Выселение жильцов. Как выселить квартирантов за невыполнение обязательств

Незанятое жилье, пустующее без постоянных хозяев – хорошая возможность не только заработать, но и не оставлять собственность без присмотра. Поэтому многие владельцы свободного жилья пускают жить в квартиру чужих людей за определенную плату. Однако, такой дополнительный доход может стать большой проблемой как для хозяев, так и для соседей сдаваемой квартиры.

Ниже вы узнаете о том, как выселить квартирантов и какие могут быть причины выселения.

Как выселить квартирантов?

Живущих по договору найма

Если вы заблаговременно подумали о последствиях сдачи жилья недобросовестным арендаторам и необходимости их выселения, то, скорее всего, составили с будущими квартирантами договор найма жилого помещения. Этот документ защищает права владельца собственности и представляет собой письменное перечисление условий, которые должны выполняться арендатором.

Но и права квартиранта, подписавшего такую бумагу, тоже защищены государством:

Если не указан срок, на который составлен договор найма, жильцы могут занимать арендованную квартиру в течение 5 лет.
Нельзя выселять людей насильно, заменять замки в двери или выносить их вещи.
Вопросы с выселением квартирантов, живущих по договору найма, должны решаться в суде, при этом жильцы имеют право занимать квартиру до вынесения решения.

Живущих без договора найма

Большинство владельцев жилья не считает необходимым заключать договор найма с квартирантами, рассчитывая на то, что их квартиранты окажутся честными и порядочными, или когда вселяют на свою территорию знакомых или родственников. Но от конфликтных ситуаций никто не застрахован и может случиться так, что в вашей квартире заменены дверные замки, а на требование открыть дверь и покинуть жилье никто не отвечает.

В таком случае следует знать, что:

Для того чтобы выселить квартирантов, у вас должны быть документы, которые бы подтверждали, что вы – собственник жилья.
Выселение происходит в присутствии сотрудников полиции, а также службы МЧС, если дверь не открывают добровольно.
Сотрудники МЧС имеют право вскрыть дверь в квартиру, если полицейские, проверив ваши документы, подтвердят, что вы – хозяин жилья.
По требованию сотрудников полиции квартиранты обязаны покинуть квартиру.

Кто такие?

Квартирантами называют людей, проживающих на территории собственника жилья на платной основе при заключении договора найма или без такового. При этом, несмотря на документальное оформление отношений между собственником и квартирантом, последний не имеет никаких прав на жилье, в котором он проживает и имущество в нем.

Преимущества и недостатки сдачи жилья

Сдавать свободное жилье в аренду многим кажется привлекательным видом зарабатывания дополнительных средств.

И действительно, есть несколько преимуществ, которые дает сдача квартиры чужим людям:

Стабильный финансовый доход.
Возможность переложить на квартирантов оплату коммунальных услуг, правда, в этом случае необходимо проверять факт внесения денег по квитанции, чтобы квартиранты не накопили долги, а вам не пришлось впоследствии самим оплачивать чужие “кубометры” и “киловатты”.
Присмотр за жильем постоянно проживающими людьми снизит риск ограбления квартиры, кроме того, постоянное присутствие квартирантов удобно в случае аварийных ситуаций – прорыва водопроводных труб или засора канализации.

Также вам не придется специально наведываться в свободную квартиру во время плановых осмотров работниками ЖКХ или газовой службы.

Но, наряду с преимуществами, у процесса сдачи жилья в аренду есть и существенные минусы, способные внести в спокойную жизнь арендодателя серьезные проблемы:

неблагонадежность съемщиков в финансовом смысле;
порча имущества арендодателя, обстановки, сантехники, кухонного оборудования и т.д;
спорные ситуации с соседями, связанные с размещением на снимаемой территории животных, маленьких детей или шумных гостей;
пересдача (субаренда) снимаемого жилья третьим лицам.

Возможные причины

Решение о выселении квартирантов может возникнуть по самым разным причинам, но перечислим наиболее распространенные из них.

Жалобы соседей

Никому не понравится, если чуть ли не каждый день будут звонить соседи сдаваемой в аренду квартиры и жаловаться на шумные вечеринки и музыку, доносящуюся из-за стен, курящих на лестничном пролете жильцов, постоянный лай собаки или крики детей, дебоши и ругань квартирантов. Таких людей придется выселять, иначе соседи могут обратиться в полицию с требованием оштрафовать владельца квартиры за нарушение порядка.

Долги по коммунальным платежам

Случается, что благополучные, на первый взгляд граждане, в итоге оказываются непорядочными плательщиками и не вносят своевременно квартплату. Если не проверять ежемесячно оригиналы квитанций, можно вместо дохода с аренды квартиры получить внушительный денежный долг по “коммуналке”.

Порча имущества

В большинстве случаев, прежде чем сдать жилье квартирантам, владельцы делают косметический ремонт и оборудуют необходимой для жизни техникой. Неблагонадежные квартиранты могут сломать оборудование, например, санфаянс или газовую плиту, создать антисанитарные условия или испортить отделку квартиры.

Сдача жилья квартирантами в субаренду

Если вы сдаете квартиру на долгий срок и сразу же берете плату за несколько месяцев или год, вполне возможно, что вы имеете дело с мошенниками, которые пересдадут ее по более высокой цене другим людям.

Как правило, такое случается, когда сдаваемое жилье находится в отдаленном районе города или вообще в другом населенном пункте и проверять его нет возможности.

Имеющих регистрацию по месту пребывания

Регистрация по месту пребывания или, как ее еще называют, временная прописка, дает право жильцу занимать площадь, на которой он зарегистрирован до момента, указанного в документе. Выселить квартирантов, если вы временно прописали их на арендованной территории, практически невозможно.

Исключения могут составить несколько случаев:

если квартирант съехал в связи с призывом в вооруженные войска;
находится в местах лишения свободы;
признан пропавшим без вести;
умер или признан таковым;
доказано, что допущена ошибка должностного лица при регистрации или использованы поддельные или неверные документы.

Чтобы выселить временно прописанного в квартире человека придется договариваться о том, чтобы он написал заявление о снятии его с регистрации по месту пребывания. На практике в большинстве случаев это невозможно. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем прописать квартиранта на свою жилплощадь.

Ошибочно полагать, что если вы – собственник, то можете выписать человека в любой момент без его ведома и согласия.

Судебный порядок

Процесс выселения квартирантов сложен и часто занимает много времени, поэтому лучше воспользоваться услугами юристов и запастись терпением.

Независимо от того, по какой причине вы решили выселить из своей квартиры арендаторов, расторжение договора найма происходит примерно одинаково. Для того чтобы добиться результата, по закону нужно обратиться в суд, который находится по месту расположения сдаваемого жилья.

Составьте иск, в котором должны быть указаны:
- ФИО квартирантов, их место постоянной регистрации;
- копия договора найма жилья;
- причина расторжения договора (например, задолженность по уплате найма с указанием сроков, в течение которых не вносилась плата, а также, сумма долга);
- обращение к суду с разъяснениями и требованиями, предъявляемыми к квартирантам.
Оплатите госпошлину 200 руб. за подачу иска. В случае, если решение суда будет в вашу пользу, эту сумму можно взыскать с ответчика-квартиранта.
Дождитесь вступления решения суда в законную силу и предъявите его квартирантам. В случае, если они и дальше игнорируют ваши требования покинуть квартиру, передайте постановление судебным приставам.

Что делать, если мешают квартиранты соседей?

Квартиранты, поселившиеся в квартире по соседству, запросто могут отравить спокойное существование жильцов. В большинстве своем, причинами требований о выселении соседских квартирантов являются нарушения правопорядка и спокойствия. Заставить покинуть занимаемое жилье приносящих беспокойство людей очень сложно, особенно если у них имеется договор найма.

Но попробовать можно:

Заручитесь поддержкой других соседей, ведь скорее всего поведение квартирантов доставляет дискомфорт и им.
Вызовите участкового в то время, когда квартиранты ведут себя неправомерно, постарайтесь записать видео или аудио, подтверждающее шумное или хамское поведение.
Составьте письменное требование владельцу сдаваемого жилья, подписанное недовольными соседями, старшей по подъезду и дому о том, чтобы он прекратил действие договора найма и выселил квартирантов добровольно или вы обратитесь в суд;

Если между владельцем квартиры и квартирантом не заключен договор найма, намекните, что сотрудники налоговой инспекции будут рады узнать о таком нелегальном способе дохода.

Можно ли выселить с детьми?

Многие непорядочные квартиранты пользуются тем, что у них есть дети и не освобождают жилье по требованию хозяина. Однако если между сторонами не был составлен договор найма жилья, то наличие детей никак не влияет на процедуру и результат выселения квартирантов.

Другой вопрос, если договор существует. В таком случае, выселение будет происходить по решению суда, а он, в свою очередь, может отказать в удовлетворении требований владельца квартиры выселить жильцов, ссылаясь на ущемление прав несовершеннолетних, проживающих в ней.

Если в семье квартирантов есть дети, договор лучше составить при помощи грамотного юриста.

От неприятностей, связанных с выселением из арендованного жилья квартирантов, спасет щепетильность в составлении договора, а также тщательная проверка документов будущих квартирантов. Желательно выяснить есть ли у них дети, были ли судимости, а также, является ли человек платежеспособным.

Лицам, которые сдают собственное жилье по договору аренды, нужно знать, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры. Несмотря на то, что хозяева квартиры в большинстве случаев стараются защитить себя заключением договора найма с квартирантами, сообщают о доходах в налоговый орган и прочее, может возникнуть ситуация, когда надо выселить арендатора из квартиры.

На каких основаниях можно выселить

У владельца недвижимости нет права прийти в один день в квартиру и выселить квартиранта. Руководствоваться в такой ситуации следует договором аренды и действующими нормами законодательства. В частности в статье 687 Гражданского Кодекса содержатся все основания, на которых производится выселение из квартиры. Предусмотрено три причины, на основании которых могут выселяться квартиранты. А именно:

процедура может быть инициативой арендаторов, проводится она в порядке, который закреплен в подписанном сторонами соглашении;

действие может совершить наймодатель, выгнав жильцов из своей квартиры, при этом пункты договора должны быть соблюдены;

выселение квартиросъемщиков производится в соответствии с решением, вынесенным судьей.

Особое внимание законодатель обращает на срок прекращения обязательств, прописанных в соглашении. Расторгнуть договор до того момента, на который он был заключен, получится только в некоторых случаях:

Если квартиранты начали использовать жилое помещение не в соответствии с его назначением, к примеру, как офисное помещение.

Когда причинен ущерб имуществу собственника, при этом характер ущерба должен быть серьезный.

Если арендаторами коммуналки или другой жилплощади нарушались права лиц, проживающих по соседству.

Когда лица не вносят вовремя арендные платежи, то нехороших постояльцев можно выгнать. Учтите, что в законе установлены границы просрочки. Так в случае, если договор заключен сроком до года, то неоплата двух платежей может быть причиной выселения. При заключении договора на более длительный срок, просрочка не должна превышать полугода.

В случае, когда хозяин квартиры обнаружил одно из перечисленных обстоятельств, он может выселить арендатора или потребовать устранения нарушений. Перед тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры или другого жилого помещения, собственник должен внимательно изучить договор, так как процедура осуществляется в соответствии прописанными в нем положениями, при условии, что они не противоречат законам.

Стоит обратить внимание на то, что процедура выселения будет значительно разниться в случаях, если говорим о том, как выселить квартирантов с детьми и без них, с заключенным соглашением или без такового и прочее. В любом случае собственнику нужно соблюдать правила, установленные законами, иначе он может быть привлечен к ответственности.

Учтите, что действия владельца жилплощади должны соответствовать договору и нормам закона, в противном случае суд не сможет принять вашу сторону. Если вы примените физическую силу, чтобы выселить квартирантов, то это будет расценено как деяние, наказуемое Уголовным кодексом. При нарушении положений договора или закона, следует зафиксировать данное нарушение, чтобы можно было этим оперировать в суде.

Важно! Если договор был заключен на срок, превышающий один год – обязательно необходимо зарегистрировать документ в ЕГРП. Выгонять жильцов вопреки положениям соглашения можно только согласно решению, вынесенному судьей.

Учтите, что вы не можете угрожать квартиросъёмщикам, менять замки на входных дверях, не предупредив об этом жильцов, так как после подписания соглашения они проживают в квартире на законных основаниях. Судья примет вашу сторону, если квартиранты нарушают условия договора, не вносят арендные платежи или другим образом нарушают правовые нормы. Недостатком разбирательства посредством судебной системы является то, что процесс длительный. В то время, пока идет суд, жильцы будут проживать в квартире и продолжать далее противоправные действия. Ускорить процедуру вы можете тем, что своевременно подадите всю необходимую документацию и правильно составите иск. Обратившись к профессиональному юристу, можно не переживать за то, что документы будут составлены неверно.

Говоря о том, как можно выселить квартирантов, которые были зарегистрированы в квартире, стоит обратить внимание на то, что факт регистрации дает право беспрепятственного проживания в квартире. При этом временная регистрация дает такую возможность, пока не истечет ее срок, соответственно постоянная прописка наделяет таким правом бессрочно. Выписать жильцов из квартиры могут уполномоченные на то работники службы, ведающие вопросами миграции. Для этого необходимо одно из обстоятельств:

решение, вынесенное судебным органом;

личное согласие квартиранта, которое обязательно должно быть удостоверено заявлением, написанным им собственноручно.

Заявление о выселении будет рассмотрено судом в короткий срок, если жильцы прожили в квартире менее полугода. Не нужно получать согласие человека на то, чтобы выписать его, в ситуации, когда он был призван на военную службу посредством повестки, отправленной военкоматом, либо лицо было лишено свободы за совершение преступления, о чем имеется соответствующий договор. Также к рассматриваемым условиям относится то, что судом было вынесено решение, согласно которому наниматель считается безвестно отсутствующим или умершим. Если постоялец сообщил о себе сведения, которые не соответствуют действительности либо представил поддельные документы, либо скончался, то его можно выписать без согласия.

В том случае, когда соглашение не было подписано сторонами, у собственника имеется возможность выселить квартирантов в любой момент. При этом его действия будут считаться законными, так как не будет оснований для нахождения посторонних людей в жилом помещении. Поэтому в случае, когда вы снимаете жилье, особенно с ребенком, ознакомьтесь с Гражданским кодексом, который гласит, что заключение соглашения должно происходить не в устной форме, а в письменной. Это связано с тем, что договор, не изложенный на бумаге, не имеет никакой юридической силы.

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Отношения квартирантов и владельца недвижимости, которую они арендуют, являются, в первую очередь, финансовыми. Когда возникают трудности с оплатой и отношения между сторонами портятся, поднимается вопрос о пересмотре договора, или его пункты используются для принудительной оплаты или выселения. Но если договоренность была устной, выселить квартирантов без договора можно иным способом, но с потерями для квартиросъемщика.

С договором или без – есть ли разница?

Арендные отношения регулируются договором, который до начала сдачи квартиры подписывается двумя сторонами. Там указана и стоимость аренды, и дополнительные требования, обязательства, а также условия, при которых договор может быть разорван досрочно. Договор заключен на срок кратковременный – год, или длительный – от года и более.

За три месяца до окончания договора собственник предупреждает об этом жильцов, и они либо продлевают его, либо ищут другую квартиру. Если не происходит ни того, ни другого, договор автоматически продлевается на тех же условиях на аналогичных срок.

Сейчас же чаще арендодатели стараются сдавать жильцам квартиры без договора, чтобы не платить налог на дополнительный источник заработка. На деле же оказывается, что это может значительно осложнить процедуру выселения таких жильцов, если они нарушают устные соглашения.

Как правило, чтоб выселить квартирантов без договора, владельцы меняют замки в квартире, но этого достаточно не всегда. Некоторые жильцы съемной квартиры также меняют замки, в результате, владелец не способен проникнуть внутрь и понять, что происходит в его квартире.

Для того, чтоб выгнать квартирантов, нередко достаточно доказать свое владение жильем. В некоторых случаях могут потребоваться и судебные тяжбы.

Проживание без оформления

Квартиранты, не регистрирующие наем жилья официально, обделены правами и обязуются соблюдать все договоренности, установленные устно с владельцем квартиры. Если таких договоренностей нет, арендаторы обязуются следовать законодательству и кодексам.

В случаях недобросовестного отношения, когда жильцы не оплачивают свое пребывание в чужой квартире, собственники в любом случае что-то теряют. Время на разбирательства и деньги, которые вряд ли будут возвращены жильцами.

Основания

Выселение квартирантов без договора возможно на таких основаниях:

невыполнение устных договоренностей с владельцем арендуемого жилья;
нарушение прав и интересов других проживающих рядом людей;
использование имущества не для жилья, а для торговли, хранения, оборудования не по назначению;
отсутствие надлежащего ухода за квартирой, ее запустение и повреждение имущества владельца.

Таким образом, выселить квартирантов без договора можно даже по той причине, что они сменили замок. Для того, чтобы они самостоятельно выехали без договора аренды жилого помещения, эти основания вряд ли станут весомыми, но при решении вопроса через государственные органы основания для выселения вполне весомые, так как обусловлены законом.

Выселение при отсутствии оплаты

Выселить из собственной квартиры проживающих без договора найма, которые нарушили устные договоренности об оплате, можно просто отменив аренду. Поскольку не заключен арендный договор, арендодатель может в любое время прекратить любые устные соглашения.

Причинами этого могут выступить любые факторы, не устраивающие владельца, невыполнение устных обязательств, а также поступки, которые противоречат законам РФ.

Выселить квартирантов, которые не платят за проживание, можно в любой момент при отсутствии договора аренды. Отсутствие документа для жильца означает только то, что он не сможет никак воспротивиться этому. Единственное решение для жильца – погашение долга по аренде и договоренность о сроках этого погашения.

Если арендующие не предложили путей решения проблемы, собственник вправе обратиться в госорганы, которые могут обязать жильца оплатить аренду.

Малосемейка

Выселить соседей по комнате в квартире такого типа также можно из-за долгов по аренде. Если отсутствует официальный договор аренды, разрыв финансовых отношений также происходит по воле владельца малосемейки, если его не устраивает время оплаты, условия в квартире после жильцов, либо если он просто находит других арендующих.

Выселение из подобной квартиры арендатора возможно и по общему заявлению жильцов квартиры, если выселяемый нарушает общественный порядок или права своих соседей.

Коммунальная квартира

Законы РФ не предусматривают каких-то особенностей для жильцов коммуналок. Зачастую выселить квартирантов без согласия из таких квартир удается в результате общего обращения всех жильцов.

Ссоры в квартирах коммунального типа возникают нередко, и решать их приходится либо мирно, либо подыскивать параллельно другое жилье. Владелец имеет полное право выселить человека, если он мешает соседям, нарушает общие правила, а также порядки и законы. Отсутствие оформленного договора аренды только упрощает этот процесс.

При наличии детей

Квартиранты с детьми, не оформляющие никаких бумаг о своем проживании, к сожалению, не имеют никаких привилегий. Для их выселения применяют те же правила, что и для всех. Собственник может выгнать таких квартирантов, когда пожелает, остальное зависит от ситуации и его морально-этических соображений.

Если же разбирательства достигают судебных стен, наличие несовершеннолетних детей может быть принято, как смягчающее обстоятельство для жильцов.

Зимой

Выселение зимой из арендованной квартиры без наличия официального договора найма жилого помещения вполне возможно. При отсутствии документации у арендующих нет никаких прав, а у владельцев – никаких обязательств перед живущими в его квартире.

Если же договор уже заключен и арендатор выполняет все свои обязанности своевременно, суд всегда защитит право жильца на проживание в квартире, особенно во время отопительного сезона.

Алгоритм выселения

Обязательно следует сообщить квартирантом о том, что готовится их выселение. Они должны иметь возможность либо погасить задолженность, либо подыскать себе новый вариант жилья. Ни в коем случае не стоит применять силу, угрожать, так как эти действия могут сыграть против владельца в суде, если потребуется решение через данные органы.

Любые действия следует осуществлять только в присутствии полиции, участкового или свидетелей, которые смогут подтвердить, что действия были законными.

Подтверждение права владения

Если квартиранты, не желающие решать проблемы мирно, меняют замки в арендуемой квартире, чтобы предотвратить доступ владельцу, требуется обязательное присутствие сотрудников полиции. Они смогут засвидетельствовать законное вскрытие двери собственников.

В обратной ситуации владелец может получить массу проблем. Необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности, а также предъявить эти документы представителям закона при необходимости вскрытия двери.

Обращение в органы

Сотрудники полиции в этой ситуации призваны подтвердить тот факт, что на территории квартиры нарушается законодательство РФ. В будущем это поможет им выступать свидетелями в ходе судебного процесса при такой необходимости.

Однако стоит понимать, что и владелец выиграет немного. Выселить людей, которые не оплачивают свое проживание, конечно, получится. Редки случаи, когда жильцы возвращались и повторно скандалили за свое право жить в квартире, из которой их выпроводила полиция.

Но при обращении в полицию владелец также пострадает. В этих случаях полагается штраф за сдачу жилья без оформления официальной документации и без оплаты налога, иными словами, за серый заработок.

Обязать жильцов выплатить то, что они задолжали, также будет затруднительно, ведь ни в одном документе не указано, сколько и когда они должны платить, а также, сколько месяцев уже не платят.

С другой стороны, такое решение нередко становится единственным выходом для того, чтобы распрощаться с жильцами, не выполняющими свои обещания и общие обязательства. Факт проживания чужих людей в недвижимости собственника – уже основание для их выселения.

Заключение

Наличие документа наделяет правами обе стороны финансовых отношений и обязует их выполнять заранее обговоренные обязательства. При отсутствии документации жильцы не имеют абсолютно никаких прав, а собственники – никаких обязательств перед ними, потому выселение может произойти по любой причине в любой момент.

Решить сдавать квартиру и найти жильцов не так и сложно. Но что делать, если арендаторы перестают платить и отказываются идти на контакт? Как быть с людьми, занявшими ваше собственное жильё?

Самое главное в вопросе выселения - форма заключения договора аренды. Если вы договорились с жильцами на словах (устно обговорили условия, пожали друг другу руки и передали ключи), то фактически в вашей квартире они живут «на птичьих правах». Но когда заключён письменный договор, следует действовать исключительно по закону. Лайфхакер рассмотрит оба варианта.

Как выселить арендаторов, с которыми не заключён письменный договор

При отсутствии письменного договора коммерческого найма помещения у арендаторов нет прав в нём находиться. И процедура выселения будет чрезвычайно лёгкой. Если жильцы отказываются выезжать добровольно, можно действовать двумя способами.

Явитесь в квартиру с требованием немедленно освободить незаконно занятое помещение. Вызовите полицию (или пригласите участкового полицейского) и найдите нескольких свидетелей (подойдут соседи по лестничной клетке). Но помните, полиция не будет помогать вам выдворять жильцов: сотрудники полиции будут обеспечивать правопорядок.
Вы имеете право сменить замки и вынести вещи арендаторов на лестничную площадку. Для законности этого процесса пригласите участкового полицейского и захватите с собой документы на квартиру.

Как выселить арендаторов, проживающих по договору

Согласно Конституции РФ никто не может быть лишён жилища произвольно. Согласно договору найма жилого помещения (он же ) для ваших жильцов таким жилищем является именно ваша квартира. И они имеют больше прав по его расторжению : если арендатор по своему желанию может прекратить аренду в любое время, собственник делает это только через суд и при наличии веских причин.

На каких основаниях можно выселить арендаторов

По закону нерадивых жильцов можно выселить при следующих условиях.

Они задолжали арендную плату больше чем за полгода. При условии, что в вашем договоре не указаны иные сроки оплаты.
Они уже дважды забывали внести плату за квартиру - в случае, если договор аренды заключен меньше чем на год.
Они портят или рушат вашу квартиру.
Квартиру собираются признать аварийной или непригодной для проживания.
Они используют жильё не по назначению. Например, не проживают в квартире, а устроили в ней склад или магазин.
Они систематически нарушают права соседей. Это могут быть регулярные буйные вечеринки или выбрасывание токсичного мусора в подъезд. Фиксировать такие нарушения могут сотрудники полиции: позднее протоколы об административных нарушениях помогут в судебном разбирательстве.

При этом в двух последних случаях арендодатель должен сначала попросить жильцов исправить нарушения. Но если и после этого они бездействуют, вопрос с выселением можно начинать решать в суде.

Как выселить арендаторов через суд

Необходимо составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. В заявлении указываются данные о вас, вашей квартире, о личности жильцов, требование о их выселении и его обоснование. Также прикладываются ксерокопии документов , подтверждающих ваше заявление: паспорт, договор купли-продажи (или наследования) квартиры, договор аренды с жильцами и подтверждение ваших к ним претензий. Дополнительно оплачивается госпошлина.

Увы, быстро разрешить вопрос через суд не получится: срок рассмотрения дела - до двух месяцев. А в течение месяца после принятия решения у арендаторов будет месяц на подачу апелляции . Судебное решение исполняться будет ещё два месяца.

Кроме того, судья может дать арендатором год для устранения нарушений, на которые вы жаловались. Например на то, чтобы привести в надлежащий вид испорченную жилплощадь.

Почему квартиросъёмщика нельзя выселять насильно

Казалось бы, зачем собирать бесконечные документы для судебных заседаний и терпеливо ожидать исполнения судебного решения, когда можно попросить пару крепышей поговорить со «по-хорошему»? Увы, это приведёт к плохим последствиям.

Самостоятельное выселение жильцов (например, если вы вынесете их вещи на улицу, смените замки на дверях) может квалифицироваться как самоуправство. Это Кодекса РФ об административных правонарушениях, по которой вам грозит штраф в размере от 100 до 300 рублей.
А если в процессе вышеописанных действий ещё и причинить существенный вред имуществу жильцов, это самоуправство уже по Уголовному кодексу РФ. То есть реальное преступление с возможным штрафом до 80 000 рублей или арестом до 6 месяцев.

Полицейские также не смогут помочь вам с вопросом выселения. Они вправе лишь зафиксировать факт нарушения прав и интересов соседей, если съёмщики, например, устроили очередную гулянку. Но освобождать жилплощадь от них - вне компетенции полиции.

Поэтому, если договориться с недобросовестными арендаторами не получается, лучше не переусердствовать: выбирайте законные пути решения проблемы.

Самый простой способ извлекать доход из жилой недвижимости - сдавать ее. Заключаем договор, передаем ключи от квартиры, и остается ежемесячно получать платежи. На практике ситуация часто осложняется недобросовестностью квартирантов, которая выливается в ежемесячные хлопоты по “выбиванию” платы за квартиру и постоянные переживания о сохранности находящегося в ней имущества.

В договоре найма обычно указывают срок его действия. Если срок не указан, он по закону считается заключенным на пять лет.

Например, владелец квартиры заключил с квартирантами договор найма на срок 10 месяцев. Если наниматель исполняет свои обязательства по оплате аренды, бережно обращается с имуществом и не мешает проживанию соседей, выселить его раньше срока не получится. Ниже перечислены законные основания для выселения квартирантов досрочно.

Иногда договором предусмотрено иное, и заранее уведомив жильцов, владелец квартиры может обязать их освободить квартиру. Еще раз просмотрите договор, по которому вы сдали квартиру, - возможно вы можете без оснований выселить неугодных квартирантов.

Обычно условия расторжения договора найма прописываются отдельным пунктом. 310 статья Гражданского Кодекса допускает односторонний отказ от исполнения обязательств, если это предусмотрено заключенным договором. Это может быть оформлено, например, так: “Расторжение договора возможно по инициативе любой из сторон путем письменного уведомления за один месяц до планируемого расторжения”. Таким образом, вам достаточно направить почтой пожелание расторгнуть договор, и любые препирательства квартирантов будут бесполезны.

Но большинство сделок на рынке аренды квартир не предусматривают такой пункт в договоре, и зря.

Выселение квартирантов за неуплату

Если систематически не удается договориться о своевременной оплате денежных средств за пользование квартирой, с квартирантами приходится прощаться. Когда они отказываются покидать жилье добровольно, порядок действий таков:

Составляем досудебную претензию, в которой просим погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам в течение пяти дней и освободить квартиру

Высылаем его почтой заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу квартиры, сдаваемой в аренду. Дополнительно желательно выслать экземпляр претензии по адресу регистрации арендатора

Узнаем о том, что уведомление получено на сайте почты России. Возможно, уже на этом утапе жильцы решат добровольно погасить задолженность, поняв степень серьезности ваших намерений.

Подаем иск в суд того района, где находится квартира. В заявлении необходимо указать, что вы просите досрочно расторгнуть договор найма квартиры, погасить задолженность по его оплате и освободить квартиру.

Если квартиранты съехали и увезли вещи, это не лишает их обязанности погасить задолженность перед вами. Схема действий такая же, только досудебную претензию нужно направлять по месту прописки собственника, указанному в договоре найма с вами.

Расходы, которые вы понесете в ходе судебного разбирательства - услуги по составлению искового заявления, государственная пошлина, в итоге могут быть взысканы судом с проигравшей стороны. Поэтому вам необходимо сохранить подтверждение таких затрат - например, договор оказания юридических услуг.

Основанием для досрочного расторжения договора найма является задержка платежей более двух раз. Наниматель может доказать выполнение своих обязательств только вашими расписками о получении оплаты или другими платежными документами - например, банковской выпиской о переводе на ваш счет суммы платежа.

Как выселить квартирантов без договора?

Очень просто. Отказ выезжать желательно зафиксировать в присутствии свидетелей (соседей). Пригодится также видеосъемка или диктофонная запись разговора с нежелающими выехать квартирантами.

Обращайтесь к участковому или смело вызывайте наряд полиции. При вас должны быть документ, удостоверяющие личность и права владения квартирой. Если у квартирантов нет подтверждения права пользования квартирой - договора найма, или срок такого договора истек, их нахождение в вашей квартире незаконно. Сотрудники охраны правопорядка попросят упрямых жильцов покинуть помещение.

Разумеется, получить долг по арендной плате при таком выселении вы не можете. 674 статья ГК обязывает заключать договор найма в письменной форме. Нельзя доказать, что договор был заключен устно и квартирант имеет перед вами задолженность.

Использование жилья не по назначению

Также в соответствии с Гражданским Кодексом основанием для расторжения договора найма будет организация в нем рабочего места, офиса, склада или мастерской. Жилое помещение должно использоваться по своему непосредственному назначению. Несоблюдение этих требований является прямым основанием для их выселения, даже если наниматели исправно вносят платежи за съем квартиры.

Можно ли выселить квартирантов за шумное поведение

Нарушение порядка и режима тишины тоже веское для суда основание для прекращения договора найма. Жалобы соседей на неприемлемое поведение, шумные вечеринки помогут выселить нежелательных квартирантов.

Доказательствами в суде будут показания свидетелей и подтвержденные документально факты вынужденного обращения в полицию.

В этом случае соседи могут обратиться к собственнику квартиры с требованием решить проблему ущемления их интересов. Если вы как собственник не сможете повлиять на нанимателей, спор передают суду.

Выселение за порчу мебели и состояния квартиры

Порча имущества, находящегося в квартире, а тем более его разрушение - также поводы для выселения жильцов. Суд может обязать нанимателей провести в квартире ремонт и устранить все последствия порчи имущества квартиры. Решение о расторжении договора найма может быть принято в случае неисполнения этого требования.

Последствием расторжения договора найма является выселение квартирантов из занимаемой квартиры. Если добровольно исполнить решение суда отказываются, надо обратиться в отдел судебных приставов того района, где расположена занимаемая жилплощадь. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство и осуществляет выселение. Иногда не обходится без вмешательства сотрудников полиции.

Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон?

Чтобы разобраться, имеет ли право арендодатель выселить арендатора зимой, обратимся к главе 35 Гражданского Кодекса, в которой описаны все нюансы отношений, связанных со сдачей в аренду жилых помещений физическим лицам. Также вопросы выселения из занимаемого жилья регулируют Жилищный Кодекс и Закон об исполнительном производстве.

Нет ни одной нормы закона, говорящей нам о том, когда можно выселять квартирантов, а когда нет. Ни время года, ни погода на улице, ни наличие малолетних детей не могут быть основаниями для безвозмездного пользования вашей квартирой.

Выгонять или нет недобросовестных жильцов на улицу - лишь вопрос морали и вашей готовности предоставить квартиру. С точки зрения судьи или правоохранительных органов никаких законных оснований, которые могли бы повлиять на выселение в холодное время года, не существует.

Как выселить квартирантов