

Yazlık arsa sahipleri, özellikle arsayı arttırırken, arsalarının alanını arttırmak ve tescili reddetmek için genellikle makul olmayan taleplerle karşı karşıya kalmaktadır. 1 Mart 2015'ten bu yana, bu tür kararlara mahkemede itiraz edilebilmesini sağlamak için Arazi Kanununda değişiklikler yapılmıştır.

Avukatlar, arazi parsellerinin sınırları konusundaki anlaşmazlıkların, belgelerin dikkatli bir şekilde hazırlanmasını ve şehir planlama kanunu normları ve kadastro kayıt kanunu hakkında bilgi sahibi olmayı gerektirdiğini biliyor. İhtilaflı alanların sınırları hakkında kadastroda bilgi bulunmaması veya çelişen sınır planlarının bulunması durumunda, uzmanlar anlaşmazlığa son noktayı koyuyor. Üstelik çözüm için çeşitli seçenekler sunabilirler ve mahkeme mevcut tüm koşulları dikkate alarak karar verecektir.