Aviso de resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador. Cómo rescindir anticipadamente un contrato de alquiler de apartamento

Cuando se trata de rescindir un acuerdo celebrado, esto no significa rescindir el acuerdo al vencimiento, sino la necesidad de rescindirlo antes de lo previsto. Este es un fenómeno bastante común en el ámbito de la transferencia y alquiler de bienes inmuebles, al que se enfrentan casi todos los propietarios. No surgen problemas si no existen disputas o conflictos entre el propietario y el inquilino del local. El Código de Estado de la Federación de Rusia establece que, de común acuerdo, ni siquiera las advertencias preliminares son necesarias. Sin embargo, la rescisión anticipada de un contrato de arrendamiento de local no residencial no siempre se produce por mutuo acuerdo de las partes, lo que conlleva todo tipo de matices. Para rescindir adecuadamente el acuerdo, es necesario cumplir con las condiciones obligatorias, cuyo procedimiento se analizará un poco más a fondo.

El procedimiento unilateral para rescindir una relación comercial, cuyo registro estatal se ha realizado, a menudo implica un litigio, especialmente si el contrato de arrendamiento no preveía ningún punto. En caso contrario, los motivos de la rescisión anticipada deberán indicarse en un párrafo aparte del documento. Para evaluar el estado de una propiedad no residencial se utiliza el acto de su aceptación y transferencia.

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Motivos de rescisión

Para poder terminar correctamente una relación comercial antes de lo previsto y de forma unilateral, sin violar ninguna condición, es necesario enviar advertencias sobre su decisión. Dicho documento no es necesario sólo cuando la rescisión se produce por decisión judicial. Si el contrato de arrendamiento se firmó por menos de un año y no se registró en una agencia gubernamental, dichos conflictos deberán resolverse de forma independiente, ya que según la ley no hay ningún acuerdo.

Si el registro de la relación comercial se realizó correctamente, entonces para rescindirla antes de lo previsto se pueden identificar los siguientes motivos para acudir a los tribunales:

En caso de daño a la propiedad y presentación de reclamo ante los tribunales, éste deberá ir acompañado de un acto de aceptación y cesión del local, que describa detalladamente el estado del edificio cedido para su uso en el momento de su entrega. Este acto también puede servir como base para rescindir el trato anticipadamente.

Acuerdo de ejemplo

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La rescisión de un contrato de arrendamiento de una vivienda es un procedimiento serio que puede ir acompañado de importantes dificultades en caso de desacuerdos entre el inquilino y su propietario. Para poder completar correctamente la relación contractual, cada parte debe tener en cuenta una serie de aspectos legales que surgen al realizar tales acciones.

Terminación de un contrato de alquiler comercial de local residencial.

Dichas transacciones se rigen por las disposiciones de la legislación en materia de derecho civil. La ley establece dos categorías de alquiler de vivienda:

• (incluido) – con una duración de hasta un año;
• Empleo de larga duración: hasta 5 años.

Los propietarios de apartamentos rara vez aceptan firmar contratos a largo plazo, ya que desde mediados de 2014 dichos gravámenes sobre viviendas están sujetos a registro estatal. Además, un acuerdo a corto plazo es más seguro para el propietario en caso de que el empleador no cumpla con sus obligaciones financieras.

Normalmente, los motivos de terminación del contrato de trabajo se especifican en el contrato. Dado que este documento es un acuerdo mutuo, las personas que lo celebran están obligadas a cumplir con las condiciones mencionadas.

Es importante leer atentamente el contenido del contrato durante el proceso de firma. La opción estándar utilizada por los agentes inmobiliarios implica la notificación obligatoria a la segunda parte por parte del iniciador. en 14 a 30 días hasta que el local quede desalojado.

Más a menudo, los ciudadanos se advierten entre sí verbalmente con antelación, para que el propietario tenga tiempo de encontrar nuevos inquilinos y el inquilino tenga tiempo de encontrar un apartamento alquilado. Sin embargo, es más seguro hacer esto. en forma escrita, entregado en persona o por correo certificado con la marca correspondiente: el iniciador de la rescisión en caso de conflicto podrá hacer referencia ante el tribunal a la fecha de la notificación oficial.

En ocasiones las partes prefieren celebrar acuerdos adicionales para rescindir el contrato indicando el importe restante del pago y la fecha de salida.

En situaciones controvertidas, las cuestiones relativas a la rescisión del alquiler privado de bienes inmuebles están reguladas por la legislación rusa. Si el contrato no menciona las condiciones para su rescisión, los abogados se basan en las disposiciones pertinentes del Código Civil de la Federación de Rusia.

• Con el consentimiento de las personas que conviven con el inquilino, este último tiene derecho a rescindir el contrato unilateralmente, advirtiendo por escrito al propietario del apartamento. en 3 meses.
• En los tribunales, el contrato se rescinde por iniciativa del propietario del local en los casos en que Si:

1. el inquilino no ha pagado el alquiler exigido por la vivienda durante seis meses (alquiler a largo plazo);
2. el empleador no realizó pagos regulares dentro del plazo establecido por las partes más de dos veces (contratación de corta duración);
3. el local fue destruido o dañado por culpa del inquilino;
4. el inquilino utiliza la propiedad para otros fines o viola sistemáticamente el orden público. En este caso, el propietario está obligado a dar una advertencia, tras lo cual, en caso de reincidencia, se presenta un recurso ante el tribunal.

• Por iniciativa de cualquiera de las partes, el tribunal considera las solicitudes de rescisión del empleo si La vivienda no es apta para habitar y está en mal estado.

A veces, los métodos propuestos por el Estado para proteger los intereses de los propietarios no proporcionan una solución rápida y eficaz a los problemas con

Así, si la propiedad sufre daños, la ley obliga al empleador a reparar el daño causado en el plazo de un año, mientras que es preferible que el propietario obtenga una compensación monetaria. Los abogados recomiendan redactar contratos detallados, detallando sus términos y características precisas de la propiedad y la propiedad; esto protegerá a ambas partes de posibles pérdidas.

Terminación del alquiler de vivienda en ausencia de acuerdo

Algunos ciudadanos actúan con frivolidad y alquilan viviendas sin firmar documentos ni acuerdos oficiales. A menudo, amigos, colegas y parientes lejanos actúan como inquilinos, y las cuestiones de contratación y pago se resuelven de forma confidencial, mediante negociaciones orales. Dado que es casi imposible probar ante los tribunales el hecho de alquilar un local en tal situación, el propietario sólo puede confiar en la decencia de los inquilinos.

Si los inquilinos han entrado en conflicto con el propietario y se niegan rotundamente a abandonar el local o pagar la siguiente tarifa, será útil ponerse en contacto con las autoridades. En ausencia de documentos oficiales, residencia de personas no autorizadas en el apartamento. ilegal.

Sin embargo, si el inquilino logra demostrar que existió un hecho del alquiler de la propiedad, mediante el testimonio de vecinos, grabaciones de audio y video, etc. – el tribunal se guiará por las normas del Código Civil de la Federación de Rusia de conformidad con las disposiciones sobre el alquiler de locales residenciales.

Redacción de acta de aceptación y cesión de vivienda.

Los precedentes que involucran daños a la propiedad dictan la necesidad de redactar un anexo especial al contrato: un certificado de transferencia y aceptación. Contiene un inventario de mobiliario y equipo, el estado del apartamento y sus comunicaciones. Dicho acto se redacta junto con el contrato y lo firman ambas partes cuando el inquilino abandona el apartamento.

Si, en el proceso de finalización de las relaciones jurídicas, se identifica daño por culpa del inquilino, entonces la ley registra el monto de la compensación o una opción alternativa de compensación por las pérdidas (por ejemplo, reemplazar un artículo perdido o roto).

Terminación de un contrato de alquiler a largo plazo

El alquiler de un apartamento por un período prolongado (más de un año) está sujeto a registro en Rosreestr como gravamen de derechos sobre una propiedad. En consecuencia, la eliminación de la restricción se produce de la misma manera: presentando una solicitud a la autoridad de registro junto con un acuerdo para rescindir el contrato y un certificado de aceptación.

De lo contrario, el procedimiento no difiere del estándar.

Modelo de acuerdo sobreterminación de un contrato de arrendamiento residencial:

Pago de multas por parte del dueño de la propiedad.

Una decisión repentina de rescindir el contrato de arrendamiento, iniciada por el propietario del apartamento, a veces provoca pérdidas económicas para el inquilino por el importe de la comisión pagada a la agencia inmobiliaria. Los ciudadanos se preguntan a menudo cómo recuperar este dinero si el propietario se niega a compensarles.

Los problemas que encuentran los ciudadanos a la hora de alquilar una vivienda son muy diversos. Más a menudo se asocian con desacuerdos económicos, fechas de salida y reclamaciones sobre el mantenimiento del local. Para evitar ser engañados más adelante, los participantes en la transacción deberá acordar los detalles de su posible terminación, con base en las disposiciones legales vigentes.

Puedes descubrir cómo rescindir un contrato de alquiler de local residencial especializado en este vídeo:

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6 pensamientos sobre “ Terminación anticipada de un contrato de alquiler: 3 métodos principales”

1. ana

   ¡Hola! Por favor ayúdame a resolver el problema. El caso es que mi marido y yo llevamos casi 2 años alquilando un apartamento. Al principio todo estuvo bien. El contrato se firmó por un período de 1 año, luego se olvidaron y no lo renovaron. Vivíamos de acuerdo verbal, la anfitriona no aumentó el alquiler, pagamos a tiempo. Ayer la casera llamó y nos ordenó que nos fuéramos dentro de dos días (al parecer ahora necesita este apartamento). Dígame, ¿son legales tales acciones y es posible apelarlas de alguna manera?

¿Cómo se rescinde un contrato de arrendamiento social de local residencial?

Según el art. 83 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, un contrato de arrendamiento social puede rescindirse:

1. En cualquier momento, por acuerdo de las contrapartes (cláusula 1, artículo 83). Sin embargo, la ley no prescribe ningún procedimiento especial para rescindir una transacción.
2. Unilateralmente a solicitud del empleador (cláusula 2 del artículo 83 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Tal rescisión del contrato requiere únicamente el consentimiento por escrito de las personas que conviven con él. Además, si el inquilino y las personas que conviven con él deciden cambiar de lugar de residencia, la transacción de alquiler social se considerará terminada automáticamente desde el día de su salida al nuevo lugar de residencia (cláusula 3 del artículo 83 del Código de Vivienda). de la Federación de Rusia).

Sin embargo, en la práctica, puede resultar difícil distinguir entre abandonar un apartamento por cambio de lugar de residencia y una ausencia prolongada. Es por ello que la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia “Sobre algunas cuestiones...” de fecha 02/07/2009 No. 14 obliga a los jueces, al resolver litigios, a establecer todas las circunstancias que puedan probar la decisión del imputado. salida voluntaria de la vivienda a otro lugar de residencia, e identificar la presencia de obstáculos en el uso de los locales residenciales (párrafo 32).

La celebración de un acuerdo con el propietario (o el inquilino en caso de subarrendamiento) para rescindir el contrato de alquiler ayudará a evitar situaciones controvertidas.

El documento en cuestión no se menciona directamente en el Código de Vivienda de RF. Sin embargo, la propia redacción “rescisión del contrato por acuerdo de las partes” (cláusula 1 del artículo 83, cláusula 3 del artículo 79) implica Forma escrita acuerdos de rescisión.

¿Qué información se indica en el acuerdo para rescindir el contrato de alquiler?

No existe un formulario estándar para un acuerdo para rescindir una transacción de alquiler social. En la práctica, este documento está redactado en un formulario estándar para este tipo de documentación y contiene los siguientes apartados:

1. El nombre y detalles del documento, incluido el número de acuerdo, fecha y lugar de firma.
2. Información sobre las partes de la transacción, que son el propietario del local y el inquilino (si el contrato se redacta como parte de una transacción de subarrendamiento). En relación con los ciudadanos, es necesario indicar el nombre completo, la dirección de registro, los datos del pasaporte, en relación con la organización: su nombre, datos de registro y dirección. Al mismo tiempo, es importante que ambas partes indiquen el estado de la transacción terminada.
3. La parte principal en la que debes grabar:
   • decisión conjunta de las partes de rescindir la transacción (indicando los detalles del acuerdo principal);
   • dirección del local en cuestión;
   • condiciones para la devolución del local alquilado (según el certificado de aceptación o con la firma de un inventario del inmueble alquilado);
   • procedimiento para rescindir las obligaciones derivadas del contrato (rescisión desde el momento de la rescisión del contrato, ausencia de atrasos en el pago del alquiler y servicios públicos);
   • fecha de entrada en vigor del acuerdo;
   • número de copias del documento.
4. Firmas de las partes.

¡IMPORTANTE! La información anterior también puede indicarse en el acuerdo sobre la terminación de un contrato de arrendamiento comercial. En este caso, será necesario incluir en el texto información sobre la notificación por escrito del arrendador sobre el deseo de rescindir el contrato (cláusula 3 del artículo 687 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Un ejemplo de acuerdo para rescindir un contrato de arrendamiento residencial, muestra 2018.

Acuerdo sobre la terminación de un contrato de arrendamiento residencial.

¿No conoces tus derechos?

Departamento de Política de Vivienda y Fondo de Vivienda de la Ciudad de Moscú representado por Petrov L.Yu - Jefe del Departamento de Política de Vivienda y Fondo de Vivienda de la Ciudad de Moscú en una sociedad anónima cerrada que opera sobre la base de la Carta, en adelante denominado el "Propietario", por un lado, y el Sr. Panyushkin S. V. (dirección de registro: Moscú, calle Sidorova, 12-12, pasaporte serie 9132 No. 123141, emitido por el Departamento del Tesoro Federal). Servicio de Migración de Rusia para Moscú el 12 de diciembre de 2011), en adelante denominado el “Inquilino”, por otro lado, denominados colectivamente las “Partes”, han celebrado este acuerdo de la siguiente manera:

1. Las partes decidieron rescindir el contrato de arrendamiento social de un local residencial de fecha 11 de julio de 2015 No. 2710555, ubicado en la dirección: Moscú, Varshavskoe Shosse, 29, apto. 18, de conformidad con el apartado 1 del art. 83 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
2. Todas las obligaciones de las Partes en virtud del contrato de arrendamiento social terminan desde el momento de su terminación y la devolución del local residencial al Arrendador según el certificado de aceptación.
3. El certificado de transferencia y aceptación deberá indicar el estado del local residencial en el momento de su devolución.
4. Este acuerdo entra en vigor desde el momento en que es firmado por las Partes.
5. El acuerdo se redacta en dos ejemplares de igual fuerza jurídica.

Firmas de las partes:

(firma) /Petrov L. Yu./

(firma) /Panyushkin S.V./

Así, se debe redactar un contrato para rescindir un contrato de arrendamiento social si las partes han llegado a la conclusión de que es necesario poner fin a la relación que ha surgido entre ellas sobre la base de dicho contrato. El ejemplo anterior le ayudará a redactar un documento que cumpla con todos los requisitos legales.

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Nadie está inmune a la necesidad de rescindir anticipadamente un contrato de alquiler. Por tanto, es sumamente importante saber cómo actuar en tal situación para evitar pérdidas innecesarias de tiempo y dinero.

En este artículo describiremos detalladamente el procedimiento de rescisión por iniciativa de cada una de las partes y los procedimientos necesarios que se deben seguir.

○ Motivos de resolución del contrato.

El contrato de alquiler se considera rescindido si su período de validez ha expirado. Al mismo tiempo, la ley permite que el contrato pueda rescindirse anticipadamente por iniciativa de una de las partes.

Así, si la operación de arrendamiento no ha expirado, se podrá rescindir por las siguientes causales:

• Mutuo acuerdo de los participantes sobre la terminación.
• A petición de una de las partes, ante el tribunal por los motivos previstos por el legislador (artículos 619-620 del Código Civil de la Federación de Rusia).
• A solicitud de una de las partes por los motivos especificados en el texto del contrato.

El caso más simple es la rescisión por acuerdo de las partes, cuando ninguno de los participantes reclama al otro y el asunto no requiere la participación de terceros. Las cosas se complican más cuando una de las partes exige la rescisión del acuerdo, mientras que la otra no está de acuerdo con tal exigencia. En este caso, es necesario actuar de acuerdo con un algoritmo determinado, lo que ahorrará mucho tiempo.

○ Resolución anticipada del contrato por parte del inquilino.

De conformidad con el art. 620 del Código Civil de la Federación de Rusia, el inquilino puede exigir la rescisión anticipada del contrato si el propietario:

• No permite el pleno uso de la propiedad que le es transferida.
• Propiedad proporcionada para uso que tenía defectos que no fueron notados por el inquilino durante la inspección inicial y sobre los cuales no fue advertido por el propietario de la propiedad.
• No hace que el apartamento sea apto para ser habitado realizando las reparaciones necesarias dentro de los plazos establecidos por el contrato o la ley.
• Representaba propiedad que había quedado inutilizable sin culpa del inquilino.

En todos estos casos, la solicitud del inquilino de resolución anticipada del contrato es legal. Si el propietario no está de acuerdo con esto, el asunto se resuelve en los tribunales.

Si el otro participante en la operación de arrendamiento no está de acuerdo con la solicitud de rescisión anticipada del contrato, el caso acude a los tribunales después de recibir la negativa de la contraparte o, si no hay respuesta de ella, 30 días naturales después de la fecha en que debería haber recibido la demanda.

Si las partes en el contrato de arrendamiento son personas físicas, el caso se examina en el tribunal de distrito. Si al menos una de las partes es una entidad jurídica (empresa, empresario individual), entonces estamos hablando acerca de sobre procedimientos de arbitraje. En este caso, el demandante debe enviar un reclamo previo al juicio al demandado y solo después de recibir una negativa o falta de respuesta dentro de los 30 días, presentar un reclamo.

• “Una parte podrá presentar una demanda para cambiar o rescindir un contrato ante el tribunal sólo después de recibir una negativa de la otra parte a la propuesta de cambiar o rescindir el contrato o no haber recibido una respuesta dentro del período especificado en la propuesta o establecido por la ley o el contrato y, en su defecto, dentro de los treinta días (cláusula 2 del artículo 452 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El reclamo debe incluir:

• Nombre completo de la autoridad judicial.
• Datos personales de las partes.
• Términos esenciales del contrato de arrendamiento.
• Solicitud de resolución del contrato.
• Razones por las que se requiere la rescisión.

Al reclamo deberá adjuntarse lo siguiente:

• Una copia del contrato de arrendamiento.
• Recibo de pago de derechos estatales.
• Prueba de incumplimiento de sus obligaciones por parte del demandado.

Después del juicio, el tribunal podrá decidir conceder la solicitud de rescisión del acuerdo o rechazar la demanda. Si no está de acuerdo con la decisión, puede presentar un recurso de apelación dentro de los 30 días naturales siguientes a la fecha en que se tomó.

Si se toma la decisión de rescindir el contrato, se redacta un acta de devolución de la propiedad.

Si las partes acuerdan dar por terminada la transacción de alquiler, deberán:

• Redactar un acuerdo para rescindir el contrato.
• Redactar escritura de transferencia de propiedad.

El contrato se considerará rescindido a partir de la fecha especificada en el acuerdo. Entonces, si el documento se firmó el 3 de octubre y el texto establece que el acuerdo termina el 13 de octubre, entonces la segunda fecha será el momento de la terminación.

Si la rescisión del acuerdo se inicia por los motivos reflejados en el texto del acuerdo, el asunto puede resolverse entre las partes de la transacción sin involucrar a los tribunales. En este caso, el procedimiento es el siguiente:

• El inquilino notifica por escrito al propietario su intención de rescindir el contrato.
• Espera 30 días naturales para recibir respuesta.
• Si la contraparte está de acuerdo con los requisitos planteados, se redacta un acuerdo de rescisión. Si el propietario se niega a rescindir el acuerdo, debe intervenir el tribunal.

Es importante señalar que en este caso la ley estará del lado del iniciador si la base para la rescisión del contrato es la base especificada en el contrato de arrendamiento.

○ Resolución anticipada del contrato por parte del arrendador.

El legislador prevé en general la posibilidad de rescindir el contrato antes del plazo acordado para el inquilino. Pero esto no excluye la posibilidad de que el propietario también resuelva la transacción antes de lo previsto, por los motivos previstos por la ley. Así, en el art. 619 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que el propietario de la propiedad tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler si el inquilino:

• Viola sistemáticamente las reglas para el uso de la propiedad especificadas en el texto del contrato.
• Causar daños importantes a la propiedad.
• Incumple la fecha de pago del alojamiento más de 2 veces seguidas.
• No implementa trabajo de renovación dentro de los plazos establecidos en el documento.

Es importante considerar que el arrendador puede iniciar el procedimiento de rescisión sólo después de notificar al inquilino.

• "El arrendador tiene derecho a exigir la rescisión anticipada del contrato sólo después de enviar al inquilino una advertencia por escrito sobre la necesidad de cumplir con su obligación en un plazo razonable (artículo 619 del Código Civil de la Federación de Rusia)".

✔ El procedimiento de rescisión ante los tribunales.

En este caso, el propietario también avisa al inquilino antes de acudir al tribunal. El documento podrá enviarse a todas las direcciones posibles de la contraparte, pero si entre ellas no figura ninguna dirección donde se alquila la vivienda, se considerará incumplido el requisito de notificación, lo que supondrá la negativa a aceptar la reclamación. Así, el procedimiento del arrendador es el siguiente:

• Envío de aviso de intención de rescindir el contrato y espera de respuesta.
• Elaboración y presentación de una reclamación para dar por terminada la transacción.
• Participación en procedimientos judiciales.

El tribunal puede satisfacer la demanda o negarse a ejecutarla.

✔ Procedimiento de rescisión por acuerdo de las partes.

Tal rescisión del contrato es posible si la contraparte no tiene objeciones a la rescisión de la transacción. En este caso, también se redacta un contrato de rescisión de la relación de arrendamiento y un acto de transferencia de propiedad.

Si no hay reclamaciones entre los participantes entre sí, el acuerdo se considera rescindido si firmaron los documentos enumerados.

✔ El procedimiento de rescisión por las causales previstas en el contrato.

Las partes deciden independientemente qué motivos pueden ser suficientes para terminar la relación jurídica entre ellas, siempre que no contradigan la ley. Así, si el arrendador considera que se ha producido cualquier motivo especificado en el texto del documento, tiene derecho a iniciar su rescisión. Para hacer esto necesitas:

• Notifique a la contraparte de su intención.
• Obtener su consentimiento para terminar la relación jurídica.
• Redactar un acuerdo para rescindir el contrato.
• Celebrar un acto de transferencia de propiedad y su valoración.

Contrato de arrendamiento

Se denomina acuerdo documental para transferir la propiedad de un inmueble para uso temporal. Dicho acuerdo puede determinarse por un período determinado o ser indefinido. Si no se especifica el período de validez legal, la transacción puede rescindirse en cualquier momento por iniciativa de una de las partes de la relación.

Motivos para la rescisión de un contrato de alquiler de apartamento por parte de un arrendador

Independientemente del momento de la finalización del acuerdo, rescisión del contrato de arrendamiento puede ocurrir unilateralmente. El iniciador de la terminación de la relación podrá ser el arrendador.

El procedimiento para rescindir un contrato de arrendamiento de apartamento por parte del propietario.

Si no se ha llegado a un acuerdo mutuo entre los participantes acuerdo de rescisión del arrendamiento, la transacción puede rescindirse unilateralmente. Si la realización de la transacción es iniciada por el arrendador, el procedimiento es el siguiente:

1. Si el contrato de alquiler del apartamento estipula además las condiciones para la terminación de la transacción, y si una de ellas está presente:

• El arrendador redacta un aviso de terminación de la relación jurídica.
• Se envía un aviso al inquilino a través de la oficina de correos. Es necesario registrar aquí la hora de envío.
• Un mes después después del envío de una carta certificada con una advertencia, la relación jurídica se considera terminada.

1. Si el contrato de arrendamiento no contiene condiciones para la terminación unilateral de las relaciones jurídicas, o no se cumple ninguna de las condiciones de este párrafo:

• En este caso, el arrendador tendrá que recoger la documentación de propiedad del inmueble y enviarla declaración de reclamación a las autoridades judiciales.
• Como resultado del debate judicial, se decidirá sobre la validez de las reclamaciones contra el inquilino, así como la posibilidad de obtener una compensación monetaria.

Motivos para la rescisión de un contrato de alquiler de apartamento por parte de un inquilino

Según el art. 450 Código Civil RF rescisión del contrato de arrendamiento por iniciativa del inquilino Posiblemente por tres razones:

• Consentimiento mutuo de las partes del acuerdo.
• Basado en las cláusulas del contrato de alquiler del inmueble.
• De acuerdo con la decisión judicial.

El acuerdo mutuo y el cumplimiento de los requisitos de una transacción para el uso temporal de una propiedad no es difícil. Es posible un veredicto judicial a favor del inquilino en los siguientes casos:

• El arrendador no transfirió la propiedad especificada en el contrato para uso temporal.
• El propietario interfiere con la implementación de los términos del acuerdo.
• La propiedad tenía defectos estructurales evidentes que quedaron ocultos durante la inspección inicial.
• En caso de situaciones imprevistas surgidas por culpa del arrendador o de terceros.

La rescisión unilateral del contrato de arrendamiento de un apartamento por parte del inquilino se produce después de la ejecución legal del contrato de terminación anticipada del contrato de arrendamiento basándose en las razones anteriores.

El procedimiento para rescindir un contrato de arrendamiento de apartamento por parte de un inquilino.

1. El inquilino redacta un texto preliminar del acuerdo sobre la terminación de las relaciones jurídicas con el propietario.
2. Si existen argumentos convincentes reflejados en el párrafo correspondiente, el inquilino envía carta certificada al dueño del inmueble;
3. Modelo de carta para rescindir un contrato de arrendamiento(puede verlo y descargarlo aquí:) debe contener una razón válida para la enajenación del derecho de posesión temporal, así como el plazo para la terminación del uso. Una cláusula separada puede especificar el monto de la posible compensación.
4. Si el propietario está en contra de los argumentos del inquilino, este último tiene derecho a acudir a los tribunales.

Lo siguiente debe presentarse ante el tribunal para el juicio:

• Texto del contrato de alquiler del inmueble.
• Modelo de carta certificada.
• El acto de aceptación y cesión del apartamento.
• Decisión de un experto independiente (si es necesario).

Consecuencias de rescindir un contrato de alquiler de apartamento

La rescisión de un contrato de arrendamiento de bienes raíces pone fin automáticamente al estatus oficial del inquilino y del propietario. El inquilino ya no tiene derecho a vivir en el apartamento alquilado anteriormente. Y el arrendador no tiene derecho a exigir ninguna compensación monetaria, salvo que se establezca lo contrario en el tribunal.

Tras la rescisión del contrato, si es necesario, se redacta uno nuevo. escritura de aceptación y transferencia de propiedad. El antiguo inquilino deberá entonces abandonar la propiedad.

Si el certificado de aceptación de la propiedad difiere significativamente de la inspección inicial. Entonces el arrendador tiene derecho a acudir a los tribunales para obtener una compensación económica para restaurar la propiedad.

Si el inquilino se niega a abandonar voluntariamente el apartamento, es necesario solicitar a las autoridades judiciales el desalojo forzoso.

Las preguntas y respuestas más populares sobre la rescisión de un contrato de alquiler de apartamentos.

Pregunta: Después de alquilar el local, el inquilino pagó puntualmente el alquiler durante tres meses. Después de este período, los pagos cesaron. El inquilino no respondió las llamadas. El apartamento alquilado resultó estar vacío y el inquilino simplemente desapareció. ¿Qué hacer, han pasado seis meses y no hay novedades? Ígor.

Respuesta: Igor, según el art. 453 del Código Civil de la Federación de Rusia, el inquilino está obligado a realizar pagos durante todo el período de alquiler. Encontrar o vivir en otra dirección no cancela el pago. En este caso, el arrendador tiene derecho a acudir a las autoridades judiciales y declarar la evasión por parte del inquilino del pago de una determinada cantidad de dinero de conformidad con el contrato durante todo el período, desde el momento de su celebración hasta la fecha de rescisión del contrato por parte del tribunal. Si en el apartamento alquilado hay algún bien del inquilino, está sujeto a embargo hasta que se tome una decisión judicial.

Un ejemplo del procedimiento para rescindir un contrato de alquiler de apartamento.

El propietario del inmueble, sobre la base de un contrato de arrendamiento, alquiló un apartamento alquilado por un período de 1 año. Al mismo tiempo, se completó la prueba obligatoria. El acuerdo contenía una cláusula de rescisión unilateral. Una de las condiciones para la rescisión es la morosidad. Durante los primeros 3 meses el inquilino realizó los pagos a tiempo, luego en el 4to mes hubo un retraso de 5 días. El quinto mes siguiente se pagó nuevamente a tiempo. El sexto y séptimo mes nuevamente se retrasaron.

Al octavo mes, al no haber recibido el pago a tiempo, el propietario echó al inquilino del apartamento. Luego acudió a los tribunales para solicitar una indemnización por daños materiales.

Dado que el propietario no tenía derecho a expulsar al inquilino, pero tenía que enviar un aviso de rescisión del contrato de arrendamiento, el tribunal rechazó su reclamo. Posteriormente, el inquilino presentó una reconvención y ganó. La base de la victoria es una violación de los derechos constitucionales del individuo. Según la decisión judicial, el arrendador tuvo que pagar una multa y también proporcionar al inquilino la vivienda durante el período restante especificado en el contrato para el uso temporal de la propiedad.

Conclusión

1. Un contrato de arrendamiento es un contrato documental de los derechos de transferencia de propiedad para uso temporal.
2. Las cláusulas del acuerdo prevalecen en los procedimientos judiciales.
3. La rescisión del contrato es posible con el consentimiento de ambas partes.
4. La rescisión unilateral del contrato es posible si así se especifica en el texto de la propia operación de arrendamiento. De lo contrario, las partes de la relación se enfrentarán a un largo juicio.
5. Algunas de las razones más comunes para la cancelación anticipada de un documento son la demora en el pago y los daños a la propiedad.
6. Si desea terminar la relación unilateralmente, la parte que inicia debe enviar al oponente una carta certificada notificándole la terminación de la relación jurídica.
7. El plazo para la rescisión del contrato de arrendamiento después del envío de una carta certificada es 1 mes.
8. En caso de violación de la integridad de la propiedad, ésta sólo podrá ser confirmada ante los tribunales mediante un acto de aceptación y transferencia de la propiedad. Dicho documento se concluye antes de redactar un contrato de arrendamiento.
9. Si el inquilino se niega a abandonar la propiedad en condiciones ilegales, es necesario solicitar a las autoridades judiciales el desalojo forzoso. La coacción no autorizada amenaza con dar lugar a una multa administrativa.

El contrato de alquiler de apartamento está regulado por el art. 606 del Código Civil de la Federación de Rusia. Al fin y al cabo, no se alquila sólo una habitación, sino un apartamento residencial.

La ley exige que los contratos por un período superior a 12 meses se registren en Rosreestr. Si ha celebrado dicho acuerdo, la rescisión del acuerdo debe registrarse y entrará en vigor a partir de la fecha de registro en Rosreestr. Para evitar formalismos innecesarios, los contratos suelen celebrarse por 11 meses y 29 días.

Para terminación Contrato de arrendamiento las partes tienen más libertad que la de rescindir el contrato de arrendamiento. Esto se explica por el hecho de que, según el contrato de arrendamiento, el apartamento se alquila a una persona jurídica y, según el contrato de arrendamiento, a un individuo. Y en este caso, el legislador se guió por el objetivo de evitar el desalojo ilegal de ciudadanos de apartamentos alquilados.

Las disposiciones generales para la terminación de contratos se describen en Cap. 29 Código Civil de la Federación de Rusia.

1. Un contrato de arrendamiento es un contrato documental de los derechos de transferencia de propiedad para uso temporal.
2. Las cláusulas del acuerdo prevalecen en los procedimientos judiciales.
3. La rescisión del contrato es posible con el consentimiento de ambas partes.
4. La rescisión unilateral del contrato es posible si así se especifica en el texto de la propia operación de arrendamiento. De lo contrario, las partes de la relación se enfrentarán a un largo juicio.
5. Algunas de las razones más comunes para la cancelación anticipada de un documento son la demora en el pago y los daños a la propiedad.

Motivos para la rescisión de los contratos de arrendamiento.

Artículo 450 Código Civil de la Federación de Rusia Se prevén las siguientes causales de terminación de contratos:

1. Acuerdo de las partes
2. Una decisión judicial a solicitud de una de las partes en caso de una violación significativa del contrato por parte de la otra parte.
3. Una decisión judicial a solicitud de una de las partes en los casos previstos por el Código Civil de la Federación de Rusia, otras leyes o el propio acuerdo.
4. Negativa unilateral de una de las partes a cumplir un contrato, cuando dicha negativa esté permitida por la ley o por acuerdo de las partes.

El contrato de arrendamiento puede rescindirse ya sea por acuerdo de las partes o simplemente al vencimiento de su plazo. Sin embargo, existen motivos según los cuales las partes pueden rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento de apartamento.

La legislación rusa prevé varios motivos para rescindir un contrato de arrendamiento de un apartamento tanto para el inquilino como para el propietario.

El arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si:

• El inquilino no paga alquiler durante dos meses.
• Hay quejas de los vecinos contra el inquilino.
• El inquilino no paga los servicios públicos.
• Crea obstáculos al acceso del propietario a la vivienda.
• Las acciones del inquilino causan daños a las condiciones técnicas o condición sanitaria espacio vital.
• El inquilino se niega a pagar el alquiler completo.
• El inquilino, sin el consentimiento del propietario, realizaba reparaciones, remodelaciones o simplemente reordenaba los muebles.
• El inquilino adquirió mascotas sin el consentimiento del propietario.

Por regla general, si existe alguno de estos motivos, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato unilateralmente. Para ello, simplemente deberá avisar al inquilino y darle un plazo prudencial para que abandone el local ocupado. Normalmente este período se especifica en el contrato y es de un mes.

Si el inquilino no quiere admitir la existencia de motivos para rescindir el contrato o no quiere abandonar el apartamento, entonces la única forma de proteger sus derechos es acudir a los tribunales lo antes posible.

Dado que tendrá que demostrar su posición ante el tribunal, deberá buscar la ayuda de un abogado. Este especialista lo ayudará a recopilar todas las pruebas necesarias para su puesto y, en última instancia, lo ayudará a ganar su caso.

El arrendador puede asegurar su puesto de antemano, por ejemplo, con la ayuda de un contrato bien redactado.. Si todo está establecido en el contrato. las condiciones necesarias, entonces rescindir el contrato no será difícil. Además, si, por ejemplo, incluye en el contrato una lista de muebles, equipos y su estado técnico al momento de celebrar el contrato, demostrar que el inquilino causó daños a la propiedad con sus acciones no causará ninguna molestia.

El inquilino también tiene derecho a rescindir el contrato. lo mas de una manera sencilla para ello bastará con esperar a su vencimiento o avisar al arrendador dentro de un plazo razonable antes de la salida prevista del apartamento.

También existen varias causales por las que el inquilino puede rescindir el contrato:

• El propietario no ha facilitado el uso del apartamento o está obstaculizando su uso.

Esta condición significa que si el propietario cambió las cerraduras o se mudó a otros inquilinos en lugar de usted, esto es motivo no solo para rescindir el contrato, sino también para acudir a los tribunales.

• El arrendador ocultó defectos importantes en la propiedad, no advirtió al inquilino sobre su existencia o el inquilino no conocía su existencia.

Tales desventajas pueden ser: el estado sanitario o técnico del apartamento no es adecuado para vivir; la presencia de personas no autorizadas que tengan derecho a residir en el apartamento; ausencia de cualquier propiedad especificada en el contrato de arrendamiento.

• Debido a circunstancias ajenas al control del inquilino, el apartamento ya no era apto para ser habitado.

Esto podría ser una circunstancia de fuerza mayor o una simple inundación del apartamento por parte de los vecinos de arriba. En este caso, simplemente debe notificar al propietario que va a rescindir el contrato de arrendamiento.

Si el propietario no quiere rescindir el contrato y retiene, por ejemplo, un depósito con varios meses de antelación, entonces este es un motivo para acudir a los tribunales.

El procedimiento para rescindir un contrato de alquiler o alquiler.

De acuerdo a Arte. 452 Código Civil de la Federación de Rusia el acuerdo para rescindir el contrato se realiza en la misma forma que el contrato.

Es decir, si el contrato se concluye en forma simple por escrito, entonces un acuerdo firmado por las partes es suficiente para su rescisión. Pero si el contrato se registró de conformidad con los requisitos de la ley, entonces su rescisión debe registrarse de la misma manera.

¿Qué pasa una vez rescindido el contrato?

De hecho, ¿qué pasará después de la rescisión del contrato de arrendamiento? ¿Por qué es necesario?

Al terminar el contrato, cesan las obligaciones de las partes ( cláusula 2 art. 453 Código Civil de la Federación de Rusia). Es decir, después de la rescisión del contrato, ya no tendrá que ceder su apartamento al inquilino, por lo que éste deberá desalojar el local; Él, a su vez, tampoco tiene ya ninguna obligación: ni contribuir alquilar, ni sobre el mantenimiento del inmueble arrendado.

El contrato se considerará rescindido desde el momento en que se celebre el acuerdo sobre su terminación o después del registro estatal de dicho acuerdo (si el contrato en sí fue registrado) ( cláusula 3 art. 453 Código Civil de la Federación de Rusia).

Tenga en cuenta que al alquilar un local residencial (en virtud de un acuerdo celebrado por un período de al menos un año), no es el acuerdo en sí el que está sujeto a registro, sino la carga de los derechos de propiedad que surgen sobre la base de dicho acuerdo. En consecuencia, también deberá registrarse la terminación del alquiler de local residencial (cláusula 6 del artículo 26.1 Ley Federal de fecha 21 de junio de 1997 “Sobre el registro estatal de los derechos a bienes raíces y transacciones con él" No. 122-FZ).

Si se vio obligado a rescindir el contrato por una violación significativa de los términos del contrato por parte de la otra parte, entonces tiene derecho a exigir una compensación por las pérdidas que le causó dicha rescisión ( cláusula 4 art. 454 Código Civil de la Federación de Rusia).

Razones para acudir a los tribunales

¿Qué hacer si no fue posible rescindir el contrato de arrendamiento y las partes no pudieron llegar a un acuerdo sobre este tema? Tienes que acudir a los tribunales.

El inquilino tiene derecho a rescindir el contrato por adelantado, pero en este caso el propietario puede quedar en desventaja. Para proteger sus derechos, puede prever una cláusula en el contrato según la cual, si el inquilino rescinde el contrato de arrendamiento por adelantado, estará obligado a pagar una indemnización al propietario. Aunque no lo haga voluntariamente, siempre podrá recuperarlo en los tribunales.

Por otro lado, el propio arrendador puede jugar un juego deshonesto y buscar motivos para rescindir el contrato de alquiler del apartamento. Por ejemplo, puede alegar que el propietario no paga el alquiler completo y, por tanto, viola los derechos del propietario del apartamento. Para defender sus derechos, el inquilino deberá acudir a los tribunales.

En el tribunal, deberá presentar documentos o testimonios que confirmen la posición del inquilino.. Y para que el inquilino tenga algo que aportar en defensa de su posición, es necesario que el contrato estipule que todos los fondos se depositarán contra recibo. Entonces, en caso de comportamiento injusto del arrendador, siempre podrás defender tus derechos.

Aviso de terminación del contrato de arrendamiento.

Si es necesario rescindir el contrato por uno de los motivos anteriores, se debe preparar y enviar un aviso apropiado de rescisión del contrato de arrendamiento.

Este aviso debe ser por escrito. Deberá entregarse al empleador personalmente o por correo con acuse de recibo.

Como todos los documentos, la carta de terminación del contrato de arrendamiento debe reflejar la siguiente información:
Título del documento;
Datos de la parte que envía la notificación y del destinatario de la notificación;
Detalles del acuerdo al que se refiere esta notificación;
Los motivos por los cuales se da este aviso;
Contenido del requisito expresado en la notificación.

Características de rescindir un contrato de arrendamiento residencial.

A diferencia de un contrato de arrendamiento, un contrato de alquiler puede rescindirse sólo en la forma prescrita por la ley. Las propias partes no pueden incluir en el contrato motivos de rescisión que difieran de los contenidos en el Código Civil de la Federación de Rusia.

Empleador podrá rescindir el contrato en cualquier momento con el consentimiento de los ciudadanos que residan permanentemente con él, notificando al arrendador por escrito con 3 meses de antelación ( cláusula 1 art. 687 Código Civil de la Federación de Rusia).

Dicha notificación debe entregarse en persona o por correo con acuse de recibo. La lista de detalles del aviso es generalmente similar al aviso que se utiliza al rescindir un contrato de arrendamiento. La principal diferencia es que en el aviso del contrato de arrendamiento el empleador no necesita justificar el motivo del aviso, porque para él, el derecho a rescindir el contrato está consagrado en la ley.

El inquilino también puede solicitar ante el tribunal la rescisión del contrato si el local alquilado ya no es apto para ser habitado o está en mal estado ( cláusula 3 art. 687 Código Civil de la Federación de Rusia).

Para propietario las posibilidades de rescindir el contrato son bastante limitadas. De acuerdo con cláusula 2 art. 687 Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato de alquiler puede rescindirse en el tribunal a petición del arrendador en casos:

• falta de pago por parte del inquilino del local residencial durante seis meses, a menos que el contrato establezca un período más largo, y en caso de alquiler a corto plazo, en caso de falta de pago del pago más de dos veces después de la expiración del pago plazo establecido por el contrato;
• destrucción o daño a locales residenciales por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable.

En este caso, mediante decisión judicial, se podrá conceder al inquilino un plazo no superior a un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para la rescisión del contrato de arrendamiento residencial. Si dentro del plazo que determine el tribunal, el empleador no elimina las infracciones cometidas o no acepta todas las Medidas necesarias Para eliminarlos, el tribunal, previa solicitud repetida del arrendador, toma la decisión de rescindir el contrato de alquiler del local residencial.

Y a petición del empleador, el tribunal, en la decisión de rescindir el contrato, podrá posponer la ejecución de la decisión por un período no superior a un año.

El arrendador también tiene derecho a acudir a los tribunales con una solicitud para rescindir el contrato si el inquilino o los ciudadanos de cuyas acciones es responsable utilizan la vivienda para otros fines y violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. Pero antes de acudir a los tribunales, en este caso el arrendador debe advertir al inquilino sobre la necesidad de eliminar las infracciones.