Kârlı iş - satılık evler inşa etmek! Kendi başınıza bir ev inşa etmek karlı mı? Kişisel deneyim.

Tünaydın. Adım Kirichenko Egor, Krasnodar bölgesindenim. Son on yıldır satılık evler inşa ediyorum. Tek başına çalışmaya başladı ve her seferinde inşaat için yeni bir ekip buldu. Şu anda bir şirket (LLC) kurdum, daimi bir kadro var, kendi tasarımcıları ve inşaatçıları var. Bu yaklaşım, hızlı bir şekilde evler inşa etmenize ve bitmiş binayı müşteriye anahtar teslimi olarak teslim etmenize olanak tanır.

İş parametreleri:

• başlangıç ​​\u200b\u200bmaliyetleri - 300 bin ruble'den;
• çalışan sayısı – 20 kişi;
• bölgedeki çeşitli ofisler;
• aylık gelir (siparişlerin hacmine bağlı olarak) – iki milyon ruble.

Satılık bir işletme binası evleri nasıl organize edilir?

Ev inşaatı en umut verici ve karlı iş türlerinden biridir. Bu kanıt gerektirmez; büyük şehirlerde ve ötesinde konut talebini değerlendirmek yeterlidir. Aynı zamanda hem Rusya Federasyonu sakinleri hem de yabancı vatandaşlar alıcı olarak hareket ediyor.

İşletmenizi hızla ayağa kaldırmak ve kâr elde etmek için şu adımları izleyin:

1. Birleşik bir konsept geliştirin, gelecekte de takip edilecek. Burada birkaç önemli nokta var - tüm iletişimin önemini, İnternet'in kullanılabilirliğini ve telefon bağlantılarını göz önünde bulundurun.

İyi bir arsanın alanı 15 dönüme kadardır, erişim gereklidir, bir göletin (nehir, göl) ve yakınlardaki ormanların bulunması gerekir. Müşterinin projenin geliştirilmesine katılımı çok arzu edilir - bitirme, yapıların planlanması, evin şekli vb. konularda değişiklikler yapabilir.

2. Nasıl çalışacağınıza karar verin– bağımsız olarak veya bir yatırımcının yardımıyla. Arazi satın almanın, inşaat malzemeleri satın almanın ve işçilere ödeme yapmanın önemli maliyetler gerektirdiğini lütfen unutmayın.

Bir inşaat şirketi açmak ve müşteriden avans aldıktan sonra inşaatı yürütmek iyi bir seçenektir. Bu durumda finansal sorunları hızlı bir şekilde çözebilir ve inşaat sürecini hızlandırabilirsiniz. Öte yandan, müşteriye karşı mali yükümlülükler taşıdığınız için riskler artar.

3. Gelişim için bir alan seçin. Zaten bir takım kriterlerden kısmen bahsettik ama hepsi bu değil.

Sahanın etrafındaki altyapıya, şehre yakınlığa, ulaşımın mevcudiyetine, çevresel bileşene (yakınlarda zararlı üretim var mı), ek tesisler inşa etme olasılığına vb. özellikle dikkat edin.

4. İnşaat türüne karar verin.

Burada birkaç seçenek var. En popüler olanı yazlıktır.

Şehrin “kovanı”ndan çıkmak isteyen pek çok insan böyle bir evin hayalini kuruyor.

Kural olarak, kır evi iki katlıdır ve bir aileye yöneliktir. Evin yanında en az beş dönüm büyüklüğünde bir arsa bulunmalıdır.

Şehir evleri, bir kır evi ile sıradan bir dairenin karışımıdır. Özellikleri az sayıda kat (1-2 kat) ve her daireye ayrı bir giriştir. Şehir evlerini sadece şehir dışında değil, metropol içinde de inşa edebilirsiniz.

İnşaat için en iyi malzeme kırmızı tuğladır, ancak gaz beton veya ahşap da kullanılabilir. Uzmanlara göre, birkaç yıl içinde bu tür binalar tamamen kır evlerinin yerini alacak. Avantajları kolaylık ve düşük fiyattır.

5. Bir arsa satın alın– belirli onayları ve elbette maliyetleri gerektirecek en önemli aşamalardan biri. Bir yer seçtikten sonra bir dizi faaliyet gerçekleştirilir.

Başlamak için eskizler ve genel bir inşaat planı geliştirildi. Bu çalışmada temel türünden çevre düzenlemesine kadar her şey dikkate alınmaktadır. Topografik araştırma yapılması gerekiyor.

Sonraki en emek yoğun aşamadır. İnşaat planını onaylamanız, tartışmalı konularda anlaşmanız ve ev inşa etmek için izin almanız gerekiyor. Tüm sorunlar çözüldükten sonra inşaat başlayabilir.

Bu aşamadaki toplam maliyetler 300.000 ruble arasında değişebilir.

6. İyi iş tecrübesine sahip nitelikli inşaatçıları işe alın. Bir ev inşa etmek için temel atma, kaplama, çatı inşa etme, ısıtma ve kanalizasyon kurulumu konusunda uzmanlara ihtiyacınız olacak.

Kesinlikle PTE ve PUE'nin tüm gereksinimlerini dikkate alarak kablolamayı yapacak bir elektrikçiye ihtiyacınız var. İlk aşamada işe alınmış bir ekip yeterli olacaktır, ancak gelecekte kendi personelinizi hazır bulundurmak daha iyi olacaktır.

Ödeme, nesnenin teslimi üzerine günlük veya haftalık (anlaşmaya göre) yapılabilir. Deneyimli bir inşaatçının ortalama maaşı günde 1000-1500 ruble'dir.

Ücret ödemenin toplam maliyeti ayda 150 bin ruble.

7. Maliyetleri hesaplayın(bunlardan yukarıda bahsetmiştik) arazi satın almak, inşaat malzemeleri, tasarım belgeleri için ödeme yapmak vb.

Kural olarak, bir konut "karesinin" inşası için yaklaşık 30-40 bin ruble harcanıyor. 3 milyon rubleye mal olan bir ev inşa edip 5 milyon rubleye satarak 2 milyon net kar elde edebilirsiniz.

Satılık ev inşa etme işinde hangi malzeme en iyi şekilde kullanılır?

Bana sık sık ev inşa etmek için en iyi malzemenin hangisi olduğu soruluyor. Burada birkaç seçenek var. İlk sırada tuğla var. Avantajları güvenilirlik, düşük maliyet ve düzgün görünümdür.

İstenirse inşa edilen ev her zaman beğeninize göre dekore edilebilir. Üstelik bir tuğla kulübe çok daha uzun süre dayanacak ve doğal afetlere karşı koruma garantisi verilecek.

Önemli olan, en az "tuğla uzunluğunun bir buçuk katı" olması gereken duvarların kalınlığından tasarruf etmemek. İstatistiklere göre evlerin neredeyse %50'si bu malzeme kullanılarak inşa ediliyor.

Popülerlikte ikinci sırada ahşap var. Günümüzde yapıştırılmış (profillenmiş) kereste veya yuvarlak kütükler giderek daha popüler hale geliyor. Bu tür evlerin avantajı malzemenin mutlak doğallığıdır.

Ev tam anlamıyla “nefes alıyor”, doğal ahşap aromasıyla dolu. Binaların en büyük dezavantajı yangına karşı “zayıflıklarıdır”. Ancak buna rağmen ahşap evler giderek daha sık inşa ediliyor. Tuğla ve ahşap olmak üzere iki tür malzeme kullanıldığında kombine seçeneği tercih edebilirsiniz.

Üçüncü seçenek ise sandviç panellerden binaların inşasıdır. Şimdiye kadar bu tür evler çok nadiren inşa ediliyor. Avantajları mükemmel ısı yalıtımıdır, binaların içi her zaman kurudur (ısıtma olmasa bile).

Yıllar geçtikçe duvarlar neredeyse hiç küçülmüyor ve bu da çoğu kişi için ana avantaj. Ayrıca sandviç panellerden yapılan evler hızla inşa edilmektedir. Dezavantajı: düşük servis ömrü (yaklaşık 40-45 yıl).

Üstelik seçilen malzemeden bağımsız olarak her türlü kaplamayı üretebilirsiniz - tuğla, doğal taş, sıva vb.

Dekorasyon için pek çok olasılık var - geriye kalan tek şey planları müşteriyle koordine etmek ve bunları uygulamaya koymak.

Franchise işindeki en son haberleri ve trendleri okuyabilirsiniz

Ahşap evlerin inşasına yönelik iş planı maliyet ve karlılık açısından nasıl görünüyor?

Ahşap evlerin popülaritesi göz önüne alındığında, bu sektörde kendinizi güvenle deneyebilirsiniz. Üstelik burada çeşitli yönler mevcut.

Böylece ahşaptan çerçeve evler, yuvarlak kütüklerden evler, kütük yapılar (manuel montaj) ve profilli lamine kaplama keresteden binalar inşa edebilirsiniz.

En bütçe seçeneği ahşap çerçeveli binalardır. Sıcaklar ama çevre dostu olma ve rahatlık açısından elbette “ağabeylerinden” daha aşağılar. Yuvarlatılmış kütüklerden yapılmış evler% 10-15 daha pahalıdır, ancak en prestijli olarak kabul edilirler. Avrupa'da bu tür evler en popüler olanlardır.

Bir inşaat şirketi nasıl açılır

Ahşap binalar ucuzdur ve yapımı kolaydır. En büyük dezavantajı yalıtımın zorluğudur. Böyle bir ev, kütük bir binadan çok daha güçlü bir şekilde havaya uçar. Isı kaybını azaltmak için evin ek ısı yalıtımını dikkate almak gerekir.

Lamine kaplama keresteden yapılmış ahşap bir kır evi inşa etmenin ortalama fiyatı 25 bin ruble (metreküp), profilli ahşaptan yapılmış bir ev bunun yarısına mal olacak - "küp" başına yaklaşık 10-15 bin ruble.

En bütçe seçeneği yuvarlak kütüklerden yapılmış bir evdir. Maliyeti “küp” başına 6-8 bin ruble arasındadır.

Tüm ekipmanların satın alınması, lisans tescili, inşaat, alet alımı için toplam maliyetler - 500 bin ruble'den. İşletme karlılığı yaklaşık% 40'tır.

Tablo No.1. Rusya'da ev inşaatı hizmetlerinin potansiyeli

Çerçeve evler inşa etme işinin iyi yanı nedir?

Çerçeve konstrüksiyonu her zaman en iyi seçeneklerden biri olarak görülmüştür. Öncelikle bu tür tasarımlar çok ekonomiktir. Bir ev inşa etmek, standart bir tuğla binayla karşılaştırıldığında yarı maliyete ihtiyaç duyacaktır.

İkincisi, çerçeve evler çok daha hızlı inşa ediliyor. Bir binanın temelden yeniden inşası ve yeni sahibine teslimine kadar geçen süre 2-3 aydan fazla sürmez. Aynı zamanda insanlardan ve ekipmanlardan tasarruf edebilirsiniz.

Üçüncüsü, bu tür binalar özellikle dayanıklıdır, bu nedenle en kötü hava koşulları bile güvenilir yapıya zarar vermez.

Geriye kalan eylemler ise değişmedi - arazi aramak, belge ve lisans hazırlamak, bir plan oluşturmak, rakipleri analiz etmek, personel işe almak, reklam yapmak vb.

Böyle bir işi organize etmek için 600 bin ruble yatırım yapmanız gerekiyor. Böyle bir evin bir "küpünün" maliyeti yaklaşık 7-8 bin ruble. Yıl boyunca 8-10 parçaya kadar inşa etmeyi başarabilirsiniz.

Bir evin ortalama geliri yaklaşık 300-400 bin ruble. Geri ödeme süresi – 2-3 ay.

Tablo No.2. Rusya'da konut inşaatı pazarındaki katılımcıların büyümesi

Ev inşa etme iş fikri ne kadar karlı?

Yazlık evlerin (şehir evleri) inşaatının en karlı iş türlerinden biri olduğunu daha önce belirtmiştim. İnşaat işinin doğru organizasyonu ve binanın başarılı satışı ile 2-3 evdeki maliyetlerinizi karşılayabilir ve net kar elde etmeye başlayabilirsiniz.

Önemli olan inşaat sektörünü kendiniz anlamak veya iyi uzmanlara sahip olmaktır.

Kendi evinizi inşa etmek sorumlu ve pahalı bir girişimdir. Bütçe çok sınırlıysa, ancak gerçekten kendi metrekarenizi istiyorsanız, çoğu kişi her şeyden tasarruf etmeye başlar: kullanılmış malzemeler kullanırlar, ucuz bina karışımları kullanırlar, deneyimlerine rağmen inşaatçıları en mütevazı fiyatlarla işe alırlar veya kendileriyle inşa etmeye karar verirler. kendi elleri. Peki bu tür tasarruflar gerçekten faydalı mı?

Öncelikle yetkin ve dayanıklı inşaat için bir projeye ihtiyacınız var. Size işin miktarını ve gerekli malzemeleri, iletişim şemasını, planın sorunlu alanlarını ve fikrinizin gerçek olasılıklara uygunluğunu gösterecektir. Daha önce böyle bir tasarımla uğraşmadıysanız ve genel olarak inşaat konusunda bilginiz yoksa, uzmanların katılımı olmadan yetkili bir belgeye hakim olmanız pek mümkün değildir. Hizmetler ücretsiz değildir, dolayısıyla burada tasarruf yapamazsınız.

İkinci olarak bir tahminde bulunmanız gerekiyor. Kural olarak, kendi başınıza inşaat birden fazla sezon sürer, istikrarsız bir ekonomi ve sürekli fiyat değişiklikleri koşullarında nihai miktarı doğru bir şekilde hesaplamak oldukça zordur. Önümüzdeki birkaç ayın maliyetini ancak kabaca tahmin edebilirsiniz, ancak inşaatı sonuna kadar gerçekleştirebilecek misiniz? Değilse, açıkça "ölü" bir projeye başlamaya ve uzun vadeli inşaata yatırım yapmaya değer mi?

Üçüncüsü, inşaat malzemelerinin hacmini bağımsız olarak hesaplamanız ve satın almanız gerekir. Çoğu durumda, iş ilerledikçe satın almalar küçük miktarlarda gerçekleşir ve bu, ne fiyat ne de teslimat açısından karlı değildir. Ayrıca sürecin gecikmesi riski de vardır, çünkü sonraki siparişte tüm malzeme hacminin stokta olacağının ve size aynı fiyatla gönderileceğinin garantisi yoktur.

Dördüncüsü, siteyi uygun şekilde hazırlamanız, temeli dökmeniz, yükü hesaplamanız gerekir. İletişimi gündeme getirin. Duvarlar inşa etmeye başlayın ve en önemlisi buna çok zaman ayırın. Katılıyorum, birkaç elde ilerleme yavaş olacaktır. Zaman maliyetleri açısından bakıldığında, onu kendiniz inşa etmek karlı değildir. Ek olarak, inşaat için olmasa da mühendislik işleri için özel ekipman kiralamanız gerekecektir; bunların kiralanması personel ile birlikte aynı zamanda paraya da mal olur.

Ucuz işgücü kiralarsanız, zanaatkarların yüksek kaliteli ve zamanında sonuçları garanti etmesi pek olası değildir. Kural olarak, bu gibi durumlarda sözleşmeye dayalı ilişkilere yer yoktur, bu da kesin son tarihlerin olmadığı ve tarafların sorumluluğu olmadığı anlamına gelir. Yükleniciler her an başka bir sipariş için ortadan kaybolabilir ve sürekli izlemeye ihtiyaç duyabilirler. İşin kalitesi, nesnenin gücü ve güvenilirliği açısından riskten bahsetmeye değer mi?

Evet, hizmetlerden tasarruf edeceksiniz ancak istediğiniz sonucu alabilecek misiniz? Bildiğiniz gibi tadilat, sıfırdan başlamaktan çok daha pahalıdır. Sürecin organizasyonu, okuryazarlık ve uygulamanın zamanındalığı, malzeme satın alma, teslimatı ve nihai mali fayda açısından inşaatı uzmanlara emanet etmek çok daha etkilidir.

Porablock firması inşaat projenizi baştan sona optimum koşullar altında hayata geçirmeye hazırdır. Yalnızca yüksek kaliteli gaz beton ve ilgili inşaat malzemeleri satmakla kalmıyoruz, aynı zamanda çok çeşitli inşaat hizmetleri de sağlıyoruz. Kadromuzda tasarım, tahmin ve teknik dokümantasyonu hazırlayacak uzmanlar; her türlü karmaşıklıkta inşaat ve mühendislik işlerini gerçekleştirecektir. Malzemelerin kendi depomuzdan şantiyeye ücretsiz teslimatını organize ediyoruz. Ayrıca bölgenin tüm ince işleri ve çevre düzenlemesi ile de ilgileniyoruz.

Aynı zamanda hizmet ve ürünlerimizde fiyatları uygun tutuyor, müşterilerimizle olan tüm ilişkilerimizi resmi bir sözleşme ile resmileştiriyor ve düzenli raporlar sunuyoruz.

Özellikle yatırım yapacak yeterli sermayesi olan girişimciler için satılık evler inşa etmek çok karlı bir iş.

Aynı zamanda profesyonel bir inşaatçı olmanıza da gerek yok, işe olan hevesiniz ve ciddi yaklaşımınız yeterli. Böyle bir iş size iyi karlar getirebilir ve güvenilir bir gelir kaynağı olabilir.Önerilerimiz ve tavsiyelerimiz bu iş fikrini uygulamanıza yardımcı olacaktır.

Tam olarak ne inşa edeceğinize karar verin. Bir yazlık topluluk mu, bir apartman binası mı, bir şehir evi mi yoksa ayrı bir kır evi mi olacağına kendiniz karar verin. Ancak kır evlerinin popülaritesinin düşmediğini unutmayın. Böyle bir ev satın almak isteyen oldukça fazla insan var. Bu nedenle en iyi fikir kır evleri inşa etmektir.

Site, proje, iletişim

İnşaat için bir arsa satın alıyoruz. Zaten bir tane varsa idealdir. Popüler bir yönde, kalabalık bir alanda ve iletişimin iyi olduğu bir site seçin. Alıcılar uygunsuz ve ilgi çekici olmayan bir yerden memnun olmayacaklar, bu nedenle çevredeki manzaraya dikkat edin ve evin yerini tahmin edin. Bir yer seçmenize yardımcı olması ve bölgedeki evlerin yaklaşık maliyetini önermesi için tanıdığınız bir emlakçıyla iletişime geçin. Açık artırma yoluyla bir arsa satın almak iyi bir fikirdir ancak bu, daha fazla para yatırımı gerektirir.

Toprak analizi yapmak için jeodezik servisle iletişime geçin. Temel altındaki zeminin güvenilirliğinden emin olmak için bu yapılmalıdır.

Bir sonraki aşama tasarım dokümantasyonudur. Uzmanlardan bir ön tasarım ve bir belge paketi sipariş edin. Hazır olduğunuzda onay için düzenleyici makamlara gönderin. Bütün bunlar zaman ve para gerektirir. Onaydan sonra, eğer şehir içinde inşa ediyorsanız, elektrik ağlarına, ayrıca kanalizasyon ve su teminine bağlantı için spesifikasyonlar (teknik koşullar) alacaksınız.

İletişimi gündeme getirelim. Bu işin, bağlantı noktanıza döşenen kablo ve boruların yanı sıra, işin parasını ödeyeceğiniz özel kuruluşlar tarafından yapılması gerekmektedir. Şebeke ağlarına yapılan tüm bağlantılar verimli bir şekilde yapılmalıdır. Katılıyorum, eve bir telefon hattı ve internet bağlamak da iyi bir fikir.

İçeriğe dön

Ev inşaatı

Gerekli çalışmaları verimli ve zamanında tamamlayacak inşaatçı ekibi arıyoruz. Ekibin duvarcılık, kaplama ve temel dökme tekniklerini bildiğinden emin olun. Bu iş için bir inşaat şirketini davet etmek kötü bir fikirdir. Kârlı değil. Tüm kârı “yutacak”. Kiralanan bir ekibin maliyeti çok daha düşük olacak, ancak sıkı kontrole ve şantiyeye sık sık ziyaretlere ihtiyacınız olacak.

Nitelikli bir inşaatçıysanız ve ev projesi karmaşık değilse, asistanların da katılımıyla inşaatı kendiniz gerçekleştirebilirsiniz. Veya kendinizin ustası olduğunuz bazı bireysel inşaat aşamalarını gerçekleştirin. Bu, yüksek proje karlılığını korumanıza yardımcı olacaktır.

İnşaat malzemelerini büyük toptancılardan veya doğrudan fabrikalardan satın alarak, mağazaları ve pazarları atlayarak yaklaşık% 20 tasarruf edersiniz. Yapı malzemelerinin kalitesinden ve güvenilirliğinden asla ödün vermemelisiniz.

İnşaata ilkbaharın başlarında başlamak en iyisidir, böylece sonbaharda kar elde edersiniz. Ancak bunu yapabilmek için işlerin son teslim tarihlerini kaçırmadan hızlı bir şekilde yapılması gerekiyor. İnşaatın hızlandırılması halinde ev 2 ay içerisinde satılabilecek. Bu iş fikrinin maksimum kar elde edebilmesi için aynı anda birkaç ev inşa etmek daha iyidir. Bitirme seçeneğine karar vermeniz gerekir: kaba bitirme veya son bitirme. Hemen anahtar teslim ev almak isteyen alıcılar var. Ancak birisi odayı nasıl dekore ettiğinizi beğenmeyebilir.

İçeriğe dön

Hesaplama ve satış

En zor şeyden bahsedelim - nakit ödemeler. Bu iş, arazi, inşaat malzemeleri satın almak, tasarım dokümantasyonu ve müteahhitlerin işleri için ödeme yapmak için fon gerektirir. Yatırımcıları çekmeyi planlıyorsanız, mali bölümde ayrıntılı hesaplamalar içeren bir iş planına ihtiyacınız olacak. İnşaattan sonra evin piyasa değerini belirlemek için tüm süreci hesaplayın. Elbette Rusya'nın farklı bölgelerinde evlerin maliyeti farklılık gösteriyor. Örneğin 1 metrekare. Ülkemizin orta bölgesindeki m inşaatın maliyeti yaklaşık 20 bin ruble (büyük şehirlerde 40 bine kadar). Bir ev inşa etmek ve onu 3 milyona satmak için 2 milyon ruble harcayarak 1 milyon ruble kar elde edeceksiniz.

Ev inşa edildi, şimdi satılması gerekiyor. Kendiniz bir alıcı arayabilir veya bir emlakçıya ödeme yapabilirsiniz. Ekonomi sınıfı evler lüks olanlardan daha hızlı satılıyor. Medyaya reklam yerleştirin. Çoğu alıcının internetten geleceğini unutmayın. Harika fikir - kalkanlar ve gergi telleri.

Bugün Moskova bölgesinde satılık evler binlerce olmasa da yüzlerce özel geliştirici tarafından inşa ediliyor.

“Bireylere” ilişkin güvenilir istatistikler yok ancak bu pazarın hacminin büyük olduğuna inanmak için nedenler var. Miel Real Estate'in ülke emlak departmanı müdürü Zhanna Shcherbakova, "Hacim açısından, özel geliştiricilerin kır evleri pazarı, yazlık köy pazarıyla karşılaştırılabilir" diyor. Eğer öyleyse, bu pazar segmentinin toplam yıllık cirosunun milyarlarca dolar olduğu tahmin edilebilir.

Bu fenomen büyük ölçekli, ancak özel geliştiriciler hakkında hiçbir şey bilinmiyor.

Yazlık köy geliştiricilerin aksine, "bireyler" çok daha küçük oyunculardır.

Marka yaratmaya çalışmıyorlar ve PR ve reklam bütçeleri yok. Üstelik her türlü tanıtımdan kaçınıyorlar. Bulduğumuz bir düzine özel geliştiriciden yalnızca üçte biri iletişim kurdu ve bunlardan yalnızca biri soyadını gizlemedi.

Aynı zamanda “bireyler” çok ciddi bir gücü temsil ediyor. Birkaç yıl önce, büyük bir kalkınma yapısı, bir köyün inşası için Moskova'nın kuzeyinde iyi bir arsa satın almamıştı. Şirket, "Bay N orada çalışıyor, yönetimle bağlantıları var, en iyi arazilere sahip ve birçok başlatılan proje var" diye açıkladı. "Onunla rekabet etmeyeceğiz"

Zhanna Shcherbakova, "Yılda 20-25 ev inşa eden, dar çevrelerde mükemmel bir üne sahip özel geliştiriciler tanıyorum" diyor. - Bazı kesimlerde “bireylerin” payı büyük. Örneğin Rublyovka'da geliştirilebilecek geniş araziler yok, bu da büyük oyuncuların pek ilgisini çekmediği anlamına geliyor. Ancak özel geliştiriciler için iki ila dört ev için küçük arsalar oldukça yeterli.”

100 bin - ve hoş geldiniz!

Kağıt üzerinde geliştiricinin projesi çok basit görünüyor: "arazi satın alındı ​​- iletişim kuruldu - bir ev inşa edildi - satıldı." Üstelik özel geliştiricilerin ev inşa ettiği tek yer Rublyovka değil. En seçkinlerden ekonomi sınıfına kadar tüm segmentlerde başarıyla faaliyet gösteriyorlar.

Bugün özel kalkınma pazarına minimum giriş biletinin yaklaşık 100 bin dolar olduğu tahmin ediliyor.

Bu bütçeyi karşılamak için, bir bahçecilik ortaklığından (30-40 bin dolar) 6-8 dönüm satın alabilir, iletişim kurabilir (ucuz versiyonda - 10-20 bin dolar) ve bunun biraz üzerinde bir alana sahip bir ev inşa edebilirsiniz. Köpük bloklardan veya ucuz sandviç panellerden yaklaşık elli bin için 100 metrekare. Dekorasyonsuz böyle bir kır evi, eğer yer aşağı yukarı nezihse 150 bin dolara satılabilir.

Moskova'dan uzakta, özel bir geliştiriciden ekonomi sınıfı yeni bir kır evi 80-100 bin dolara satın alınabiliyor.

Genel olarak ekonomi segmentinde büyük bir açık var ve makul herhangi bir teklif anında alıcı buluyor. Moskova'dan kırk kilometre uzaklıktaki bir alanda, özel geliştiricilerden biri yakın zamanda aşağıdaki projeyi hayata geçirdi. 15 dönümlük bir arsa ikiye bölündü ve her birine düzgün bir ahşap kulübe inşa edildi. Evler kısa sürede 250.000 dolara satıldı.

İşte başka bir segmentten bir örnek. Rublevskoye ve Novorizhskoye otoyolları arasındaki güvenlikli bir sitede, çam ağaçlarının bulunduğu 8 dönümlük küçük bir arsa, geliştiriciye 250.000 dolara mal oldu. İletişim bağlantısı ve bir evin inşaatı (350 m2) - 300 binden fazla.

Anahtar teslimi bitmiş bir ev bugün yaklaşık 1 milyon dolara satılıyor.

Rublyovka'da maksimum cazibe bölgesindeki geliştirme pazarına giriş bileti de en az 1 milyona mal oluyor, ancak buradaki bitmiş evler 2 milyon dolardan başlıyor.

Özel geliştiricilerin hiçbiri %40'ın altında bir kâr planlamamaktadır. Victory Group CEO'su Tatyana Zvonareva, "Ekonomi sınıfında başarılı projelerin karlılığı %100'e ulaşabilir; elit segmentte ise istisnai durumlarda %200-300'e ulaşabilir" diyor. - Aynı zamanda pahalı segmentte riskler ve maruz kalma süresi de daha yüksektir. Ucuz nesneler genellikle üç ila dört ay içinde elden çıkarsa, pahalı olanlar bir buçuk yıl alıcısını bekleyebilir.”

Arazi satın alımına ve ardından inşaatlara yapılan ciddi finansal yatırımlar birçok potansiyel geliştiriciyi geride bırakıyor ve onları ekonomi sınıfı segmentinde çalışmaya zorluyor. Günümüzde projeleri finanse etmek için “bireyler” çoğunlukla kendi fonlarını kullanıyor veya ortakları çekiyor. Geliştirici Andrey, "Artık bir köy inşa edebilirim ama bunun için en az 10 milyon dolar gerekir" diyor. - Özsermayem yetersiz olduğundan yılda sadece iki üç ev yapıyorum. Bu seçeneklere ilişkin henüz proje finansmanı seçeneği bulunmamaktadır. Banka kredisi çekmek için mülkü ipotek ettirmeniz gerekir. Ama inşaat halindeki kulübeye para vermiyorlar.”

Kulübeler ve köylerÇoğu özel geliştirici kitlesel talebe odaklanır: gösterişten uzak, basit ve yüksek kalite.

Genellikle ilk projelerde ideal evin belirli bir modeli üzerinde çalışılır ve ardından bulunan çözüm (cepheler, düzenler, ekipmanlar) kopyalanır. Bazı bireysel geliştiriciler inançlarını o kadar açık bir şekilde formüle ediyorlar ki, yazlık köy geliştiricileri onları kıskanabilir. On yıllık deneyime sahip bir geliştirici olan Kirill, "Sadece dağ evi tarzı evler inşa ediyorum", zanaatının sırlarını paylaşıyor. - Tüm projelerimde mutlaka pencereli banyolar, giyinme odalı geniş yatak odaları, yerden tavana Fransız pencereler, yüksek tavanlar, ısıtmalı zeminler, iki araçlık garaj ve şömine var. Son zamanlarda kapıya elektrikli bir sürücü de takıyorum: maliyeti yalnızca bin dolar ve anahtarlıkla açılan kapı, alıcı üzerinde sihirli bir etki yaratıyor.

Kır evlerinin geliştirilmesi için genel kurallar yoktur. Konsept, sitenin ve çevresinin konumu, büyüklüğü ve şekline göre belirlenir. Aynı zamanda geliştiricinin pazara ilişkin stratejik bir anlayışa sahip olması gerekir.

Tatyana Zvonareva, "Özel bir geliştiricinin temel özelliklerinden biri, bir sitenin yeteneklerini gerçekçi bir şekilde değerlendirme ve bu konumda nelerin talep edileceğini anlama yeteneğidir" diyor. Her zaman daha büyük bir ev inşa etme ve onu maliyetinden daha yüksek bir sınıfa yerleştirme isteği vardır. Örneğin, bir Rublevka köyünde, yedi dönümlük bir arsa üzerine, "Rublyovka olduğu için milyonlara mal olması gereken" bir saray inşa edin. Ayrıca tüketici duyarlılığını iyi bilmeniz ve piyasa trendlerini tahmin etmeniz gerekiyor: arazi bugün satın alınıyor, ancak bitmiş evin bir yıl içinde satılması gerekecek. Örneğin, büyüklüğü konusunda çok ileri giderseniz likit olmayan varlıklar kategorisine girebilirsiniz. Ayrıca, düzen, mimari tarz, bitirme seviyesi vb. gibi diğer birçok ayrıntıyla da noktaya gelmek gerekir. Ve alıcıların zevkleri oldukça hızlı değişiyor, örneğin sütunlu, revaklı ve revaklı klasik konaklar artık keyif vermiyor. Geliştiricilerden biri, "Kulübelere olan büyük talebe rağmen, piyasada pek çok kötü düşünülmüş ve dolayısıyla satılamaz şeyler var" diye paylaştı.

Yazlık köylerle rekabet, özel geliştiricilerin ev piyasasının gelişmesinin ardındaki gizli güçlerden biridir.

Bugün, bireylerin kır evleri köylerdeki benzerlerinden ortalama% 30-40 daha ucuza mal oluyor ve alıcılar bunu takdir ediyor. Özel mülk sahiplerinin ve köy geliştiricilerinin ekonomileri de biraz farklıdır. Bireylerin proje uygulama süresi çok daha kısadır (iki ila dört yıl yerine bir yıl) ve genellikle daha düşük maliyetlere sahiptirler: köy geliştiricileri ana ağları bağlamak için çok para harcamak zorunda kalırlar.

Ancak pazar değişiyor ve fiyatlardaki fark zaman içinde giderek daha az rol oynuyor: alıcılar aktif olarak merkezi köylere yöneliyor. “Yerleşimler özel mülk sahiplerini eziyor. Gelecek hiç şüphesiz tek bir konsepte, güvenliğe, bakım hizmetine ve ortak altyapıya sahip köylerindir: alıcılar konfor ve güvenlik ister. Herkes medeni bir şekilde yaşamak istiyor” diyor, bu arada kendisi de merkezi bir köyde bir ev satın alan geliştirici Andrei.

Geliştiricilerden biri, "Bir kır evi inşa etme konusundaki tek başarısız deneyimim, Rublyovka'da prestijli bir konumda olsa bile Şanghay gibi kaotik bir gelişmeyle ilişkiliydi" diyor. - Orada harcanan parayı zar zor iade ettim. Artık ya arazilerin sözleşmesiz satıldığı yazlık köylerde ya da eski yazlık bölgelerde inşa edeceğim. Bir daha asla köylere, “tarlalara” ve “Şangay”a ayak basmadım!”

Geliştiricilerin tipolojisi

Emlakçılar ve geliştiricilerle iletişim, piyasada farklı stratejilere sahip çeşitli özel geliştirici gruplarının belirlenmesini mümkün kıldı.

"Yerel tekelciler" Belirli bir alanda, hatta tek bir bölgede inşaat konusunda uzmanlaşın. Malakhovka, Aprelevka veya Nemchinovka gibi orman eski yazlık alanları sıklıkla seçilmektedir. Genellikle orada yaşıyorlar ve bu nedenle bu sınırlı alanda iyi yönlendiriliyorlar ve oradaki alıcıların tercihlerini biliyorlar. Satılık arsalardan ilk önce “yerel halk” haberdar oluyor ve çoğu zaman bunları piyasadan daha ucuza satın alıyor.

“Kendileri için yaptılar” Başlangıçta kendilerine bir ev inşa ediyorlar ve sonra bunun bir nedenden dolayı onlara uymadığı ortaya çıkıyor. Veya elde edilen geliri başka bir arsa satın almak ve orada yeni bir ev inşa etmek için kullanmak daha karlı olduğu için satma kararı alınır. Bunun sonucunda kendi konutlarına yönelik paralar projeden projeye kârla aktarılmaya başlıyor.

Ayrıca orada "Yönetime yakın" yeni geri çekilen arazilerin kayıtlı olduğu yetkililerin vekilleri.

Bu tür bir arazi tahsisinin bir kısmı, gelirlerin iletişim kurmak ve kalan arazilerde ev inşa etmeye başlamak için kullanılması amacıyla genellikle derhal satılır. Ancak "özgür" yozlaştırır - genellikle bu hem inşaatın kalitesini hem de bir bütün olarak konseptin düşünceliliğini etkiler. Arazi tahsisinin bir kısmı bazen uzun süre gelişmeden kalır: Yetkililer paylarını alamazlar.

"İnşaatçılar" teknolojiden geliyor, örneğin ahşap üretimine sahip oluyor. Kolaylaştırılmış bir teknolojik sürece ve iyi bir kaliteye sahiptirler, ancak zemine doğrudan erişimleri olmadığından genellikle uygun olmayan alanlarda inşa edilirler.

Belki de geliştiricilerin en ilginç kategorisi "Beyaz yakalılar".

Bunlar, Moskova bölgesinde kendi geliştirme projelerini geliştiren büyük Moskova şirketlerinin üst düzey yöneticileridir. Güçlü yönleri, finansal kaynakların varlığı ve müşteri ihtiyaçlarının iyi bilinmesidir. Basitçe "kendileri içinmiş gibi" inşa etmeleri yeterlidir ve çevrelerindeki insanlar bunu kesinlikle takdir edecektir. Bunlar yalnızca para kazanmak için değil aynı zamanda kendilerini gerçekleştirmeye çalışan en yaratıcı geliştiricilerdir.

Bu geliştiricilerden biri, Avrupa'da kayak yaparken Alp tarzına aşık oldu ve Moskova bölgesinde yazlık dağ evleri inşa eden ilk kişilerden biriydi. Bir diğeri yeni teknolojiler konusunda tutkulu: “İnşaat alanında sürekli olarak birçok yeni ürün ortaya çıkıyor ve ben bunları denemek istiyorum. Örneğin, havalandırmalı cephelerin kullanılması, bunların kışın bile inşa edilmesine olanak tanır ve bu da inşaat süresini önemli ölçüde azaltır. Yüksek hızlı duvar boyama teknolojilerinde de durum aynıdır: Daha pahalıdır ancak zaman kazandırır. Birkaç ay kazanarak projenin mali performansını önemli ölçüde artırabilirsiniz!

Güneşin altında bir yer

Görünüşe göre satılık evler inşa etmek karlı ve karmaşık olmayan bir iş. Onunla tanıştığınızda ilk düşünceniz: "Ben de bunu yapabilirim." Kârlılık mı? Çok yüksek. İdari engeller mi? Pratik olarak hayır: Araziyi satın aldım ve inşa ettim. Onayların üç yıl sürdüğü kentteki projelerle karşılaştırıldığında burası cennet. Özel bilgi? Gerek de yok gibi görünüyor: Herkes inşaattan anlıyor, tıpkı futbol gibi.

Ama bu o kadar basit değil. Yeni başlayan biri kaçınılmaz olarak deneyimli geliştiricilerin zaten çözdüğü bir dizi sorunla karşılaşacaktır.

Bu işin ana risklerinden biri inşaattır. Bir inşaat şirketini davet etmek projenin karlılığını keskin bir şekilde azaltır, bu nedenle çoğunlukla en az yüzde otuz daha az maliyetli ekipler işe alınır. Ancak bu durumda riskler artar, inşaatın kalitesini ve maliyetlerini kontrol etmek için harcanan çaba ve zaman maliyeti de artar. Geliştirici Sergei, "Projenin başarısı büyük ölçüde güvenebileceğiniz bir ustabaşının olup olmamasına bağlıdır" diyor. - Şu ana kadar böyle bir insan bulamadım. Ne olursa olsun, parayı alıp kaçtılar ve inşa ettikleri şeyleri yıkmak zorunda kaldılar.”

"Kendi" ustabaşıyla bile geliştiricinin şantiyeyi haftada en az iki kez ziyaret etmesi gerekir. Moskova'da yaşayan ve çalışan insanlar için bu ciddi bir yük. Dmitry, "Bitirme aşaması çok zaman alıyor" diye paylaşıyor. - Tüm kaplama malzemelerini, ekipmanlarını ve sıhhi tesisatını kendim satın alıyorum. Ek olarak, bitirme işi sırasında, kendi başınıza çözmeniz daha iyi olan birçok soru ortaya çıkıyor: sonuçta inşaatçılar en iyisini değil, onlar için daha uygun olanı yapacaklar. Sonuç olarak hafta sonları ve çalışma haftasının iki ila üç sabahı inşaata ayrılıyor.”

Kirill, "İlk projesinde, yeni başlayan biri pazarlardan ve mağazalardan inşaat malzemeleri satın alacak ve en az yüzde yirmi fazla ödeme yapacak" diyor. - Ayrıca indirim yaptığım fabrikalar ve büyük toptancılarla bağlantılar kurdum. Örneğin Brick bana doğrudan Belarus'tan getiriliyor.”

Ve son olarak, özel inşaatın ana zorluklarından biri “doğru” arsayı bulmakla ilgilidir.

İkincil piyasada geniş bir seçim var, ancak daha yakından incelendiğinde çoğu alanın ticari inşaat için uygun olmadığı görülüyor. "Genç" geliştirici Dmitry, "Neredeyse iki buçuk yıldır ilk projem için bir site arıyordum" diye şikayet ediyor. - Bir yerlerde tamamlanmamış belgeler vardı, bir yerlerde iletişimde zorluklar vardı. Ayrıca sitenin talihsiz şekli, yeterince ilgi çekici olmayan bir konum, elverişsiz bir mahalle, zor bir giriş ve çok daha fazlası.”

Başka bir inşaatçı, "Çoğunlukla sahalar birçok faktör açısından dikkat çekicidir, ancak dediğimiz gibi daha sonra etkisiz hale getirilemeyecek "gizli mayınlara" sahiptir" diyor. - Geçenlerde Istra yakınlarındaki güzel bir açıklıkta bir siteyi beğendim. İşler anlaşmaya doğru gidiyordu ama sonra arkadaşlarım aracılığıyla insanların beş yıldır bu siteye inşaat yapamadıklarını öğrendim. Yerel yetkililerin komşu yazlık bölgede yaşadığı ve manzaranın bozulmasını istemedikleri ortaya çıktı. Her türlü gelişme girişimini baltalıyorlar.”

Deneyimli geliştiriciler birçok sitenin tüm ayrıntılarını bilir ve kural olarak gelecek vaat eden arazilere erişime sahiptir.

Şu anın özelliği, son zamanlarda Moskova bölgesindeki küçük arazi parsellerinin fiyatlarının yılda en az% 30-40 oranında keskin bir şekilde artması gerçeğinde yatmaktadır. Sonuç olarak günümüzde fiyat-kalite oranına uygun arsa bulmak oldukça zordur. Hatta deneyimli bir geliştirici yeni projeleri bir süre erteledi: "Her şey çok pahalı hale geliyor ve yeni ekonomiyi ve onun içinde neyin inşa edilmesi gerektiğini henüz anlamıyorum." Yani daha önce hızlı büyüyen bir pazarda özel bir geliştiricinin iyi bir kar elde etmesini yalnızca ciddi hatalar engelleyebilirdi, şimdi yeni oyuncuların pazara girmesi o kadar kolay değil. Özellikle de yazlık yerleşim yerlerinin giderek artan baskısını hesaba katarsak.

Kendi evinize sahip olmak birçok ailenin mavi ve bazen de gerçekçi olmayan hayalidir. Ve belki de kimsenin bunun neden gerçekleştirilemez olduğunu ayrıntılı olarak açıklamasına gerek yok. Her şey tek bir şeye bağlı: para. Ne kadar zor bir madde! Zaten elinizdeymiş gibi görünüyor, ama bakıyorsunuz, orada değiller. Gerekli miktarda tasarruf etmenin bir yolu yok! Ortalama bir vatandaşın bir ev için kırk yıl, hatta daha fazla para biriktirmesi gerekecek. Ama gerçekten bir ev istiyorum, kendi evim! Ne yapalım? Sonuçta bitmiş bir evi hemen satın almak için tutarın tamamını toplayamıyor musunuz?!

Tek bir çıkış yolu var - kendi ellerinizle bir ev inşa etmek. Aslında bu paradan tasarruf etmenin harika bir yoludur. Diyelim ki belli bir miktar topladınız. Ev almaya yetecek kadar para yok ama inşaat malzemeleri için zaten para biriktirmişiz gibi görünüyor. O zaman harekete geçme zamanı. Gerekli tüm adımlara adım adım bakalım.

İlk adım elbette dokümantasyonun tasarlanması ve tahmin edilmesidir. Herkes bir proje hazırlamak ve bir tahmin hesaplamak için yeterli bilgiye sahip değildir. Bu uzmanların işidir ve burada tasarruf etmeye gerek yoktur. Yanlış hesaplanan bir proje felakete bile yol açabilir. Projenin şantiyedeki ilgili makamlar tarafından onaylanması gerekmektedir. Daha sonra jeodezik çalışmalar yapıyoruz. Bu yine uzmanların işidir, tek başımıza halledemeyiz. O zaman iletişim kurmalı ve şantiyeyi çitle çevirdiğinizden emin olmalısınız.

Artık inşaata başlayabilirsiniz. İlk aşamanın ana kısmı temeldir. Kendin doldurabilir misin? Aksi takdirde uzmanlara tekrar ihtiyaç duyulacaktır. Harcamalarınızı kaydediyor musunuz? Bu hatasız yapılmalıdır. Bu arada, hiçbir finansal hesaplama kesinlikle doğru olmayacaktır. İnşaata başlarken yine de planladığınızdan daha fazlasını harcayacaksınız. Enflasyon, kahretsin! Bunu dikkate alarak, dedikleri gibi sıkı parayla inşaata başlamayın. Küçük bir rezerv olmalıdır (ya da daha iyisi büyük bir rezerv!). Vakfın “yerleşmesi” gerektiği ve bu sürecin 3-4 ay süreceği unutulmamalıdır. Rusya için en iyi seçeneğin temeli sonbaharda dökmek olduğu düşünülüyor, ancak inşaata ilkbaharda başlamak daha iyi. Tabii ki, endişelenmenize gerek yok ve eğer zaman azalıyorsa, o zaman temeli her zamanki gibi doldurmanıza gerek yok, ancak kazık vidası seçeneğini kullanın. Montajı daha kolaydır, “yerleşmesini” beklemenize gerek yoktur ve yaygın inanışın aksine hiç de pahalı değildir.

Temeli hallettik, sıra duvarları yükseltmeye geldi. Asıl soru neyden inşa edeceğiz? Tuğla ev? Tuğla maliyeti bölgeye ve kalitesine göre değişmektedir. Çok ucuz bir tuğla almak, açıkça bir hata yaptığınız anlamına gelir. Çok kısa ömürlü! Pahalı tuğla uzun süre dayanır, ancak fiyatı çok yüksektir!

Sıradan tuğlayı gaz betonla değiştirebilirsiniz. Oldukça basit bir şekilde yapılmıştır, malzemeler ucuzdur, bu da gaz betonun fiyatının çok daha düşük olduğu anlamına gelir. Ayrıca bu levhalar çimento içeren özel bir yapıştırıcının üzerine yerleştirildiği için çok fazla çimento ve kuma ihtiyacınız olmayacak. Ve bu yapıştırıcıdan çok daha az kullanılır ve onunla çalışmak daha kolaydır.

Başka ne faydası var? Gerçek şu ki, gazbeton levhalar sıradan tuğlalardan daha büyük ve daha geniştir. Bu, döşeme sürecini önemli ölçüde hızlandırır ve duvarlar kelimenin tam anlamıyla gözümüzün önünde büyür. Birlikte çalışarak iki katlı bir evi bir haftada yükseltebilirsiniz. Bu anlamda cüruf blokları da faydalıdır.

Birçok insan ahşap evleri sever. Ahşaptan yapılmış böyle bir ev de tuğladan daha ucuzdur, ancak herkes ahşapla nasıl çalışılacağını bilmiyor. Bunlar en hızlı inşa edilen evler. Kazık vidalı temel, duvarlar ahşaptan yükseltilmiştir. Bunun için 15 x 15 cm kesitli kereste kullanıyoruz, çok pahalı değil ve vatandaşlarımızın çoğu için oldukça uygun fiyatlı.

Şimdi çatı ve zemin üzerinde çalışmamız gerekiyor. Yalıtım, kirişler, fayanslar, pencere ve kapı açıklıkları, tavanlar ve zeminler - bunların hepsini çok az kişi yapabilir. Yine uzmanlardan veya arkadaşlarınızdan uzmanlardan yardım çağırmanız gerekecektir. Bu arada, bu mükemmel bir tasarruf kalemi. Arkadaşlar işleri için çok para istemeyecekler, aynı zamanda tavsiye konusunda da yardımcı olacaklar. Örneğin izolasyon için mineral yün kullanmanın daha ucuz olduğu için daha karlı olduğunu söyleyeceklerdir.

Aslında evin inşaatı ile ilgili tüm çalışmalar tamamlandı. Para mevcut oldukça bitirme ve iç tasarım gerçekleştirilir. Ancak bu o kadar da önemli değil çünkü ev zaten ayakta. Birçok arkadaşım evini kendi elleriyle yaptı. Farklı görünüyorlar. Ayrıca çeşitli taretler ve cumbalı pencerelerle süslenmiş ayrıntılı binalar da vardır. Fırfırsız basit dikdörtgenler var. Ancak onları birleştiren bir şey var; bu evlerin inşa edildiği sevgi. Öyleyse inşa edin beyler ve zorluklardan korkmayın!