Desalojo de inquilinos. Cómo desalojar a inquilinos por incumplimiento de obligaciones

Las viviendas desocupadas, vacías y sin propietarios permanentes, son una buena oportunidad no sólo para ganar dinero, sino también para no dejar la propiedad desatendida. Por lo tanto, muchos propietarios de viviendas vacías permiten que extraños vivan en sus apartamentos pagando una tarifa. Sin embargo, estos ingresos adicionales pueden convertirse en un gran problema tanto para los propietarios como para los vecinos del apartamento de alquiler.

A continuación aprenderá cómo desalojar a los inquilinos y cuáles pueden ser los motivos del desalojo.

¿Cómo desalojar a los inquilinos?

Vivir bajo un contrato de alquiler

Si ha pensado de antemano en las consecuencias de alquilar una vivienda a inquilinos sin escrúpulos y la necesidad de desalojarlos, lo más probable es que haya redactado un contrato de alquiler con sus futuros inquilinos. Este documento protege los derechos del propietario y es una lista escrita de las condiciones que debe cumplir el inquilino.

Pero los derechos del inquilino que firmó dicho documento también están protegidos por el estado:

1. Si no se especifica el período por el cual se redacta el contrato de arrendamiento, los residentes pueden ocupar el apartamento alquilado durante 5 años.
2. No se puede desalojar a personas por la fuerza, cambiar las cerraduras de las puertas ni quitarles sus pertenencias.
3. Las cuestiones relacionadas con el desalojo de los inquilinos que viven bajo un contrato de alquiler deben resolverse en los tribunales y los inquilinos tienen derecho a ocupar el apartamento hasta que se tome una decisión.

Vivir sin contrato de alquiler

La mayoría de los propietarios no consideran necesario celebrar un contrato de alquiler con los inquilinos, con la esperanza de que sus inquilinos sean honestos y decentes, o cuando trasladan a amigos o familiares a su territorio. Pero nadie es inmune a situaciones de conflicto, y puede suceder que las cerraduras de las puertas de su apartamento hayan sido reemplazadas, pero nadie responde a su demanda de abrir la puerta y salir de casa.

En este caso, debes saber que:

1. Para desalojar a los inquilinos, debe tener documentos que confirmen que usted es el propietario de la propiedad.
2. El desalojo se produce en presencia de agentes de policía, así como del Ministerio de Situaciones de Emergencia, si la puerta no se abre voluntariamente.
3. Los empleados del Ministerio de Situaciones de Emergencia tienen derecho a abrir la puerta del apartamento si la policía, tras comprobar sus documentos, confirma que usted es el propietario de la vivienda.
4. A petición de los agentes de policía, los inquilinos deben abandonar el apartamento.

¿Quiénes son?

Los inquilinos son personas que viven en el territorio del propietario de la propiedad a cambio de una tarifa, con o sin celebración de un contrato de alquiler. Al mismo tiempo, a pesar de la documentación de la relación entre el propietario y el inquilino, este último no tiene ningún derecho sobre la vivienda en la que vive y la propiedad que contiene.

Ventajas y desventajas del alquiler de vivienda

El alquiler de viviendas vacías les parece a muchos una forma atractiva de ganar dinero extra.

De hecho, son varias las ventajas que ofrece alquilar un apartamento a extraños:

1. Ingresos financieros estables.
2. Es posible transferir el pago de las facturas de servicios públicos a los inquilinos, sin embargo, en este caso es necesario verificar el hecho del pago del dinero según el recibo, para que los inquilinos no acumulen deudas y usted no tenga posteriormente pagar usted mismo los “metros cúbicos” y los “kilovatios” de otras personas.
3. La supervisión de la vivienda por parte de los residentes permanentes reducirá el riesgo de robo de apartamentos; además, la presencia constante de los inquilinos es conveniente en caso de emergencias: tuberías de agua rotas o alcantarillas obstruidas.

Además, no tendrá que realizar una visita especial a un apartamento desocupado durante las inspecciones programadas por parte de los trabajadores de vivienda y servicios comunales o del servicio de gas.

Pero, además de las ventajas, el proceso de alquilar una vivienda también tiene importantes desventajas que pueden introducir serios problemas en la vida tranquila del propietario:

• falta de fiabilidad financiera de los inquilinos;
• daños a la propiedad del arrendador, mobiliario, plomería, equipo de cocina, etc.;
• situaciones controvertidas con vecinos relacionadas con la colocación de animales, niños pequeños o invitados ruidosos en el territorio alquilado;
• Realquiler (subarrendamiento) de viviendas en alquiler a terceros.

Posibles razones

La decisión de desalojar a los inquilinos puede surgir por diversos motivos, pero enumeramos los más habituales.

Las quejas de los vecinos

A nadie le gustará que los vecinos de un apartamento de alquiler llamen casi todos los días y se quejen de fiestas ruidosas y música detrás de las paredes, de los residentes fumando en las escaleras, del ladrido constante de un perro o de los niños que gritan, de las peleas y de las malas palabras de los inquilinos. . Estas personas tendrán que ser desalojadas, de lo contrario los vecinos pueden contactar a la policía exigiendo que el propietario del apartamento sea multado por violar la orden.

Deudas en facturas de servicios públicos.

Sucede que ciudadanos aparentemente prósperos terminan siendo pagadores deshonestos y no pagan el alquiler a tiempo. Si no revisa los recibos originales todos los meses, puede terminar con una importante deuda de servicios públicos en lugar de ingresos por el alquiler de un apartamento.

Daño a la propiedad

En la mayoría de los casos, antes de alquilar viviendas a inquilinos, los propietarios realizan reparaciones cosméticas y las equipan con el equipamiento necesario para la vida. Los inquilinos poco fiables pueden romper equipos, por ejemplo, sanitarios o estufas de gas, crear condiciones insalubres o dañar la decoración del apartamento.

Subarrendamiento de viviendas por parte de inquilinos

Si alquila un apartamento durante mucho tiempo e inmediatamente cobra el alquiler por varios meses o un año, es muy posible que se trate de estafadores que lo revenderán a otras personas a un precio más alto.

Como regla general, esto sucede cuando la vivienda que se alquila está ubicada en una zona remota de la ciudad o incluso en otra localidad y no hay forma de comprobarlo.

Tener registro en el lugar de residencia.

El registro en el lugar de residencia, o, como también se le llama, registro temporal, otorga al residente el derecho a ocupar la zona en la que está registrado hasta el momento especificado en el documento. Es casi imposible desalojar a los inquilinos si los ha registrado temporalmente en el territorio alquilado.

Puede haber varias excepciones:

• si el inquilino se mudó debido al reclutamiento en las fuerzas armadas;
• está en prisión;
• declarado desaparecido;
• fallecido o reconocido como tal;
• se ha demostrado que un funcionario cometió un error durante el registro o que se utilizaron documentos falsificados o incorrectos.

Para desalojar a una persona registrada temporalmente en un apartamento, deberá negociar para que escriba una solicitud para eliminarla del registro en su lugar de estancia. En la práctica, en la mayoría de los casos esto no es posible. Por lo tanto, debes pensarlo varias veces antes de registrar un inquilino en tu espacio habitable.

Es un error creer que si eres el propietario, puedes dar de baja a una persona en cualquier momento sin su conocimiento o consentimiento.

orden judicial

Independientemente del motivo por el que decida desalojar a los inquilinos de su apartamento, la rescisión del contrato de arrendamiento se produce aproximadamente de la misma manera. Para lograr un resultado, según la ley, es necesario acudir al tribunal, que se encuentra en el lugar de la vivienda que se alquila.

1. Presentar un reclamo que debe incluir:
   • Nombre completo de los inquilinos, su lugar de registro permanente;
   • una copia del contrato de alquiler;
   • el motivo de la rescisión del contrato (por ejemplo, atrasos en el pago del alquiler, indicando el período durante el cual no se realizó el pago, así como el monto de la deuda);
   • apelar al tribunal con explicaciones y requisitos para los inquilinos.
2. Pague la tasa estatal de 200 rublos. para presentar una reclamación. Si la decisión judicial es a su favor, esta cantidad podrá recuperarse del inquilino demandado.
3. Espere a que la decisión judicial entre en vigor y preséntela a los inquilinos. Si continúan ignorando sus demandas de abandonar el apartamento, presente la orden a los alguaciles.

¿Qué hacer si los inquilinos de tus vecinos te molestan?

Los inquilinos que viven en el apartamento de al lado pueden envenenar fácilmente la existencia tranquila de los residentes. En la mayoría de los casos, los motivos de las demandas de desalojo de los inquilinos vecinos son violaciones del orden público y de la paz. Es muy difícil obligar a personas problemáticas a abandonar sus viviendas ocupadas, especialmente si tienen un contrato de arrendamiento.

Pero puedes intentar:

1. Consiga el apoyo de otros vecinos, porque lo más probable es que el comportamiento de los inquilinos también les cause malestar a ellos.
2. Llame al oficial de policía local cuando los inquilinos se comporten ilegalmente, intente grabar un video o audio que confirme el comportamiento ruidoso o grosero.
3. Exigir por escrito al propietario de la propiedad de alquiler, firmada por los vecinos insatisfechos, el anciano de la entrada y de la casa, que rescinda el contrato de alquiler y desaloje a los inquilinos voluntariamente, o acudirá a los tribunales;

Si no existe un contrato de alquiler entre el propietario del apartamento y el inquilino, insinúe que los funcionarios fiscales estarán felices de conocer un método de ingresos tan ilegal.

¿Es posible desalojar con niños?

Muchos inquilinos deshonestos se aprovechan de que tienen hijos y no desalojan la propiedad a petición del propietario. Sin embargo, si no se ha redactado un contrato de alquiler entre las partes, la presencia de niños no afecta en modo alguno el procedimiento y el resultado del desalojo de los inquilinos.

Otra pregunta es si hay acuerdo. En este caso, el desalojo se realizará por decisión judicial, y éste, a su vez, podrá negarse a satisfacer las exigencias del propietario del apartamento de desalojar a los residentes, alegando vulneración de los derechos de los menores que viven en él.

Si la familia de los inquilinos tiene hijos, es mejor redactar el contrato con la ayuda de un abogado competente.

La escrupulosidad en la redacción del contrato, así como una verificación exhaustiva de los documentos de los futuros inquilinos, le evitarán los problemas asociados con el desalojo de los inquilinos de las viviendas alquiladas. Es recomendable averiguar si tienen hijos, si tienen antecedentes penales y si la persona es solvente.

Las personas que alquilan su propia vivienda en virtud de un contrato de alquiler deben saber cómo desalojar a los inquilinos de un apartamento de alquiler. A pesar de que los propietarios de apartamentos en la mayoría de los casos intentan protegerse celebrando un contrato de alquiler con los inquilinos, declarando ingresos a la autoridad fiscal, etc., puede surgir una situación en la que sea necesario desalojar al inquilino del apartamento.

¿Por qué motivos se puede desalojar?

El propietario no tiene derecho a entrar un día en el apartamento y desalojar al inquilino. En tal situación, conviene guiarse por el contrato de arrendamiento y la legislación vigente. En particular, el artículo 687 del Código Civil contiene todos los motivos por los que se lleva a cabo el desalojo de un apartamento. Hay tres motivos por los que se puede desalojar a los inquilinos. A saber:

el procedimiento puede ser iniciativa de los inquilinos y se lleva a cabo en la forma especificada en el acuerdo firmado por las partes;

la acción puede ser tomada por el arrendador expulsando a los inquilinos de su apartamento, respetando las cláusulas del contrato;

El desalojo de los inquilinos se realiza de acuerdo con la decisión del juez.

El legislador presta especial atención al período de terminación de las obligaciones especificadas en el acuerdo. Es posible rescindir un contrato antes del momento en que se celebró sólo en determinados casos:

Si los inquilinos comenzaron a utilizar la vivienda no de acuerdo con su finalidad, por ejemplo, como espacio de oficinas.

Cuando se causen daños a la propiedad del propietario, la naturaleza del daño debe ser grave.

Si los inquilinos de un apartamento comunal u otro espacio habitable violaron los derechos de las personas que viven en el vecindario.

Cuando las personas no pagan el alquiler a tiempo, los malos huéspedes pueden ser expulsados. Tenga en cuenta que la ley establece los límites de demora. Entonces, si el contrato se concluye por un período de hasta un año, la falta de pago de dos pagos puede ser motivo de desalojo. Al celebrar un contrato por un período más largo, el retraso no debe exceder los seis meses.

Si el propietario del apartamento descubre una de las circunstancias enumeradas, puede desalojar al inquilino o exigir que se eliminen las infracciones. Antes de desalojar a los inquilinos de un piso comunal u otro local residencial, el propietario debe estudiar detenidamente el contrato, ya que el procedimiento se realiza de acuerdo con las disposiciones especificadas en el mismo, siempre que no contradigan las leyes.

Vale la pena prestar atención a que el procedimiento de desalojo variará significativamente en los casos en que estemos hablando de cómo desalojar a inquilinos con o sin hijos, con o sin convenio, etc. En todo caso, el propietario deberá cumplir con las normas establecidas por la ley, de lo contrario podrá ser considerado responsable.

Tenga en cuenta que las acciones del propietario del espacio habitable deben cumplir con el contrato y la ley; de lo contrario, el tribunal no podrá ponerse de su lado. Si se utiliza la fuerza física para desalojar a los inquilinos, esto se considerará un acto punible por el Código Penal. Si se violan las disposiciones de un contrato o de una ley, esta violación debe registrarse para que pueda ser tratada en los tribunales.

¡Importante! Si el contrato se celebró por un período superior a un año, es necesario inscribir el documento en el Registro Unificado del Estado. Los inquilinos sólo pueden ser desalojados en contra de lo dispuesto en el contrato mediante decisión de un juez.

Tenga en cuenta que no puede amenazar a los inquilinos o cambiar las cerraduras de las puertas de entrada sin advertirles sobre esto, ya que después de firmar el acuerdo viven legalmente en el apartamento. El juez se pondrá de su lado si los inquilinos violan los términos del contrato, no realizan los pagos del alquiler o violan de otro modo las normas legales. La desventaja de pasar por el sistema judicial es que el proceso es largo. Mientras dure el juicio, los residentes vivirán en el apartamento y continuarán con sus acciones ilegales. Podrás agilizar el trámite presentando toda la documentación necesaria en tiempo y forma y presentando tu reclamación correctamente. Al ponerse en contacto con un abogado profesional, no tiene que preocuparse de que los documentos se redacten incorrectamente.

Hablando de cómo se puede desalojar a los inquilinos que han sido registrados en un apartamento, vale la pena prestar atención al hecho de que el hecho del registro otorga el derecho a vivir sin obstáculos en el apartamento. Al mismo tiempo, el registro temporal brinda esa oportunidad hasta que expire su plazo; en consecuencia, el registro permanente otorga este derecho por tiempo indefinido. Los residentes pueden ser dados de alta del apartamento por trabajadores de servicios autorizados a cargo de cuestiones migratorias. Para ello es necesaria una de las siguientes condiciones:

una decisión tomada por una autoridad judicial;

consentimiento personal del inquilino, que deberá ser certificado mediante declaración escrita por él personalmente.

El tribunal considerará rápidamente una solicitud de desalojo si los inquilinos han vivido en el apartamento durante menos de seis meses. No es necesario obtener el consentimiento de una persona para darle de baja en una situación en la que fue llamada al servicio militar mediante citación enviada por la oficina de registro y alistamiento militar, o la persona fue privada de libertad por la comisión de un delito, por el cual es un acuerdo correspondiente. Las condiciones consideradas también incluyen el hecho de que el tribunal haya tomado una decisión según la cual el empleador es considerado desaparecido o muerto. Si el huésped proporcionó información sobre sí mismo que no era cierta, proporcionó documentos falsos o falleció, entonces puede ser despedido sin consentimiento.

En caso de que el acuerdo no haya sido firmado por las partes, el propietario tiene la oportunidad de desalojar a los inquilinos en cualquier momento. Al mismo tiempo, sus acciones se considerarán legales, ya que no habrá motivo para que extraños se encuentren en la vivienda. Por tanto, en el caso de que alquiles una casa, especialmente con un niño, lee el Código Civil, que establece que la celebración de un contrato no debe hacerse de forma oral, sino por escrito. Esto se debe al hecho de que un acuerdo que no está escrito en papel no tiene fuerza legal.

Nuestro abogado puede asesorarlo de forma gratuita; escriba su pregunta en el siguiente formulario:

La relación entre los inquilinos y el propietario del inmueble que alquilan es principalmente financiera. Cuando surgen dificultades con el pago y las relaciones entre las partes se deterioran, se plantea la cuestión de la revisión del contrato o se utilizan sus cláusulas para forzar el pago o el desalojo. Pero si el acuerdo fue oral, se puede desalojar a los inquilinos sin acuerdo de otra forma, pero con pérdidas para el inquilino.

Con o sin contrato, ¿hay alguna diferencia?

Las relaciones de alquiler se regulan mediante un contrato firmado por ambas partes antes de iniciar el alquiler del apartamento. Indica el precio del alquiler, requisitos adicionales, obligaciones, así como las condiciones bajo las cuales se puede rescindir anticipadamente el contrato. El contrato se concluye por un período corto (un año) o largo plazo (un año o más).

Tres meses antes de que finalice el contrato, el propietario avisa a los inquilinos, que o lo prorrogan o buscan otro apartamento. Si no ocurre ni lo uno ni lo otro, el contrato se prorroga automáticamente en las mismas condiciones por un período similar.

Ahora, con mayor frecuencia, los propietarios intentan alquilar apartamentos a inquilinos sin contrato, para no pagar impuestos sobre una fuente adicional de ingresos. De hecho, resulta que esto puede complicar significativamente el procedimiento de desalojo de dichos inquilinos si violan los acuerdos verbales.

Como regla general, para desalojar a los inquilinos sin un acuerdo, los propietarios cambian las cerraduras del apartamento, pero esto no siempre es suficiente. Algunos residentes de un apartamento alquilado también cambian las cerraduras, por lo que el propietario no puede entrar y comprender lo que sucede en su apartamento.

Para expulsar a los inquilinos, a menudo basta con demostrar la propiedad de la propiedad. En algunos casos, también puede ser necesario un litigio.

Alojamiento sin registro

Los inquilinos que no registren oficialmente su vivienda de alquiler quedan privados de sus derechos y están obligados a cumplir con todos los acuerdos establecidos verbalmente con el propietario del apartamento. Si no existen tales acuerdos, los inquilinos aceptan seguir las leyes y códigos.

En casos de deshonestidad, cuando los inquilinos no pagan su estancia en el apartamento de otra persona, los propietarios pierden algo. Tiempo para trámites y dinero que es poco probable que los residentes devuelvan.

Razones

El desalojo de inquilinos sin contrato es posible por los siguientes motivos:

• incumplimiento de acuerdos verbales con el propietario de la propiedad en alquiler;
• violación de los derechos e intereses de otras personas que viven cerca;
• uso de la propiedad no para vivienda, sino para comercio, almacenamiento y equipo para fines distintos de los previstos;
• falta de cuidado adecuado del apartamento, su abandono y daños a la propiedad del propietario.

Por lo tanto, es posible desalojar a los inquilinos sin un acuerdo incluso porque han cambiado la cerradura. Para que puedan mudarse solos sin un contrato de alquiler de locales residenciales, es poco probable que estos motivos adquieran peso, pero cuando el problema se resuelve a través de agencias gubernamentales, los motivos de desalojo son bastante importantes, ya que están previstos por la ley. .

Desalojo sin pago

Puede desalojar de su propio apartamento a quienes viven sin un contrato de arrendamiento y han violado los acuerdos de pago verbales simplemente cancelando el contrato de arrendamiento. Dado que no existe ningún contrato de arrendamiento vigente, el propietario puede rescindir cualquier acuerdo verbal en cualquier momento.

Las razones de esto pueden ser factores que no convienen al propietario, incumplimiento de obligaciones verbales y acciones que contradicen las leyes de la Federación de Rusia.

Los inquilinos que no pagan el alquiler pueden ser desalojados en cualquier momento en ausencia de un contrato de arrendamiento. La ausencia de un documento para un inquilino solo significa que no podrá resistirlo de ninguna manera. La única solución para el inquilino es pagar la deuda del alquiler y acordar el momento de dicho pago.

Si los inquilinos no han propuesto formas de resolver el problema, el propietario tiene derecho a ponerse en contacto con las agencias gubernamentales, que pueden obligarlo a pagar el alquiler.

Familia pequeña

También es posible desalojar a los compañeros de habitación de este tipo de apartamentos por atrasos en el alquiler. Si no existe un contrato de arrendamiento oficial, la ruptura de las relaciones financieras también se produce por voluntad del propietario de una familia pequeña, si no está satisfecho con el momento del pago, las condiciones del apartamento después de los inquilinos, o si simplemente encuentra otros inquilinos.

El desalojo de un inquilino de dicho apartamento también es posible previa declaración general de los residentes del apartamento, si la persona desalojada viola el orden público o los derechos de sus vecinos.

Apartamento comunitario

Las leyes de la Federación de Rusia no prevén ninguna característica especial para los residentes de apartamentos comunales. A menudo es posible desalojar a los inquilinos de dichos apartamentos sin su consentimiento como resultado de un llamamiento general de todos los residentes.

En los apartamentos comunales suelen surgir disputas que deben resolverse de forma pacífica o al mismo tiempo buscar otra vivienda. El propietario tiene todo el derecho a desalojar a una persona si interfiere con los vecinos, viola las reglas generales, así como las órdenes y leyes. La ausencia de un contrato de arrendamiento formalizado sólo simplifica este proceso.

si tienes hijos

Los inquilinos con niños que no redactan ningún documento sobre su estancia, lamentablemente, no tienen ningún privilegio. Para desalojarlos se aplican las mismas reglas que para todos los demás. El propietario puede echar a dichos inquilinos cuando lo desee, el resto depende de la situación y de sus consideraciones morales y éticas.

Si el proceso llega hasta los muros del tribunal, la presencia de hijos menores puede aceptarse como circunstancia atenuante para los residentes.

en invierno

El desalojo de un apartamento alquilado en invierno sin un contrato de alquiler oficial es muy posible. En ausencia de documentación, los inquilinos no tienen derechos y los propietarios no tienen obligaciones para con quienes viven en su apartamento.

Si el acuerdo ya se ha celebrado y el inquilino cumple todas sus obligaciones a tiempo, el tribunal siempre protegerá el derecho del inquilino a vivir en el apartamento, especialmente durante la temporada de calefacción.

Algoritmo de desalojo

Se debe informar al inquilino que se está preparando su desalojo. Deberían poder pagar la deuda o encontrar una nueva opción de vivienda. Bajo ninguna circunstancia se debe usar la fuerza o amenazar, ya que estas acciones pueden ir en contra del propietario en los tribunales si se requiere una decisión a través de estas autoridades.

Cualquier acción debe llevarse a cabo únicamente en presencia de la policía, un oficial de policía local o testigos que puedan confirmar que las acciones fueron legales.

Prueba de la propiedad

Si los inquilinos que no quieren resolver los problemas pacíficamente cambian las cerraduras de un apartamento de alquiler para impedir el acceso del propietario, se requiere una presencia policial obligatoria. Podrán presenciar la apertura legal de las puertas de los propietarios.

En la situación opuesta, el propietario puede tener muchos problemas. Es necesario tener documentos que confirmen la propiedad y también presentar estos documentos a los representantes de la ley si es necesario abrir la puerta.

Contactar con las autoridades

En esta situación, los agentes de policía deben confirmar que en el territorio del apartamento se está violando la legislación de la Federación de Rusia. En el futuro, esto les ayudará a actuar como testigos durante los procedimientos judiciales, si es necesario.

Sin embargo, vale la pena entender que el propietario también se beneficiará un poco. Por supuesto, será posible desalojar a las personas que no paguen su alojamiento. Son raros los casos en que los residentes regresaron y se pelearon nuevamente por su derecho a vivir en un apartamento del que los había escoltado la policía.

Pero al contactar con la policía, el propietario también sufrirá. En estos casos se impone una multa por alquilar una vivienda sin cumplimentar la documentación oficial y sin pagar impuestos, es decir, por ingresos grises.

Obligar a los inquilinos a pagar lo que deben también será difícil, porque ni un solo documento indica cuánto y cuándo deben pagar, y también cuántos meses llevan sin pagar.

Por otro lado, esta decisión suele ser la única salida para despedirse de los inquilinos que no cumplen sus promesas y obligaciones generales. El hecho de que en la propiedad del propietario vivan extraños ya es motivo de desalojo.

Conclusión

La presencia de un documento otorga derechos a ambas partes de la relación financiera y las obliga a cumplir obligaciones preacordadas. En ausencia de documentación, los inquilinos no tienen absolutamente ningún derecho y los propietarios no tienen obligaciones para con ellos, por lo que el desalojo puede ocurrir por cualquier motivo y en cualquier momento.

Decidir alquilar un apartamento y encontrar inquilinos no es tan difícil. Pero ¿qué pasa si los inquilinos dejan de pagar y se niegan a establecer contacto? ¿Qué pasa con las personas que ocupan su propia casa?

Lo más importante en materia de desalojo es la forma del contrato de arrendamiento. Si llegó a un acuerdo verbal con los inquilinos (discutió oralmente los términos, se dio la mano y entregó las llaves), entonces, de hecho, ellos viven en su apartamento "con derechos de pájaro". Pero cuando se concluye un contrato escrito, se debe actuar exclusivamente de acuerdo con la ley. Lifehacker considerará ambas opciones.

Cómo desalojar a inquilinos que no tienen contrato escrito

En ausencia de un contrato de arrendamiento comercial escrito para el local, los inquilinos no tienen derecho a estar en él. Y el procedimiento de desalojo será sumamente sencillo. Si los residentes se niegan a salir voluntariamente, hay dos formas de proceder.

• Presentarse en el apartamento y exigir desalojar inmediatamente el local ocupado ilegalmente. Llame a la policía (o invite a un oficial de policía local) y busque varios testigos (los vecinos que están en la escalera subirán). Pero recuerde, la policía no le ayudará a desalojar a los inquilinos: los agentes de policía garantizarán la ley y el orden.
• Tienes derecho a cambiar las cerraduras y llevar las pertenencias de los inquilinos al rellano. Para la legalidad de este proceso, invite al policía local y lleve consigo los documentos del apartamento.

Cómo desalojar a los inquilinos que viven bajo contrato

Según la Constitución de la Federación de Rusia, nadie puede ser privado arbitrariamente de su hogar. Según el contrato de alquiler de locales residenciales (también conocido como), su apartamento es un hogar para sus inquilinos. Y tienen más derechos para rescindirlo: si el inquilino, a su discreción, puede rescindir el contrato de arrendamiento en cualquier momento, el propietario sólo lo hace a través de los tribunales y si existen razones de peso.

¿Por qué motivos se puede desalojar a los inquilinos?

Por ley, los inquilinos negligentes pueden ser desalojados bajo las siguientes condiciones.

• Debían más de seis meses de alquiler. Siempre que su contrato no especifique otras condiciones de pago.
• Ya se han olvidado de pagar el alquiler dos veces, en caso de que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por menos de un año.
• Estropean o destruyen tu apartamento.
• El apartamento será declarado inseguro o no apto para ser habitado.
• Utilizan la vivienda para otros fines. Por ejemplo, no viven en un apartamento, sino que instalan en él un almacén o tienda.
• Violan sistemáticamente los derechos de sus vecinos. Podrían ser fiestas salvajes periódicas o tirar basura tóxica en la entrada. Los agentes de policía pueden registrar dichas infracciones: más adelante, los protocolos sobre infracciones administrativas ayudarán en los procedimientos judiciales.

Sin embargo, en los dos últimos casos, el propietario primero debe pedir a los inquilinos que corrijan las infracciones. Pero si incluso después de esto permanecen inactivos, la cuestión del desalojo puede comenzar a resolverse en los tribunales.

Cómo desalojar a inquilinos a través de los tribunales

Es necesario presentar un escrito de reclamación ante el tribunal de distrito del lugar del alquiler del apartamento. La aplicación contiene información sobre usted, su apartamento, la identidad de los inquilinos, la solicitud de desalojo y su justificación. También se adjuntan fotocopias de los documentos que confirman su solicitud: pasaporte, contrato de compraventa (o herencia) del apartamento, contrato de arrendamiento con los inquilinos y confirmación de sus reclamaciones contra ellos. Se paga una tasa estatal adicional.

Lamentablemente, no será posible resolver rápidamente el problema a través de los tribunales: el plazo para considerar el caso es de hasta dos meses. Y dentro del mes siguiente a que se tome la decisión, los inquilinos tendrán un mes para presentar un recurso de apelación. La decisión judicial se ejecutará durante otros dos meses.

Además, el juez puede darle al inquilino un año para corregir las violaciones de las que usted se quejó. Por ejemplo, para poner en forma adecuada un espacio habitable dañado.

¿Por qué no se puede desalojar a un inquilino por la fuerza?

Al parecer, ¿por qué recopilar un sinfín de documentos para las audiencias judiciales y esperar pacientemente la ejecución de una decisión judicial, cuando puedes pedirle a un par de tipos fuertes que hablen contigo "de manera amistosa"? Desafortunadamente, esto tendrá malas consecuencias.

• Desalojar a los inquilinos por tu cuenta (por ejemplo, si sacas sus cosas afuera, cambias las cerraduras de las puertas) puede calificarse de arbitrariedad. Este es el Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia, según el cual se enfrenta a una multa de 100 a 300 rublos.
• Y si en el proceso de las acciones descritas anteriormente también causa daños importantes a la propiedad de los residentes, esto es arbitrariedad según el Código Penal de la Federación de Rusia. Es decir, un delito real con posible multa de hasta 80.000 rublos o arresto por hasta 6 meses.

La policía tampoco podrá ayudarle con cuestiones de desalojo. Sólo tienen derecho a dejar constancia del hecho de violación de los derechos e intereses de los vecinos si los inquilinos, por ejemplo, montaron otra fiesta. Pero limpiarles el espacio habitable está más allá de la competencia de la policía.

Por tanto, si no se puede llegar a un acuerdo con inquilinos sin escrúpulos, es mejor no exagerar: optar por vías legales para solucionar el problema.

La forma más sencilla de generar ingresos a partir de bienes inmuebles residenciales es alquilarlos. Llegamos a un acuerdo, entregamos las llaves del apartamento y solo queda recibir los pagos mensuales. En la práctica, la situación a menudo se complica por la deshonestidad de los inquilinos, lo que resulta en molestias mensuales para "eliminar" el alquiler del apartamento y preocupaciones constantes por la seguridad de la propiedad ubicada en él.

El contrato de arrendamiento suele especificar su período de validez. Si no se especifica el plazo, la ley se considera concluida por cinco años.

Por ejemplo, el propietario de un apartamento celebró un contrato de alquiler con los inquilinos por un período de 10 meses. Si el inquilino cumple con sus obligaciones de pagar el alquiler, trata la propiedad con cuidado y no interfiere en la vida de los vecinos, no será posible desalojarlo antes de lo previsto. A continuación se enumeran los motivos legales para el desalojo anticipado de inquilinos.

A veces el contrato establece lo contrario y, notificando previamente a los inquilinos, el propietario del apartamento puede obligarlos a desalojar el apartamento. Revise el acuerdo según el cual alquiló el apartamento nuevamente; tal vez pueda desalojar a los inquilinos no deseados sin ningún motivo.

Normalmente, las condiciones para rescindir un contrato de arrendamiento se especifican en una cláusula separada. El artículo 310 del Código Civil permite la negativa unilateral a cumplir obligaciones si así lo prevé el acuerdo celebrado. Esto puede formalizarse, por ejemplo, de la siguiente manera: “La rescisión del contrato es posible por iniciativa de cualquiera de las partes mediante notificación por escrito un mes antes de la rescisión prevista”. Por lo tanto, basta con enviar por correo un deseo de rescindir el contrato y cualquier disputa entre los inquilinos será inútil.

Pero la mayoría de las transacciones en el mercado de alquiler de apartamentos no prevén dicha cláusula en el contrato, y en vano.

Desalojo de inquilinos por falta de pago

Si sistemáticamente no se llega a un acuerdo sobre el pago puntual de los fondos por el uso del apartamento, tendrá que despedirse de los inquilinos. Cuando se nieguen a salir voluntariamente de su domicilio, el procedimiento será el siguiente:

Elaboramos una reclamación previa al juicio en la que solicitamos reembolsar los atrasos de alquiler existentes en un plazo de cinco días y desalojar el apartamento.

Lo enviamos por correo certificado con acuse de recibo a la dirección del apartamento en alquiler. Además, es recomendable enviar una copia de la reclamación al domicilio social del inquilino.

Nos enteramos de que la notificación se recibió en el sitio web de Russian Post. Quizás, ya en esta etapa, los vecinos decidan saldar voluntariamente la deuda, habiendo comprendido el grado de seriedad de sus intenciones.

Presentamos una demanda en el tribunal del distrito donde se encuentra el apartamento. La solicitud debe indicar que solicita rescindir anticipadamente el contrato de alquiler del apartamento, liquidar el pago pendiente y desalojar el apartamento.

Si los inquilinos se mudaron y se llevaron cosas, esto no los priva de la obligación de pagarle la deuda. El procedimiento es el mismo, solo se debe enviar el reclamo previo al juicio al lugar de registro del propietario especificado en el contrato de alquiler con usted.

Los gastos en los que incurra durante el juicio (servicios de redacción de un escrito de reclamación, tasas estatales) pueden, en última instancia, ser recuperados por el tribunal de la parte perdedora. Por lo tanto, es necesario conservar pruebas de dichos costos, por ejemplo, un contrato para la prestación de servicios legales.

La base para la rescisión anticipada de un contrato de arrendamiento es un retraso en los pagos de más del doble. El empleador puede demostrar el cumplimiento de sus obligaciones únicamente mediante sus recibos de pago u otros documentos de pago, por ejemplo, un extracto bancario que transfiera el monto del pago a su cuenta.

¿Cómo desalojar a inquilinos sin acuerdo?

Muy simple. Es recomendable dejar constancia de la negativa a salir en presencia de testigos (vecinos). También será útil grabar en vídeo o grabar una conversación con los inquilinos que no quieran irse.

Comuníquese con el oficial de policía local o no dude en llamar a la policía. Debe tener un documento que acredite su identidad y propiedad del apartamento. Si los inquilinos no tienen la confirmación del derecho a utilizar el apartamento (un contrato de alquiler), o el plazo de dicho acuerdo ha expirado, su presencia en su apartamento es ilegal. Los agentes del orden pedirán a los residentes testarudos que abandonen las instalaciones.

Por supuesto, no se pueden cobrar los atrasos del alquiler con un desalojo de este tipo. El artículo 674 del Código Civil obliga a celebrar un contrato de alquiler por escrito. No se puede demostrar que el contrato se haya celebrado oralmente y que el inquilino tenga una deuda con usted.

Uso inadecuado de la vivienda.

Asimismo, de acuerdo con el Código Civil, la base para rescindir un contrato de arrendamiento será la organización en el mismo de un lugar de trabajo, oficina, almacén o taller. Las instalaciones residenciales deben utilizarse para el fin previsto. El incumplimiento de estos requisitos es una base directa para su desalojo, incluso si los inquilinos realizan pagos regulares por el alquiler del apartamento.

¿Es posible desalojar a los inquilinos por comportamiento ruidoso?

La violación del orden y el silencio también son motivos válidos para que el tribunal rescinda el contrato de alquiler. Las quejas de los vecinos sobre comportamientos inaceptables y fiestas ruidosas ayudarán a desalojar a los inquilinos no deseados.

La prueba ante el tribunal serán los testimonios de testigos y los hechos documentados de contacto forzado con la policía.

En este caso, los vecinos pueden acudir al propietario del apartamento para exigirle que resuelva el problema de vulneración de sus intereses. Si usted, como propietario, no puede influir en los inquilinos, el litigio se remitirá a los tribunales.

Desalojo por daños al mobiliario y estado del apartamento

Los daños a la propiedad ubicada en el apartamento, y más aún su destrucción, también son motivo de desalojo de los residentes. El tribunal podrá obligar a los inquilinos a realizar reparaciones en el apartamento y eliminar todas las consecuencias de los daños a la propiedad del apartamento. En caso de incumplimiento de este requisito podrá tomarse la decisión de rescindir el contrato de arrendamiento.

La consecuencia de la rescisión del contrato de arrendamiento es el desalojo de los inquilinos del apartamento ocupado. Si se niegan a cumplir voluntariamente la decisión judicial, debe ponerse en contacto con el departamento de alguacil del distrito donde se encuentra la vivienda ocupada. El alguacil inicia el procedimiento de ejecución y lleva a cabo el desalojo. A veces esto no se puede hacer sin la intervención de agentes de policía.

¿Es posible desalojar a los inquilinos durante la temporada de calefacción?

Para saber si el propietario tiene derecho a desalojar al inquilino en invierno, consulte el Capítulo 35 del Código Civil, que describe todos los matices de las relaciones relacionadas con el alquiler de locales residenciales a particulares. Además, las cuestiones de desalojo de viviendas ocupadas están reguladas por el Código de Vivienda y la Ley de Procedimientos de Ejecución.

No existe una única norma jurídica que nos diga cuándo es posible desalojar a los inquilinos y cuándo no. Ni la época del año, ni el tiempo exterior, ni la presencia de niños pequeños pueden ser motivo para el uso gratuito de su apartamento.

Echar o no a la calle a inquilinos sin escrúpulos es sólo una cuestión de moralidad y de su voluntad de proporcionar un apartamento. Desde el punto de vista de un juez o de las fuerzas del orden, no existen motivos legales que puedan afectar el desalojo durante la temporada de frío.

Cómo desalojar a los inquilinos