Novi izvještaji o procjeni nekretnina. Izvještaj o procjeni stana - šta je to? Osnovni podaci za procjenu

Izvještaj o procjeni je pisani dokument koji ispunjava sve zahtjeve profesionalne etike, na razumljiv i pristupačan način koji odražava tijek procesa ocjenjivanja i sadrži početne podatke koje je ocjenjivač koristio, njihovu analizu, zaključke i konačnu vrijednost troškova.

Dodatak izvještaja o ocjeni sadrži sve fotografije, skice i karte koje nisu uključene u glavne dijelove izvještaja. Ponekad se u dodatak nalazi rječnik pojmova.

Osim ograničavajućih uvjeta, izvještaj može sadržavati pretpostavke - izjave koje je ocjenjivač dao u procesu ocjenjivanja na osnovu svog stručnog mišljenja, ali nisu potkrijepljene činjeničnim podacima.

Razmotrimo osnovne zahtjeve za sadržaj izvještaja o procjeni i studiju slučaja o procjeni nekretnina.

Izvještaj o procjeni objekta procjene mora biti sastavljen u pisanoj formi i blagovremeno dostavljen kupcu. Izvještaj ne smije biti dvosmislen ili zavaravati. Ako se ne utvrđuje tržišna vrijednost, već druge vrste vrijednosti, moraju se navesti kriteriji za utvrđivanje rezultata vrednovanja i razlozi odstupanja od mogućnosti utvrđivanja tržišne vrijednosti objekta procjene.

Prema čl. 11 Zakona "O djelatnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji", izvještaj o ocjenjivanju navodi:

datum pripreme i serijski broj izvještaja;

osnova za procjenjivača da ocijeni objekat procjene;

pravnu adresu procenitelja i podatke o dozvoli koja mu je izdata za obavljanje procene ove vrste imovine;

tačan opis predmeta vrednovanja, a u odnosu na objekt vrednovanja koji pripada pravnom licu,

podatke o pravnom licu i knjigovodstvenu vrijednost datog objekta procjene;

standardi vrednovanja za određivanje odgovarajuće vrste vrijednosti objekta ocjenjivanja, opravdanost njihove upotrebe pri ocjenjivanju ovog objekta ocjenjivanja, popis podataka koji se koriste pri ocjenjivanju objekta procjene, s naznakom izvora njihovog prijema, kao i usvojene pretpostavke tokom procene predmetnog objekta;

redoslijed utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene i njegove konačne vrijednosti, kao i ograničenja i granice primjene dobijenog rezultata;

datum utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene;

spisak dokumenata koje je procenjivač koristio i utvrđuju kvantitativne i kvalitativne karakteristike objekta procene.

Izvještaj može sadržavati i druge podatke koji su, prema ocjeni procjenitelja, vrlo važni za potpunost odražavanja metode izračuna vrijednosti određenog objekta procjene koji je koristio.

Izvještaj je lično potpisan od strane procjenitelja i ovjeren pečatom.

U slučaju spora o pouzdanosti tržišne vrijednosti ili druge vrijednosti objekta procjene utvrđenog u izvještaju, navedeni spor podliježe razmatranju od strane suda. Primjer izvještaja o procjeni nekretnina dat je u Dodatku B.

Poglavlje 6. Značajke vrednovanja različitih nekretnina

6.1. Vrednovanje zemljišta

Kao sredstvo za proizvodnju, zemljište ima karakteristike koje imaju direktan utjecaj na procjenu vrijednosti nekretnina:

zemljište nije rezultat prethodnog rada;

prostorno ograničen;

nezamjenjiv drugim načinima proizvodnje;

ima stalnu lokaciju;

ne troši se ako se pravilno koristi;

geografski raznolik;

karakterizira specifična korisnost svake određene zemljišne parcele;

posjeduje plodnost i u poljoprivredi se sve njegove korisne kvalitete najučinkovitije koriste;

u gotovo svim sferama ljudske aktivnosti (osim u poljoprivredi i šumarstvu) djeluje uglavnom kao prostorna operativna osnova, stoga je neraskidivo povezana s objektima koji se na njoj nalaze: zgradama, građevinama, cestama, melioracijskim objektima, drugim materijalnim elementima koje je stvorio čovjek rada, tzv. poboljšanja.

Prilikom vrednovanja nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, a ostalo su poboljšanja, dodaju doprinos vrijednosti.

Zemljište - dio zemaljskog teritorija koji je opremljen i spreman za upotrebu u različite svrhe.

Izvršena poboljšanja kako bi se stvorilo mnogo:

spoljni: uređenje ulica, trotoara, odvodnih i inženjerskih mreža;

unutrašnje: planiranje, uređenje okoliša, asfaltiranje, uređaj utičnica za povezivanje inženjerskih mreža, komunikacija itd.

Tipičan objekt nekretnine sastoji se od zemljišne čestice i zgrada i postoji potreba da se vrijednost zemljišne parcele utvrdi odvojeno od poboljšanja koja su na njoj dostupna, što je uzrokovano sljedećim razloga:

razlika u oporezivanju zemljišta i zgrada (porez na imovinu i porez na zemljište);

potrebna je posebna procjena zemljišne parcele od poboljšanja kada se koristi metoda troška za utvrđivanje vrijednosti nekretnine;

donošenje odluka o rušenju postojećih poboljšanja radi boljeg i efikasnijeg korištenja zemljišne parcele.

Prilikom procjene zemljišne čestice potrebno je uzeti u obzir skup prava koja su s njom povezana. Zajednička prava koja treba procijeniti:

1) puno vlasništvo - mogućnost korištenja parcele bez zakupaca na bilo koji zakonit način;

2) pravo zakupa - mogućnost posjedovanja zemljišne parcele prema ugovoru o zakupu.

U Rusiji se većina zemljišta ne prodaje, već daje u zakup, pa često procjenitelji ne utvrđuju cijenu zemljišta, već cijenu prava zakupa.

Cijena prava iznajmljivanja - to je iznos koji je potencijalni kupac spreman platiti za pravo vlasništva nad zemljištem prema ugovoru o zakupu kako bi imao koristi od ovog vlasništva. Procjena prava zakupa koristi se pri određivanju prodajne cijene prava na zakup zemljišne parcele, pri utvrđivanju vrijednosti predmeta čiji je dio zakupljena parcela, te pri procjeni štete od raskida ugovora o zakupu.

Uvođenje Zemljišnog zakona ima za cilj razvoj tržišta zemljišta. Pod ovim uvjetima, vrednovanje zemljišta treba provesti uzimajući u obzir najefikasnije korištenje, koje će osigurati najveću preostalu vrijednost zemljišta.

Prilikom procjene zemljišne parcele potrebno je utvrditi opciju njenog najboljeg i najefikasnijeg korištenja (NNEI), koja je određena interakcijom niza faktora.

Glavni faktori određivanje optimalne upotrebe zemljišta:

1) lokacija- faktor koji ima veliki uticaj na vrijednost zemljišta (uzimajući u obzir izglede lokacije, transportnu pristupačnost, prirodu okoliša);

2) tržišna potražnja- faktor koji odražava odnos ponude i potražnje na tržištu. Proučava se kako bi se opravdala odabrana opcija za korištenje zemljišne parcele (stanje i izgledi tržišne potražnje za predloženom namjenom, konkurencija drugih parcela, vrste poreza i drugi uslovi). Potrebno je istaknuti segment tržišta na kojem je potrebno razvijati aktivnosti;

3) finansijska stabilnost- sposobnost projekta da osigura prihod od korištenja zemljišne parcele, koji bi bio dovoljan za nadoknadu troškova investitora i osiguranje primanja očekivane dobiti;

4) fizička spremnost stranice- mogućnost stvaranja poboljšanja - veličine, topografije, kvaliteta tla, klime, geotehničkih i hidrogeoloških karakteristika lokacije, postojećeg zoniranja, parametara okoliša itd .;

5) tehnološka i fizička izvodljivost- analiza omjera kvalitete, troškova i vremena izvođenja projekta, vjerojatnosti prirodnih katastrofa, dostupnosti prijevoza, mogućnosti povezivanja na komunalne usluge, uzimajući u obzir veličinu i oblik lokacije, na primjer, veličina može biti mali za izgradnju industrijskog objekta;

6) zakonodavna (pravna) prihvatljivost- usklađenost mogućnosti korištenja zemljišne parcele sa važećim zakonodavstvom. Otkriveno je kao rezultat analize izgradnje, ekoloških standarda, ograničenja u broju katova, prisutnosti privremenih zabrana izgradnje na određenom mjestu, poteškoća u području povijesnog urbanog razvoja, moguće promjene propisa , poštivanje pravila zoniranja, negativno raspoloženje lokalnog stanovništva;

7) maksimalni prinos(maksimalni prihod od imovine i vrijednost lokacije), koji se utvrđuje diskontovanjem budućih prihoda alternativne upotrebe, uzimajući u obzir rizik ulaganja.

Posebna kategorija je gradsko zemljište... Na njihovu vrijednost utječu veličina grada i njegov proizvodni i ekonomski potencijal, nivo razvijenosti inženjerske i društvene infrastrukture, regionalni prirodni, ekološki i drugi faktori.

Isti faktori mogu imati suprotan učinak na vrijednost određene web lokacije, na primjer:

intenzivan promet nepoželjno za stambeno područje, ali povećava vrijednost lokacije u trgovačke svrhe;

plasman u odnosu na obrazovne institucije i trgovačke centre, estetske prednosti i pogodnosti uzete u obzir pri procjeni zemljišta za stambenu izgradnju praktički ne utječu na vrijednost teritorija usmjerenih na industrijski razvoj; transportna infrastruktura i ekonomsko zoniranje važni su za njih.

Većina zemljišnih resursa trenutno je u državnom i općinskom vlasništvu. Praksa pokazuje da je u tržišnim uslovima urbano zemljište vrijedan resurs i može poslužiti kao stabilan izvor prihoda za lokalni budžet. Gradske vlasti utvrđuju iznos poreza na zemljište, stopu zakupa zemljišta i standardnu cijenu zemljišta nakon otkupa, pa je pitanje povećanja efikasnosti korištenja zemljišta za njih relevantno.

Kako bi vlasništvo nad zemljištem bilo efikasnije, tj. donijela maksimalan prihod od korištenja i doprinijela poboljšanju opće investicione klime, prije svega, potrebno je provesti procese oporezivanja, zakupa i otkupa gradskog zemljišta na osnovu njegove tržišne vrijednosti.

Tržišna vrijednost je mjera vrijednosti za korisnika, omogućava stimuliranje racionalne efikasne upotrebe i služi kao oruđe za razvoj urbane ekonomije.

Rezultati procjene urbanog područja služe kao početne informacije za rješavanje sljedećih zadataka:

razvoj politike urbanog planiranja i društvenog planiranja;

formiranje prijedloga za vrste funkcionalnog korištenja teritorija, uzimajući u obzir njegov kvalitet;

formiranje ekonomskih mehanizama za postavljanje različitih mogućnosti korištenja zemljišta i investicione i građevinske politike;

analiza posljedica mogućnosti razvoja i restrukturiranja urbane sredine;

optimizacija opštinskih ulaganja u održavanje i razvoj urbane sredine;

utvrđivanje investicione atraktivnosti teritorije u funkciji vrijednosti gradskog zemljišta.

Kupovina zemljišne parcele od strane preduzeća omogućava vam da dobijete priliku da koristite zemljište kao kolateral za bankovni kredit, proširite mogućnosti ulaganja, prodate višak zemljišta, ostvarite prihod od zakupa zemljišta, povećate vrijednost osnovnih sredstava i povećate tržište vrednost akcija.

Postoje dva gledišta o vrijednosti gradskog zemljišta:

urbanista u procesu funkcionalnog zoniranja teritorije kao dio glavnog plana grada;

procenitelj u procesu izrade katastarske procene zemljišta.

Osnova za formiranje katastarske procjene zemljišta i funkcionalno zoniranje teritorije trebala bi biti sveobuhvatna urbanistička procjena tržišne vrijednosti.

Postoji nekoliko metoda vrednovanja zemljišta.

Normativna metoda je odrediti standardnu cijenu zemljišta. Koristi se za prijenos, otkup zemljišta u vlasništvo, osnivanje zajedničke zajedničke (zajedničke) imovine koja prelazi slobodnu stopu, nasljeđivanje ili donaciju, dobijanje osiguranog zajma, povlačenje za državne ili javne potrebe.

Gradovi se procjenjuju uzimajući u obzir gustoću izgrađenosti, prestiž područja, prirodu korištenja zemljišta u okruženju, ekološko stanje, inženjerske i transportne objekte itd. Zemljišta su podijeljena u zone koje se razlikuju po osnovnim stopama poreza na zemljište i normativnu cijenu zemljišta (Zakon RF "O plaćanju za zemljište") ... Standardna cijena zemljišta evidentirana je u zemljišnim knjigama.

Osnova za utvrđivanje standardne cijene zemljišta: stope poreza na zemljište i faktori povećanja, porezne olakšice na zemljište se ne uzimaju u obzir.

Često je potrebno procijeniti objekt koji se sastoji od zgrade i zemljišta, kada ovaj ima samo pravo zakupa. U ovom slučaju, troškovi dodjele zemljišta za izgradnju mogu se uzeti u obzir kao vrijednost zemljišta.

U tržišnim uslovima, kada su potrebne informacije dostupne, preporučljivo je primijeniti metode zasnovane na analizi tržišnih podataka. Naredbom Ministarstva imovine Rusije od 07.03.2002. Br. 568-r odobrene su metodološke preporuke za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. U pravilu se pri procjeni tržišne vrijednosti zemljišnih čestica koriste:

metoda poređenja prodaje,

način odabira,

način kapitalizacije zemljišne rente,

način distribucije,

metoda ostatka,

način podjele na odjeljke.

Metoda poređenja prodaje je najjednostavniji i najefikasniji način procjene vrijednosti, može se koristiti za procjenu stvarno slobodnog i vjerovatno slobodnog zemljišta; omogućava vam da odredite specifičnu cijenu zemljišnog prostora prilagođavanjem u postocima prodajnim cijenama analoga. U nedostatku informacija o cijenama transakcija sa zemljišnim parcelama, dopuštena je upotreba cijena ponude (potražnje).

Uobičajeni elementi poređenja za zemljišne parcele:

vlasništvo,

uslovi finansiranja,

posebne uslove prodaje,

tržišni uslovi (s vremenom se mijenjaju),

lokacija (udaljenost od grada i puteva, karakteristike okoliša),

zoniranje,

fizičke karakteristike (veličina, oblik i dubina lokaliteta, kutni raspored, vrsta tla, reljef),

pristupačne režije,

ekonomske karakteristike,

najbolja i najefikasnija upotreba.

Prilikom vrednovanja zemljišta možete upotrijebiti nekoliko jedinica za usporedbu, prilagođavajući cijenu svake od njih i na kraju dobivajući nekoliko vrijednosti vrijednosti koje definiraju raspon vrijednosti.

Metoda daje prilično točne rezultate samo na razvijenom informacijski otvorenom konkurentnom tržištu.

Rusko tržište zemljišta ne ispunjava ove zahtjeve, vrijednost zemljišne parcele ne može se utvrditi na osnovu informacija o prodajnim transakcijama za analogne parcele. Stoga bi procjena trebala prikupiti sve dostupne informacije kako bi se primijenile sve metode procjene lokacije.

Način kapitalizacije zemljišne rente Temelji se na činjenici da je, ako postoji dovoljno informacija o stopama zakupa zemljišta, moguće utvrditi vrijednost ovih parcela kao trenutnu vrijednost budućeg prihoda u obliku zakupnine za procijenjenu zemljišnu parcelu. Prema ovoj metodi, iznos zakupnine zemljišta može se izračunati kao prihod od zakupa zemljišne parcele pod uslovima koji vladaju na tržištu zemljišta.

Formula za izračunavanje cijene zemljišta je:

gdje WITH L

I L - prihod od vlasništva nad zemljištem, rubalja;

R L je stopa kapitalizacije za zemljište.

Stopa kapitalizacije određuje se dijeljenjem iznosa zakupnine zemljišta za slične zemljišne čestice s cijenom njihove prodaje ili povećanjem stope bez rizika povrata kapitala s iznosom premije rizika povezane s ulaganjem kapitala u zemljište koje se ocijenjeno.

Glavni faktori koji utiču na stopu zakupa zemljišta: karakteristike lokacije, veličina, oblik, vrsta korištenja zemljišta u okruženju, transportna pristupačnost, inženjerska oprema.

Metoda distribucije (metoda korelacije, korelacije, alokacija) - određivanje komponente vrijednosti zemljišne parcele na osnovu poznatog omjera vrijednosti zemljišta i poboljšanja u kompleksu imovine. Metoda se zasniva na princip doprinosa i tvrdnju da za svaku vrstu imovine postoji normalan odnos između vrijednosti zemljišta i zgrada. Ovaj omjer je najpouzdaniji za nove zgrade, blizu su mogućnosti najbolje i najefikasnije upotrebe.

Za primjenu metode potrebni su pouzdani statistički podaci o omjeru vrijednosti zemljišta i sve imovine određene vrste nekretnina na određenom tržištu. Međutim, metoda se rijetko koristi čak i na razvijenim tržištima, jer ima nisku pouzdanost. Primjena metode opravdana je u kontekstu nedovoljnih informacija o prodaji zemljišnih parcela. Dobivene vrijednosti se smatraju indikativnim.

Metoda raspodjele (ekstrakcija ) koristi se za procjenu izgrađenih zemljišnih parcela ako postoje informacije o cijenama transakcija sa sličnim objektima nekretnina. Poboljšanja zemljišne parcele odgovaraju njenoj najefikasnijoj upotrebi.

Metoda pretpostavlja sljedeći slijed radnji:

definisanje elemenata poređenja objekata;

utvrđivanje razlika između svakog analoga i predmeta procjene;

proračun i prilagođavanje za svaki od elemenata poređenja;

proračun tržišne vrijednosti pojedinačnog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu parcelu, obrazloženim generalizacijom prilagođenih cijena analoga;

izračun troškova zamjene ili troškova reprodukcije poboljšanja procijenjene zemljišne parcele;

proračun tržišne vrijednosti procijenjene zemljišne čestice oduzimanjem od tržišne vrijednosti jednog objekta nekretnine, koja uključuje procijenjenu zemljišnu parcelu, troškove zamjene ili troškove reprodukcije poboljšanja na zemljištu.

Metoda raspodjele koristi se kada je doprinos poboljšanja ukupnoj cijeni parcele mali, preporučuje se za procjenu prigradskih područja (za koja je doprinos poboljšanja mali i prilično se lako utvrđuje), koristi se u nedostatku podatke o prodaji zemljišta u blizini.

Metoda je najefikasnija na pasivnom tržištu (nema podataka o prodaji besplatnih zemljišnih parcela), uzimajući u obzir posebnosti početnih informacija i model za dobijanje željene vrijednosti. Troškovi zemljišne čestice općenito se određuju formulom:

gdje WITH 3 - trošak zemljišne parcele, rubalja;

WITH- trošak predmeta, rubalja;

Ned- troškovi poboljšanja, rub.

Metoda ostatka zasnovano na tehnici investicionih grupa za fizičke komponente. Metoda se koristi za procjenu izgrađenih i neizgrađenih parcela, ako postoji mogućnost izgradnje procijenjene zemljišne parcele s poboljšanjima koja donose prihod. Vrijednost zemljišta određuje se kapitalizacijom dijela prihoda koji se može pripisati zemljištu.

Da biste odredili vrijednost zemljišta, morate znati vrijednost zgrade, neto operativni prihod cijele imovine, omjere kapitalizacije zemljišta i zgrada.

Glavni koraci preostale metode za zemljište su:

1) neto operativni prihod cijele imovine utvrđuje se na osnovu tržišne zakupnine i procijenjenih operativnih troškova;

2) utvrđen je neto poslovni prihod koji se odnosi na strukturu (zgradu);

3) neto operativni prihod koji se pripisuje zemljišnoj parceli kapitalizira se u metriku vrijednosti kroz stopu kapitalizacije za zemljište.

Teško je predvidjeti prihod kada ekonomija nije dovoljno stabilna.

Metod paketa (razvojni pristup) koristi se za procjenu zemljišta pogodnog za podjelu na pojedinačne parcele. Sastoji se od sljedećih koraka:

određivanje veličine i broja pojedinačnih lokacija;

izračunavanje vrijednosti razvijenih područja primjenom uporedne metode poređenja prodaje;

proračun troškova i raspored razvoja, procijenjeni period prodaje i razumna poslovna dobit;

odbitak svih troškova razvoja i poslovne dobiti od procijenjene ukupne prodajne cijene zemljišnih parcela radi utvrđivanja neto prihoda od prodaje nekretnina nakon završetka razvoja i prodaje pojedinačnih zemljišnih parcela;

odabir diskontne stope koja odražava rizik povezan s razdobljem očekivanog razvoja i prodaje.

Troškovi razvoja zemljišta obično uključuju:

troškovi raščlanjivanja, čišćenja i nivelisanja lokacija;

troškovi izgradnje puteva, trotoara, inženjerskih mreža, odvodnje;

porezi, osiguranje, inženjersko i tehničko osoblje;

marketinški troškovi;

dobit i režijski troškovi izvođača itd.

Modeliranje potencijalnog prihoda od zakupnine za različite vrste korištenja zemljišta zasniva se na obrascima formiranja efekata iznajmljivanja lokacije i prevladavajućih cijena (prodaja i zakupnina). Uzimajući u obzir značajnu razliku u vrijednosnim pokazateljima za lokacije koje se nalaze duž prednje strane gradske cestovne mreže i nalaze se na teritorijima unutar četvrtine, ove lokacije podliježu obaveznom razdvajanju tokom procjene.

Implementacija načela najefikasnijeg korištenja događa se u uvjetima konkurencije za korištenje nekretnina između različitih funkcionalnih segmenata tržišta, uzimajući u obzir stvarna ograničenja obima potražnje i moguću multifunkcionalnost teritorije, uslijed čega na svakoj lokaciji se formira skup korisnika zemljišta.

Izvještaj o procjeni tržišne i likvidacione vrijednosti nekretnine koja se nalazi na adresi: Sankt Peterburg, okrug Kalininski, prospekt Grazhdansky, 41, slovo A
Posao je obavio Colliers International. Sankt Peterburg, 2004.
Svi proračuni provedeni su u skladu s odredbama Federalnog zakona "O ocjenjivačkim aktivnostima u Ruskoj Federaciji", standardima ocjenjivanja koji su obavezni za subjekte ocjenjivačkih aktivnosti, koje je odobrila Vlada Ruske Federacije od 6. jula 2001. br. , kao i standarde profesionalnih aktivnosti u oblasti procjene imovine nekretnina Ruskog društva procjenitelja i Međunarodne standarde procjene koje je razvio Međunarodni komitet za standarde procjene (ICSOI).
2016-01-24 | popularnost: 18604
Izvještaj o utvrđivanju visine štete nastale oštećenjem automobila Toyota Cresta (proračun ostataka uklapanja)
Svrha ove procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti iznosa štete na procijenjenoj imovini na datum procjene. Procjena je provedena u skladu s Uredbom Vlade Ruske Federacije od 6. jula 2001. br. 519 "O odobrenju standarda vrednovanja", "Metodološke smjernice za određivanje cijene vozila, uzimajući u obzir prirodno trošenje i suza i tehničko stanje u vrijeme prezentacije ", koji je razvio Državni naučni centar NAMI zajedno sa zaposlenima u Federalnom centru za forenzičku ekspertizu, odobren od strane Ministarstva ekonomije Ruske Federacije.
Izvršitelj: Denis Pašnin, "Agencija za profesionalnu procjenu imovine"
2015-04-17 | popularnost: 20506
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti jednosobnog stana koji se nalazi na adresi: Novosibirsk, Sovetskiy okrug, ul. Lenjin
Predmet ove procjene je jednosobni stan koji se nalazi u Novosibirsku. Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta procjene.
Prema "Standardima vrednovanja koji su obavezni za primjenu od subjekata procjenjivačke aktivnosti" od 06.07.01, br. 519, izraz "tržišna vrijednost" u ovom izvještaju znači sljedeće: najvjerovatnija cijena po kojoj predmet procjene može biti otuđen na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju kada se strane u transakciji ponašaju razumno, posjedujući sve potrebne informacije, a nikakve vanredne okolnosti se ne odražavaju na vrijednost transakcije.
Određivanje tržišne vrijednosti temelji se na pretpostavci da se nekretnina prodaje na tržištu pod određenim gore navedenim uslovima. Kao rezultat kupoprodajne transakcije, skup vlasničkih prava prelazi s kupca na prodavatelja. Ta prava su predmet procjene. U ovom radu procijenjeno pravo na predmet vrednovanja je pravo svojine.
Nakon provedene analize, procjenitelj je došao do zaključka da je najbolja i najefikasnija upotreba ocjenjivačkog objekta njegovo korištenje po namjeni - stanu. Na osnovu ovog zaključka provedeni su daljnji proračuni za utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta procjene.
Postupak ocjenjivanja obuhvatao je: 1) prikupljanje potrebne dokumentacije i podataka o predmetu ocjenjivanja; 2) primenu uporednog pristupa proceni tržišne vrednosti; 3) pisanje ovog izvještaja.
2015-03-24 | popularnost: 16106
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti jedne obične dionice OJSC "Kostromskaya GRES"
U okviru ovog prenosa procijenjena je tržišna vrijednost jedne dionice OAO Kostromskaya GRES. Rezultati procjene korišteni su za polaganje dionica u OJSC Kostromskaya GRES kao uplata za dodatne dionice u OJSC OGK-3. Procjena je izvršena 01. aprila 2005.
U procesu ocjenjivanja korištene su različite metode i pristupi koji su najpogodniji za dati slučaj. Ovo ocjenjivanje je provedeno u skladu sa Zakonom Ruske Federacije "O ocjenjivačkim aktivnostima u Ruskoj Federaciji", "Standardi ocjenjivanja obavezni za subjekte za ocjenjivanje", Metodologijom i smjernicama za ocjenjivanje poslovanja i (ili) imovine RAO -a "UES" Rusija "i njeni SDC -ovi, koje je razvila kompanija Deloitte & Touche.
Na temelju analize prednosti i slabosti rezultata dobivenih u okviru različitih pristupa, nakon savjetovanja s predstavnicima investicijskih kompanija, predstavnicima Deloitte & Touche, Valuer je odlučio razmotriti, uz prvu opciju ponderiranja, opciju davanja veće važnosti rezultatima pristupa prihoda. Ovaj je izbor opravdan činjenicom da se pri kupovini i prodaji imovine racionalni ulagač prvenstveno ne fokusira na retrospektivu aktivnosti kompanije, već na potencijalne tokove prihoda koje može ostvariti od stečene imovine.
Popunilo: Konzorcijum "Ekspert - Ruska procena", od 01. aprila 2005
2015-03-07 | popularnost: 15317
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta "Administrativna soba"
Izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti objekta nekretnine - upravni prostor, površine 336,1 kvadratnih metara. m., koji pripada općini "Grad Kirov".

Cilj ove procjene je utvrditi specifičnosti određivanja cijena predmeta ocjenjivanja u odnosu na karakteristike relevantnog segmenta tržišta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta ocjenjivanja, kao i specifičnosti prakse provođenja zakona za predloženu transakciju. To će omogućiti nedvosmisleno identifikovanje predmeta ocjenjivanja u sistemu stvarnih i obaveznih prava, davanje odgovarajućeg opravdanja za vrstu vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije će otkriti glavne komponente rizika povezane s procjenom i izračunati iznos njihovog pokrića.
Izvještaj o ocjenjivanju sačinjen je u skladu sa Saveznim zakonom "O djelatnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji" od 29. jula 1998. br. 135-FZ; savezni standardi ocjenjivanja, skup standarda ocjenjivanja Ruskog društva procjenitelja (SSO ROO 2010).
Analiza rezultata dobivenih u skladu sa tržišnim podacima pokazala je da tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje ima vrijednost uporedivu s tržišnim pokazateljima. Cijena objekata je u rasponu prosječnih vrijednosti za objekte koji se nalaze u sličnom dijelu grada Kirova, imaju sličnu namjenu i tehničko stanje.
Procjenitelj nije izvršio reviziju i drugu finansijsku provjeru podataka koje ste dali i koristili u ovom izvještaju, stoga ne preuzima odgovornost za pouzdanost ovih informacija.
U skladu sa svrhom ocjenjivanja, tržišna vrijednost Objekta za procjenu utvrđena je na osnovu Federalnog zakona br. 135-FZ "O ocjenjivačkoj djelatnosti u Ruskoj Federaciji" od 29. jula 1998. i Kodeksa standarda ocjenjivanja Rusko društvo procjenitelja SSO ROO 2010, usklađeno sa Međunarodnim standardima ocjenjivanja (2007) i obaveznim ocjenjivačima od strane članova samoregulatorne organizacije.
Upotreba MTR ROO 2010, obavezna za primjenu kod subjekata procjenjivanja, posljedica je činjenice da se Objekat procjene nalazi na teritoriju Ruske Federacije, kao i činjenice da Procjenitelj posluje na teritoriji Ruska Federacija. Ovi standardi su korišteni pri određivanju pristupa ocjenjivanju, postupku izvođenja radova, u pripremi Izvještaja o ocjeni.
Primjena Kodeksa standarda Ruskog društva procjenitelja (ROO) posljedica je činjenice da Standardi za procjenu ROO -a najpotpunije opisuju pojmove, definicije, koncepte i metode vrednovanja koji se koriste u obavljanju poslova na vrednovanju raznih vrsta imovine.

2015-03-07 | popularnost: 17850
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta "Prostor trgovine"
Izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine - skladišni prostor površine 30,2 kvadratnih metara. m., na adresi: Kirov, ul. Lenjina, 86, pripada opštinskoj formaciji "Grad Kirov".

Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Rezultat procjene je ukupna vrijednost objekta procjene. Rezultat procjene može se koristiti za otuđenje općinske imovine.
Planirano je da se rezultati rada na procjeni opisanog objekta koriste za otuđenje općinske imovine.
U ovoj procjeni primijenjeni su sljedeći standardi vrednovanja: Kodeks standarda vrednovanja Ruskog društva procjenitelja SSO ROO 2010, usklađen s Međunarodnim standardima procjene (2007) i obavezan za upotrebu od članova samoregulatorne organizacije procjenitelja.
Kodeks standarda vrednovanja (SSO 2010) Ruskog društva procenitelja (ROO) osmišljen je za procenu vrednosti imovine u Ruskoj Federaciji i drugim zemljama ZND - u potpunoj saglasnosti sa usvojenim dokumentima.
Izvođač radova ANALIT, Kirov, 2010
2015-03-07 | popularnost: 13746
Izveštaj o proceni tržišne vrednosti registrovanih običnih akcija AD
Svrha i svrha procjene: utvrđivanje tržišne vrijednosti običnih dionica (100% odobrenog kapitala) DD (Vrsta djelatnosti - proizvodnja štampanih proizvoda) s ciljem doprinosa odobrenom kapitalu.
Imovinski kompleks preduzeća ne odražava stvarnu sposobnost preduzeća da ostvari prihod, već odražava trenutno stanje preduzeća izraženo kroz stanje njegove imovine i obaveza. U ovom slučaju, potreba za utvrđivanjem preostale vrijednosti u vrijeme procjene ne isplati se zbog nedostatka faktora hitne likvidacije ili poslovne implementacije. Za potrebe ove procjene, najoptimalnija je, prema našem procjenitelju, metoda prilagođene knjigovodstvene vrijednosti neto imovine preduzeća.
Kao rezultat proučavanja informacija o preduzećima ove industrije u različitim izvorima, uključujući i u Nacionalnom sistemu kotacija (www.nqs.ru) od 01.10.2004. Godine, informacije koje se primjenjuju za potrebe ove procjene o cijeni udjela ovih preduzeća na tržištu bez recepta. Stoga se ne mogu koristiti metode analognih preduzeća - metoda tržišta kapitala, metoda transakcija.
Kako bi se procijenila tržišna vrijednost redovnih dionica OJSC KKK, ovaj izvještaj je koristio:
1. način diskontovanja novčanih tokova;
2. način korigovanja bilansne neto imovine.
Izvršitelj: LLC "Art-Expert". Kazanj, 2004
2015-02-23 | popularnost: 10971
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta "Prostor pošte"
Cilj ove procjene je utvrditi specifičnosti određivanja cijena predmeta ocjenjivanja u odnosu na karakteristike relevantnog segmenta tržišta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta ocjenjivanja, kao i specifičnosti primjene zakona za predloženu transakciju. To će omogućiti nedvosmisleno identifikovanje predmeta ocjenjivanja u sistemu stvarnih i obaveznih prava, davanje odgovarajućeg obrazloženja za vrstu vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije će otkriti glavne komponente rizika povezane s procjenom i izračunati iznos njihovog pokrića. Kao rezultat toga, potrebno je provesti odgovarajuće ekonomsko i pravno opravdanje za konačnu procjenu objekta u navedene svrhe.
Rezultat procjene trebao bi se koristiti u svrhu otuđenja imovine na osnovu kupoprodajnog ugovora, ograničenja određuje procjenitelj nezavisno.
Prostorije pošte. Površina 108,1 m2 Prvi sprat. Adresa: Kirovska regija, Oktobarska avenija. Vlasnik objekta procjene je opštinski entitet "grad Kirov".
Svrha procjene: Određivanje tržišne vrijednosti procijenjenih prava na objektu procjene
Svrha donošenja rezultata svih korištenih pristupa je utvrditi prednosti i nedostatke svakog od njih, te na taj način izraditi jedinstvenu procjenu troškova. Prednosti svakog pristupa u procjeni predmetne imovine određene su sljedećim kriterijima:
Vrsta, kvalitet i širina informacija na osnovu kojih se vrši analiza.
Sposobnost da se uzmu u obzir posebne karakteristike objekta koje utiču na njegovu vrijednost, kao što su upotreba, potencijalna isplativost.
Izvor: Savezno državno unitarno preduzeće "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", ogranak Kirov, 2010
2015-02-23 | popularnost: 8179
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine "Cafe room"
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta prostora površine 33,2 kvadratnih metara. m. na adresi Kirov region., Kirov, ul. Moskva, 181
Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Rezultat procjene je ukupna vrijednost objekta procjene. Rezultat procjene može se koristiti za otuđenje općinske imovine. Planirano je da se rezultati rada na procjeni opisanog objekta koriste za otuđenje općinske imovine.
Cilj ovog rada je utvrditi specifičnosti određivanja cijena predmeta ocjenjivanja u odnosu na karakteristike odgovarajućeg tržišnog segmenta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta ocjenjivanja, kao i specifičnosti primjene zakona za predloženu transakciju. To će omogućiti da se nedvosmisleno identifikuje predmet ocjenjivanja u sistemu stvarnih i obligacionih prava, da se pravilno obrazloži vrsta vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije će otkriti glavne komponente rizika povezane s procjenom i izračunati iznos njihovog pokrića. Kao rezultat toga, potrebno je provesti odgovarajuće ekonomsko i pravno opravdanje za konačnu procjenu objekta u navedene svrhe.
Izvođač radova ANALIT, Kirov, 2010
2014-11-08 | popularnost: 11043
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta nekretnine "Lokalni prostor"
Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti stambenog objekta površine 14,2 kvadratnih metara. sq. m m. na adresi Kirov region., Kirov, ul. Nekrasova, 1
Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Rezultat procjene je ukupna vrijednost objekta procjene. Rezultat procjene može se koristiti za otuđenje općinske imovine.
Ovaj izvještaj je sačinjen u skladu sa Saveznim zakonom „O ocjenjivačkoj djelatnosti u Ruskoj Federaciji“ od 29. jula 1998., br. 135-FZ; savezni standardi ocjenjivanja, skup standarda ocjenjivanja Ruskog društva procjenitelja (SSO ROO 2010).
Cilj ovog rada je utvrditi značajke određivanja cijena predmeta ocjenjivanja u odnosu na karakteristike odgovarajućeg tržišnog segmenta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta ocjenjivanja, kao i specifičnosti prakse provođenja zakona za predloženu transakciju. To će omogućiti da se nedvosmisleno identifikuje predmet ocjenjivanja u sistemu stvarnih i obligacionih prava, da se pravilno obrazloži vrsta vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije će otkriti glavne komponente rizika povezane s procjenom i izračunati iznos njihovog pokrića.
Općenito, preporučena vrijednost transakcije je tržišna vrijednost. Ovaj izraz implicira legitimnu upotrebu, koja zauzvrat tipičnom prodavaču nameće odgovornost da garantuje operativnost objekta. U ovom slučaju prodavača ne zanima jamstveni servis, a održavanje se obavlja u skladu sa zahtjevima Građanskog zakonika Ruske Federacije. U skladu s tim, pri izračunavanju troškovnih parametara potrebno je uzeti u obzir nepostojanje jamstvenih obveza za operativnost i provedbu provoditi po principu "kakav jest".
Želite li objaviti izvještaj na našoj web stranici? Pišite nam o tome.

Sprovođenje nekih pravnih poslova sa nekretninama, kao što su: prodaja, donacija, zamjena, nasljeđivanje, zahtijeva utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta. Procjenu provode nezavisni stručnjaci. Rezultat njihovog rada bilježi se u obliku izvještaja o procjeni. Ovaj dokument može biti potreban pri obradi dokumenata za nekretnine.

Izvještaj o procjeni stana

Izvještaj o procjeni stana je pisani dokument na osnovu kojeg je moguće utvrditi stvarnu tržišnu vrijednost objekta na tržištu nekretnina. Vlasnik može naručiti izvještaj na vlastitu inicijativu kako bi odredio koju cijenu postaviti za prodaju objekta. Ali u većini slučajeva, izvještaj će biti potreban prilikom ovjere transakcije kod javnog bilježnika, jer će notar zahtijevati ovaj dokument.

Procjena imovine regulisana je brojnim propisima:

Zakon „O djelatnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji“ br. 135;
Standard za vrednovanje br. 3, odobren Nalogom br. 254 Ministarstva za ekonomski razvoj;
Standardi koje je izradio SRO, a koji uključuju predmet aktivnosti vrednovanja.

Prema Zakonu br. 135, sadržaj izvještaja trebao bi izgledati ovako:

Datum pripreme;
Broj;
Lokacija ocjenjivačke organizacije;
Podatke o članstvu SRO;
Predmet ocjenjivanja - adresa, tehnički parametri, pripadnost;
Svrha procjene (prodaja, donacija itd.);
Standardne procjene za određivanje vrste vrijednosti objekta;
Lista korištenih podataka;
Proračun cijene objekta;
Datum obračuna troška;
Lista korištenih dokumenata.

U izvještaju, procjenitelj može navesti druge podatke za koje smatra da su neophodni da odražavaju objektivnost informacija. Prema zakonu, za različite vrste ocjenjivanja predviđeni su posebni obrasci izvještaja. Izvještaji o određenim oblastima mogu imati neke karakteristike pripreme, ali generalno moraju biti u skladu sa zahtjevima zakona.

Imate pitanje ili vam je potrebna pravna pomoć? Iskoristite besplatne konsultacije:

Dokument je sašiven, numerisan, potpisan od strane procenitelja, zapečaćen pečatom procenitelja ili organizacije za ocenjivanje.

Uzorak izvještaja o procjeni možete preuzeti na adresi.

Član 12 Federalnog zakona br. 135 navodi da je vrijednost navedena u izvještaju pouzdana i da se može koristiti pri obavljanju transakcija s imovinom.

Kako se sastavlja?

Postoje dvije mogućnosti za sastavljanje izvješća: na papiru ili u elektroničkom obliku. Dokument ne bi trebao sadržavati netačna i dvosmislena tumačenja.

Elektronski dokument mora imati elektronski digitalni potpis.

Izvještaj pripremaju oni stručnjaci koji su izravno provodili aktivnosti procjene. Njegov potpis se svuda stavlja na dokument.

Osnova za procjenu je zaključeni ugovor o uslugama, koji potpisuju kupac (vlasnik nekretnine) i ocjenjivačka kompanija ili privatni procjenitelj. Ugovor je zaključen u 2 primjerka: po jedan primjerak za svaku stranu.

Sam postupak ocjenjivanja sastoji se od nekoliko faza.:

Odlazak vještaka radi pregleda imovine;
Opis objekta, fotografija;
Određivanje troškova na osnovu početnih podataka;
Pisanje pisanog izvještaja.

Krajnji rezultat rada procjenitelja je primanje gotovog dokumenta od strane vlasnika nekretnine.

Procjena stanova

Procenitelji u svojim aktivnostima primenjuju metode i standarde odobrene zakonodavnim aktima. Metodologija uključuje korištenje metoda prihoda i troškova.

Izračunavanje troškova uz prihodni pristup

Suština metode prihoda je utvrđivanje sadašnje vrijednosti beneficija koje se očekuju u budućnosti. To se odnosi na koristi koje će prodaja imovine donijeti. Grubo rečeno, ovo je približan izračun onoga što će vlasnik dobiti kao rezultat prodaje imovine.

Metoda prihoda temelji se na dva principa:

Očekivanja;
Zamjene.

Kako ti principi utiču? Princip očekivanja znači da je vrijednost imovine određena vrijednošću budućeg prihoda koji imovina može donijeti. Princip supstitucije znači da se vrijednost objekta može postaviti na nivo potreban za nabavku (zamjenu) sličnog objekta.

Troškovni pristup s troškovnim pristupom

Suština metode troška je da se trošak objekta izračunava na osnovu troškova koji će biti potrebni za reprodukciju objekta u stanju u kojem se trenutno nalazi, uzimajući u obzir tržišnu cijenu zemljišta na kojem se takva nekretnina se nalazi.

Prilikom izračunavanja cijene pomoću ove metode, procjenitelj mora razumjeti razliku između reproduktivne vrijednosti i cijene potrebne za zamjenu objekta.

Posebnost pristupa zasnovanog na troškovima je u tome što je irelevantno koristiti ga pri procjeni gotovog objekta. Ova metoda je prikladnija kada se objekt planira samo za izgradnju ili se donosi odluka o tome što će se graditi na zemljištu. Ova metoda je također relevantna kada je potrebno procijeniti objekte u izgradnji, radi osiguranja, za obračun poreza na zemljište.

Prijavite vrijeme izrade

Izvještaj se priprema na datum naveden u ugovoru o uslugama. Obično cijeli postupak ne traje duže od 7 dana.... Ali ponekad u ugovoru može biti naveden duži period, ovisno o svrsi za koju se trošak utvrđuje.

Strogo utvrđena forma izvještaja nije razvijena na zakonodavnom nivou. Međutim, dokument mora biti u skladu sa zahtjevima sadržanim u Federalnom zakonu br. 135. Stoga, svaka ocjenjivačka organizacija može koristiti uzorak izvještaja koji im odgovara.

Period važenja dokumenta

Što se tiče roka valjanosti izvještaja o procjeni nekretnina, relevantno je 6 mjeseci da se zaključi transakcija sa objektom. To je izravno predviđeno člankom 12. Federalnog zakona br. 135.

Nakon 6 mjeseci tržišna cijena jednostavno postaje nevažna, budući da su cijene na tržištu nekretnina vrlo dinamične. Ako izvješće nije korišteno na vrijeme, morat će se ponovo naručiti.

Kako naručiti izvještaj?

Odabir organizacije za ocjenjivanje stručnjaka nije lak zadatak. Danas mnoge kompanije nude svoje usluge. No, jesu li svi dobili akreditaciju za provođenje procjene?

Prije nego što zaključite ugovor s ocjenjivačkom kompanijom, najbolje je provjeriti da li njihovi procjenitelji imaju sva ovlaštenja. Ove podatke možete provjeriti na ovoj web stranici. Također biste trebali biti sigurni da organizacija radi legalno, dovoljno je provjeriti podatke u Jedinstvenom državnom registru pravnih lica.

Poznavanje osnovnih pojmova: kako se sastavlja izvještaj o procjeni, od čega se sastoji, koje se informacije u njega unose - omogućit će korisniku usluge da razumije koliko je kompetentno i ispravno sastavljen dokument. Zaista, ako su u njemu napravljene greške, nepreciznosti, bilo koja informacija pogrešno uneta, izvještaj se možda neće prihvatiti u tijelima nadležnim za prezentiranje kojima je naređen. Ako kupac otkrije grešku, ima pravo zahtijevati da se dokument ispravi ili potpuno izmijeni, pogotovo jer je za dokument uplaćen novac.

Pažnja! Zbog nedavnih izmjena zakonodavstva, informacije u ovom članku mogu zastarjeti. Istovremeno, svaka situacija je individualna.

Da biste riješili svoj problem, ispunite sljedeći obrazac ili nazovite telefone navedene na web stranici, a naši advokati će vas savjetovati besplatno!

Izvještaj procjenitelja je dokument koji se pojavljuje u transakcijama između građana i organizacija prilikom registracije prava na imovinu iu drugim slučajevima. Zakonodavstvo postavlja zahtjeve za to kako bi zajamčilo razumne rezultate.

Malo o zakonodavstvu

Osnovni normativni akt je Zakon o valorizacionoj djelatnosti. Na nivou Ministarstva za ekonomski razvoj usvojeni su standardi. Osim toga, naznačeno je kako bi izvještaj procjenitelja trebao izgledati. Brojne nijanse detaljno su opisane u ovim dokumentima. Naravno, ove naredbe su u skladu sa zakonom.

Evaluacija je obavezna. To kaže zakon „O ocjenjivačkoj djelatnosti“, kao i drugi akti. To treba provesti prilikom raspolaganja državnom ili općinskom imovinom, hipotekarnog kreditiranja, prije potpisivanja bračnog ugovora. U stvari, ne može se odustati od ovog postupka prilikom registracije nasljedstva ili slanja zahtjeva sudu u imovinskopravnom sporu. Izvještaj procjenitelja sada je u mnogim slučajevima tražen.

Odakle dokument potiče

Ugovor se zaključuje sa stručnjakom. Odabir procjenitelja može izvršiti vladina agencija ili zainteresovano lice. Na primjer, procjena objekta može pasti na učesnika na aukciji za privatizaciju. U svakom slučaju potpisan je ugovor. Dokument se priprema u papirnoj ili elektronskoj formi. U drugom slučaju, upotreba poboljšanog digitalnog potpisa je obavezna. Komponente dokumenta:

imena strana;
svrha rada;
informacije o objektu koji se vrednuje;
koju vrstu vrednovanja treba izvršiti (tržišna ili katastarska cijena);
koliko se procjenjuje pružanje usluge;
vrijeme nakon kojeg se izvještaj procjenitelja mora dostaviti;
podatke o SRO -u, u kojem je nezavisni procjenitelj član, ili organizaciji za koju radi;
informacije o osiguranju odgovornosti izvođača.

Sporazum određuje standarde prema kojima se vrši procjena.

Zahtevi za izveštaje

Za izvještaj procjenitelja postoje dodatni zahtjevi. Odnose se na specifičnosti predmeta ocjenjivanja. Konkretno, procjena u nuklearnoj industriji, nekretninama itd. Ima svoje karakteristike.

Izvještaj sadrži informacije iz ugovora o osnovama, ciljevima i vremenu postupka:

tačan opis objekta ili predmeta procene;
slijed radnji stručnjaka;
datum do kada je zadatak završen.

Izvještaj nezavisnog procjenitelja ili onoga koji radi za organizaciju potpisuje on i stavlja pečat - svog ili organizacije u kojoj radi. Procjenitelj nije ograničen količinom informacija koje može dodati izvještaju, glavna stvar je da postoji minimum podataka u skladu sa zakonom i standardima. Mora se imati na umu da, unatoč svim zahtjevima i pravilima, u svakom izvješću postoji određeni udio pretpostavki i vjerojatnosti, iako se brojke do kojih su došli različiti stručnjaci ne bi trebale ozbiljno razlikovati.

Karakteristike procjene nekretnina

Građane i organizacije prvenstveno zanima tržišna vrijednost objekata. Inventar ili se obračunava za neke vrste poreza, a procjenitelji se s tim rijetko susreću. Tržišnu vrijednost možete izračunati na nekoliko načina:

skupo;
isplativo;
uporedni.

Prva metoda temelji se na uzimanju u obzir tehničkih karakteristika objekta, izračunavanju troškova obnove i rekonstrukcije. Druga ovisi o potencijalnom prihodu od određenog objekta, na primjer, o iznosu za koji će se cijena stana ili zemljišne parcele povećati nakon nekog vremena. Treća metoda temelji se na usporedbi sličnih objekata. Naravno, uzimaju se u obzir individualne karakteristike. Na tome se obično gradi izvještaj procjenitelja stanova.

Najlakše je pronaći stručnjake na tom području. Gotovo svi oni rade s agencijama za nekretnine, u ZTI (i privatnim i javnim).

Kako je proces ocjenjivanja strukturiran

Izvještaj procjenitelja nekretnine izgrađen je prema istoj shemi:

prikuplja se postojeće znanje (tehnička dokumentacija);
vrši se analiza, uključujući i okolno područje (stepen razvijenosti puteva, javna infrastruktura).

Bukvalno svaka sitnica igra ulogu. Čak i u istoj kući stanovi se vrednuju po potpuno različitim iznosima. Na to se odnosi i površina objekta, te nivo stanovanja same kuće. Kuća se može nalaziti u blizini prestižnog područja, dok joj se život bliži kraju, što također utječe na cijenu. Cijena se umanjuje ako je kuća u dobrom stanju, u blizini se nalazi trgovina, ljekarna, ali nema prometne infrastrukture. Ovo je osnova izvještaja nezavisnog procjenitelja.

Specijalistu je potrebno:

Katastarske evidencije. Ako ne postoji katastarski pasoš, od njih se traži da dostave tehnički pasoš koji se sastavlja u ZTI.
Legenda, tlocrt.
Dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad nekretninama.

Ako se planira preuređenje, daje se projekt rada, kao i druge informacije ovisno o situaciji. Specijalista direktno govori šta mu treba.

Procena i parnice

Neslaganje s nalazima izvještaja izraženo je u tvrdnji. To se može ticati i rezultata same procjene, i drugih radnji, ako se temelje na procjeni ili su na neki način povezane s njom. Gotovo sve takve slučajeve rješavaju arbitražni sudovi. Iako je sada moguće osporiti izvještaj procjenitelja u upravnom postupku (katastarska procjena). Složili se ili ne - sudija odlučuje tek nakon ispitivanja. Razlikuje se samo u dvije točke:

provodi isključivo sud;
vještak je upozoren na krivičnu odgovornost zbog lažnog zaključka.

Stručno ispitivanje na sudu jedini je način da se ospori rezultat procjene. Cijena postupka se ne razlikuje posebno u cijeloj zemlji. Izuzetak su gradska područja. Za procjenu sličnih objekata stručnjaci traže približno isti iznos. Niska ili visoka cijena ne znači kvalitetu, bolje je pročitati recenzije kupaca. Ako se dotaknete takvog pitanja kao period valjanosti izvještaja procjenitelja, to je u pravilu 12 mjeseci. Međutim, zakonodavstvo može utvrditi druge uslove.