گزارش های جدید در مورد ارزیابی املاک و مستغلات. گزارش ارزیابی آپارتمان - این چیست؟ داده های پایه برای ارزیابی

گزارش ارزیابییک سند مکتوب است که تمام الزامات اخلاق حرفه ای را برآورده می کند ، به شکلی قابل فهم و در دسترس که منعکس کننده روند ارزیابی است و حاوی داده های اولیه مورد استفاده ارزیاب ، تجزیه و تحلیل آنها ، نتیجه گیری و ارزش نهایی هزینه است.

ضمیمه گزارش ارزیابی شامل همه عکس ها ، طرح ها و نقشه هایی است که در بخشهای اصلی گزارش گنجانده نشده است. گاهی واژه نامه ای از اصطلاحات در پیوست موجود است.

علاوه بر شرایط محدود کننده ، گزارش ممکن است شامل مفروضاتی باشد - اظهاراتی که ارزیابی کننده بر اساس نظر حرفه ای خود در جریان ارزیابی انجام می دهد ، اما با داده های واقعی پشتیبانی نمی شود.

بیایید الزامات اساسی برای محتوای گزارش ارزیابی و یک مطالعه موردی در مورد ارزیابی املاک را در نظر بگیریم.

گزارش ارزیابی موضوع ارزیابی باید به صورت کتبی تهیه و به موقع به مشتری ارائه شود. گزارش نباید مبهم یا گمراه کننده باشد. اگر ارزش بازار نیست بلکه انواع دیگری از ارزش تعیین می شود ، باید معیارهای تعیین نتیجه ارزیابی و دلایل انحراف از امکان تعیین ارزش بازار شیء ارزش گذاری ذکر شود.

با توجه به هنر. 11 قانون "در مورد فعالیتهای ارزیابی در فدراسیون روسیه" ، گزارش ارزیابی مشخص می کند:

تاریخ تهیه و شماره سریال گزارش ؛

اساس ارزیابی کننده برای ارزیابی موضوع ارزیابی ؛

آدرس حقوقی ارزیاب و اطلاعات مربوط به مجوز صادر شده برای انجام فعالیت های ارزیابی برای این نوع اموال ؛

شرح دقیق شیء ارزش گذاری و نسبت به موضوع ارزش گذاری متعلق به یک شخص حقوقی ،

جزئیات شخص حقوقی و ارزش دفتری مورد ارزیابی مورد نظر ؛

استانداردهای ارزش گذاری برای تعیین نوع مناسب ارزش ارزش شیء ، توجیه استفاده از آنها هنگام ارزیابی این شیء ارزیابی ، لیستی از داده های مورد استفاده در ارزیابی شیء ارزیابی ، نشان دهنده منابع دریافت آنها ، و همچنین مفروضات اتخاذ شده در طول ارزیابی شیء مورد ارزیابی ؛

دنباله تعیین مقدار مورد ارزیابی و مقدار نهایی آن ، و همچنین محدودیت ها و محدودیت های استفاده از نتیجه به دست آمده ؛

تاریخ تعیین ارزش موضوع ارزیابی ؛

لیستی از اسناد مورد استفاده ارزیاب و تعیین ویژگیهای کمی و کیفی مورد ارزیابی.

این گزارش همچنین ممکن است حاوی اطلاعات دیگری باشد که به نظر ارزیابی کننده ، برای کامل بودن روش محاسبه ارزش یک شیء ارزیابی خاص مورد استفاده او بسیار مهم است.

گزارش شخصاً توسط ارزیابی کننده امضا شده و مهر مهر دارد.

در صورت بروز اختلاف در مورد قابلیت اطمینان ارزش بازار یا سایر ارزشهای مورد ارزیابی که در گزارش تعیین شده است ، اختلاف مشخص شده مورد رسیدگی دادگاه قرار می گیرد. نمونه ای از گزارش ارزیابی املاک در پیوست B آمده است.

فصل 6. ویژگی های ارزش گذاری اشیاء مختلف املاک و مستغلات

6.1 ارزیابی زمین

به عنوان یک وسیله تولید ، زمین دارای ویژگی هایی است که بر ارزش گذاری املاک تأثیر مستقیم دارد:

زمین نتیجه کار قبلی نیست.

محدودیت فضایی ؛

غیر قابل تعویض با وسایل دیگر تولید ؛

دارای یک مکان ثابت ؛

در صورت استفاده صحیح از بین نرود ؛

تنوع جغرافیایی ؛

با مفید بودن خاص هر قطعه زمین مشخص می شود.

دارای باروری است و در کشاورزی از همه ویژگیهای مفید آن به طور موثر استفاده می شود.

عملاً در همه زمینه های فعالیت انسانی (به جز کشاورزی و جنگلداری) عمدتا به عنوان یک عامل عملیاتی فضایی عمل می کند ، بنابراین با اشیاء واقع در آن پیوند ناگسستنی دارد: ساختمانها ، سازه ها ، جاده ها ، سازه های احیا ، سایر عناصر مادی ایجاد شده توسط انسان کار ، به اصطلاح بهبود.

هنگام ارزش گذاری املاک ، در نظر گرفته می شود که زمین دارای ارزش است ، و بقیه پیشرفت هستند ، آنها به ارزش کمک می کنند.

قطعه زمین - بخشی از قلمرو زمین که مجهز و آماده استفاده برای اهداف مختلف است.

پیشرفت هایی که برای ایجاد بسیاری انجام شده است:

خارجی: ترتیب خیابان ها ، پیاده روها ، شبکه های زهکشی و مهندسی ؛

درونی؛ داخلی: برنامه ریزی ، محوطه سازی ، آسفالت ، دستگاه خروجی برای اتصال شبکه های مهندسی ، ارتباطات و غیره.

یک ملک معمولی شامل یک قطعه زمین و ساختمان است و نیاز به تعیین ارزش قطعه زمین جدا از بهبودهای موجود در آن وجود دارد که ناشی از موارد زیر است: دلایل:

تفاوت مالیات بر زمین و ساختمان (مالیات بر دارایی و مالیات بر زمین) ؛

هنگام استفاده از روش هزینه برای تعیین ارزش املاک ، ارزیابی جداگانه ای از قطعه زمین لازم است.

تصمیم گیری در مورد تخریب بهبودهای موجود به منظور استفاده بهتر و کارآمدتر از قطعه زمین.

هنگام ارزیابی یک قطعه زمین ، لازم است مجموعه ای از حقوق مربوط به آن را در نظر بگیرید. حقوق مشترک مورد ارزیابی:

1) مالکیت کامل - توانایی استفاده از قطعه بدون مستاجر به هر طریق قانونی ؛

2) حق اجاره - امکان مالکیت یک قطعه زمین تحت قرارداد اجاره.

در روسیه ، بیشتر زمین فروخته نمی شود ، اما اجاره داده می شود ، بنابراین اغلب ارزیابی کنندگان هزینه یک قطعه زمین را تعیین نمی کنند ، بلکه هزینه حقوق اجاره آن را تعیین می کنند.

هزینه حقوق اجاره -این مبلغی است که یک خریدار بالقوه مایل است برای حق مالکیت زمین تحت قرارداد اجاره بپردازد تا از این مالکیت بهره مند شود. ارزیابی حقوق اجاره در تعیین قیمت فروش حق اجاره یک زمین ، در تعیین ارزش چیزی که قطعه زمین اجاره ای بخشی از آن است و در ارزیابی خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره استفاده می شود.

معرفی قانون زمین با هدف توسعه بازار زمین است. در این شرایط ، ارزیابی زمین باید با در نظر گرفتن کارآمدترین کاربری انجام شود ، که بیشترین ارزش باقی مانده از زمین را تأمین می کند.

هنگام ارزیابی یک قطعه زمین ، لازم است گزینه بهترین و موثرترین استفاده از آن (NNEI) را تعیین کنید ، که توسط تعامل تعدادی از عوامل تعیین می شود.

عوامل اصلیتعیین استفاده بهینه از زمین:

1) محل- عاملی که تأثیر زیادی بر ارزش یک قطعه زمین دارد (با در نظر گرفتن چشم انداز محل ، دسترسی به حمل و نقل ، طبیعت محیط).

2) تقاضای بازار- عاملی که منعکس کننده نسبت عرضه و تقاضا در بازار است. برای توجیه گزینه انتخاب شده برای استفاده از زمین (وضعیت و چشم اندازهای تقاضای بازار برای استفاده پیشنهادی ، رقابت سایر قطعات ، انواع مالیات و سایر شرایط) مورد مطالعه قرار می گیرد. لازم است بخشی از بازار را که در آن توسعه فعالیت ها ضروری است ، برجسته کنیم.

3) سلامت مالی- توانایی پروژه برای تأمین درآمد ناشی از استفاده از زمین ، که برای جبران هزینه های سرمایه گذاران و اطمینان از دریافت سود مورد انتظار کافی است.

4) آمادگی جسمانی سایت- چشم انداز ایجاد بهبود - اندازه ، توپوگرافی ، کیفیت خاک ، آب و هوا ، ویژگی های ژئوتکنیکی و هیدروژئولوژی محل ، منطقه بندی موجود ، پارامترهای محیطی و غیره ؛

5) امکان سنجی تکنولوژیکی و امکان سنجی فیزیکی- تجزیه و تحلیل نسبت کیفیت ، هزینه ها و شرایط اجرای پروژه ، احتمال وقوع بلایای طبیعی ، در دسترس بودن وسایل حمل و نقل ، قابلیت اتصال به خدمات عمومی ، با در نظر گرفتن اندازه و شکل سایت ، به عنوان مثال ، اندازه ممکن است برای ساخت یک تاسیسات صنعتی کوچک باشد ؛

6) مقبولیت قانونی (قانونی)- مطابقت گزینه استفاده از قطعه زمین با قوانین جاری. در نتیجه تجزیه و تحلیل ساختمان ، استانداردهای زیست محیطی ، محدودیت در تعداد طبقات ، وجود ممنوعیت موقت ساخت و ساز در یک مکان مشخص ، مشکلات در زمینه توسعه شهری تاریخی ، تغییر احتمالی مقررات آشکار می شود. ، رعایت قوانین منطقه بندی ، خلق و خوی منفی مردم محلی ؛

7) حداکثر عملکرد(حداکثر درآمد ملک و ارزش سایت) ، که با تخفیف درآمد آینده استفاده های جایگزین ، با در نظر گرفتن ریسک سرمایه گذاری تعیین می شود.

یک دسته خاص است زمین های شهری... ارزش آنها تحت تأثیر اندازه شهر و پتانسیل تولیدی و اقتصادی آن ، سطح توسعه زیرساخت های مهندسی و اجتماعی ، عوامل طبیعی ، محیطی و سایر عوامل است.

عوامل مشابه می توانند تأثیر معکوس بر ارزش یک سایت خاص داشته باشند ، به عنوان مثال:

ترافیک فشردهبرای یک منطقه مسکونی نامطلوب است ، اما ارزش سایت را برای اهداف تجاری افزایش می دهد.

قرار دادن در ارتباط با موسسات آموزشی و مراکز خرید ،مزایای زیبایی و راحتی هایی که هنگام ارزیابی زمین برای ساخت مسکن در نظر گرفته می شود عملاً بر ارزش سرزمین های متمرکز بر توسعه صنعتی تأثیر نمی گذارد. زیرساخت های حمل و نقل و منطقه بندی اقتصادی برای آنها مهم است.

در حال حاضر بیشتر منابع زمین در مالکیت دولتی و شهرداری است. تجربه نشان می دهد که در شرایط بازار ، زمین شهری منبع ارزشمندی است و می تواند به عنوان منبع درآمد پایدار برای بودجه محلی عمل کند. مقامات شهری میزان مالیات بر زمین ، نرخ اجاره زمین و قیمت استاندارد یک قطعه زمین را پس از بازخرید تعیین می کنند ، بنابراین ، موضوع افزایش کارایی کاربری زمین برای آنها اهمیت دارد.

برای کارآمدتر شدن مالکیت زمین ، به عنوان مثال حداکثر درآمد حاصل از استفاده را به ارمغان آورد و به بهبود فضای عمومی سرمایه گذاری کمک کرد ، اول از همه ، لازم است فرآیندهای مالیات ، اجاره و خرید زمین شهری بر اساس ارزش بازار آن اجرا شود.

این ارزش بازار است که معیار ارزش برای کاربر است ، اجازه می دهد تا استفاده کارآمد منطقی را تحریک کرده و به عنوان ابزاری برای توسعه اقتصاد شهری عمل کند.

نتایج ارزیابی منطقه شهری به عنوان اطلاعات اولیه برای حل وظایف زیر عمل می کند:

توسعه سیاست برنامه ریزی شهری و برنامه ریزی اجتماعی ؛

تشکیل پیشنهادات برای انواع استفاده کاربردی از قلمرو ، با در نظر گرفتن کیفیت آن ؛

تشکیل مکانیسم های اقتصادی برای قرار دادن گزینه های مختلف برای استفاده از زمین و سیاست سرمایه گذاری و ساخت و ساز ؛

تجزیه و تحلیل پیامدهای گزینه ها برای توسعه و بازسازی محیط شهری ؛

بهینه سازی سرمایه گذاری های شهرداری در نگهداری و توسعه محیط شهری ؛

تعیین جذابیت سرمایه گذاری قلمرو به عنوان تابعی از ارزش زمین شهری

خرید یک قطعه زمین توسط یک شرکت تجاری به شما امکان می دهد از فرصت استفاده از زمین به عنوان وثیقه برای وام بانکی استفاده کنید ، فرصت های سرمایه گذاری را گسترش دهید ، زمین اضافی را بفروشید ، درآمد حاصل از اجاره زمین دریافت کنید ، ارزش دارایی های ثابت را افزایش دهید و بازار را افزایش دهید. ارزش سهام

در مورد ارزش زمین شهری دو دیدگاه وجود دارد:

برنامه ریز شهری در روند منطقه بندی عملکردی قلمرو به عنوان بخشی از طرح جامع شهر ؛

یک ارزیاب در روند توسعه ارزیابی کاداستر زمین.

اساس تشکیل ارزش گذاری کاداستر زمین و پهنه بندی عملکردی قلمرو باید ارزیابی جامع برنامه ریزی شهری از ارزش بازار باشد.

چندین روش برای ارزیابی زمین وجود دارد.

روش هنجاری تعیین قیمت استاندارد زمین است. در انتقال ، بازخرید زمین به مالکیت ، ایجاد یک ملک مشترک (مشترک) بیش از نرخ رایگان ، ارث یا اهدا ، اخذ وام تضمین شده ، برداشت برای نیازهای دولتی یا عمومی استفاده می شود.

زمین های شهرها با در نظر گرفتن تراکم ساختمان ، اعتبار منطقه ، ماهیت کاربری زمین های اطراف ، وضعیت اکولوژیکی ، امکانات مهندسی و حمل و نقل و غیره ارزیابی می شوند. و قیمت عادی زمین (قانون RF "در پرداخت زمین") ... قیمت استاندارد زمین در اداره ثبت ثبت می شود.

اساس تعیین قیمت استاندارد زمین: نرخ مالیات بر زمین و عوامل افزایش دهنده ، مزایای مالیات بر زمین در نظر گرفته نمی شود.

اغلب لازم است یک شیء متشکل از یک ساختمان و یک قطعه زمین مورد ارزیابی قرار گیرد ، در صورتی که دومی فقط دارای حق اجاره باشد. در این مورد ، هزینه اختصاص یک قطعه زمین برای ساخت و ساز را می توان به عنوان ارزش زمین در نظر گرفت.

در شرایط بازار ، هنگامی که اطلاعات لازم در دسترس است ، توصیه می شود از روش هایی بر اساس تجزیه و تحلیل داده های بازار استفاده کنید. دستور وزارت دارایی روسیه مورخ 07.03.2002 شماره 568-r توصیه های روش شناختی برای تعیین ارزش بازار قطعات زمین را تأیید کرد. به عنوان یک قاعده ، هنگام ارزیابی ارزش بازار قطعات زمین ، موارد زیر استفاده می شود:

روش مقایسه فروش ،

روش انتخاب ،

روش سرمایه گذاری اجاره زمین ،

روش توزیع ،

روش باقیمانده ،

روش تقسیم بندی به بخش ها

روش مقایسه فروش ساده ترین و م effectiveثرترین روش ارزیابی است ، می توان از آن برای ارزیابی زمین های واقعاً خالی و احتمالاً خالی استفاده کرد. به شما این امکان را می دهد که قیمت خاصی از یک قطعه زمین را با تعدیل درصد در قیمت های فروش آنالوگ تعیین کنید. در صورت عدم اطلاع از قیمت معاملات با قطعات زمین ، استفاده از قیمت عرضه (تقاضا) مجاز است.

عناصر متداول مقایسه برای قطعات زمین:

مالکیت،

شرایط تامین مالی ،

شرایط فروش ویژه ،

شرایط بازار (تغییر در طول زمان) ،

موقعیت (فاصله از شهر و جاده ها ، ویژگی های محیط) ،

شرایط منطقه بندی ،

مشخصات فیزیکی (اندازه ، شکل و عمق محل ، چیدمان زاویه ای ، نوع خاک ، نقش برجسته) ،

آب و برق مقرون به صرفه ،

ویژگی های اقتصادی ،

بهترین و کارآمدترین استفاده

هنگام ارزش گذاری زمین ، می توانید از چندین واحد مقایسه استفاده کنید ، قیمت هر یک از آنها را تنظیم کنید و در پایان چندین مقدار از مقدار را که محدوده ارزش را تعیین می کند ، بدست آورید.

این روش نتایج نسبتاً دقیقی را فقط در یک بازار رقابتی توسعه یافته با اطلاعات باز ارائه می دهد.

بازار زمین روسیه این الزامات را برآورده نمی کند ، ارزش یک قطعه زمین را نمی توان بر اساس اطلاعات مربوط به معاملات فروش برای قطعات مشابه تعیین کرد. بنابراین ، برای ارزیابی ، تمام اطلاعات موجود باید برای استفاده از همه روشهای ارزیابی سایت جمع آوری شود.

روش سرمایه گذاری اجاره زمین بر اساس این واقعیت است که اگر اطلاعات کافی در مورد نرخ اجاره زمین وجود داشته باشد ، می توان ارزش این قطعات را به عنوان ارزش فعلی درآمد آینده در قالب اجاره برای زمین مورد ارزیابی تعیین کرد. بر اساس این روش ، میزان اجاره زمین می تواند به عنوان درآمد حاصل از اجاره یک قطعه زمین تحت شرایط حاکم بر بازار زمین محاسبه شود.

فرمول محاسبه هزینه یک قطعه زمین به شرح زیر است:

جایی که با ال

من ال - درآمد ناشی از مالکیت زمین ، روبل ؛

ر النرخ سرمایه برای زمین است.

نرخ سرمایه گذاری با تقسیم مبلغ اجاره زمین برای زمین های مشابه بر قیمت فروش آنها یا افزایش نرخ بازگشت سرمایه بدون ریسک بر میزان حق بیمه ریسک مربوط به سرمایه گذاری در زمین ارزیابی شده به

عوامل اصلی موثر بر نرخ اجاره یک قطعه زمین: مشخصات مکان ، اندازه ، شکل ، نوع کاربری زمین ، دسترسی به حمل و نقل ، تجهیزات مهندسی.

روش توزیع (روش همبستگی ، همبستگی ، تخصیص) - تعیین جزء ارزش قطعه زمین بر اساس نسبت شناخته شده ارزش زمین و بهبود مجتمع املاک. روش بر اساس اصل مشارکتو این ادعا که برای هر نوع ملک بین ارزش زمین و ساختمانها رابطه عادی وجود دارد. این نسبت برای ساختمانهای جدید بسیار قابل اعتماد است ، آنها به گزینه بهترین و م effectiveثرترین استفاده نزدیک هستند.

برای اعمال این روش ، داده های آماری قابل اعتماد در مورد نسبت ارزش زمین و کلیه املاک نوع خاصی از املاک در یک بازار معین مورد نیاز است. با این حال ، این روش حتی در بازارهای توسعه یافته نیز به ندرت مورد استفاده قرار می گیرد ، زیرا قابلیت اطمینان کمی دارد. کاربرد این روش در زمینه اطلاعات کافی در مورد فروش قطعات زمین توجیه نمی شود. مقادیر بدست آمده در نظر گرفته شده اند.

روش تخصیص (استخراج ) اگر اطلاعاتی در مورد قیمت معاملات با اجسام مشابه املاک و مستغلات وجود داشته باشد ، برای ارزیابی قطعات زمین ساخته شده استفاده می شود. پیشرفت در زمین با کارآمدترین استفاده از آن مطابقت دارد.

این روش دنباله ای از اقدامات زیر را فرض می کند:

تعریف عناصر مقایسه اشیاء ؛

تعیین تفاوت بین هر آنالوگ و هدف ارزیابی ؛

محاسبه و ایجاد تعدیل برای هر یک از عناصر مقایسه ؛

محاسبه ارزش بازار یک واحد املاک و مستغلات ، از جمله قطعه زمین تخمینی ، با تعمیم منطقی قیمتهای تعدیل شده آنالوگها.

محاسبه هزینه جایگزینی یا هزینه بازتولید پیشرفت زمین تخمین زده شده ؛

محاسبه ارزش بازار قطعه زمین ارزیابی شده با کسر از ارزش بازار یک واحد املاک و مستغلات ، که شامل قطعه زمین ارزیابی شده ، هزینه جایگزینی یا هزینه تولید مجدد بهبود در زمین است.

روش تخصیص زمانی استفاده می شود که سهم بهبود در قیمت کل قطعه کوچک باشد ، برای ارزیابی مناطق حومه ای توصیه می شود (که سهم بهبودها کوچک است و تعیین آن بسیار آسان است) ، در صورت عدم استفاده از آن اطلاعات مربوط به فروش یک قطعه زمین در مجاورت.

این روش با در نظر گرفتن ویژگیهای اطلاعات اولیه و مدل بدست آوردن مقدار مورد نظر ، در بازار غیرفعال (هیچ اطلاعاتی در مورد فروش قطعات زمین رایگان وجود ندارد) م effectiveثرترین روش است. هزینه یک زمین به طور کلی با فرمول تعیین می شود:

,

جایی که با 3 - هزینه زمین ، روبل ؛

با- هزینه شی ، روبل ؛

سو- هزینه بهبود ، مالش.

روش باقی مانده بر اساس تکنیک گروه سرمایه گذاری برای اجزای فیزیکی این روش برای ارزیابی قطعات ساخته شده و توسعه نیافته استفاده می شود ، در صورت وجود امکان ساخت قطعه زمین ارزیابی شده با پیشرفت های درآمدزا. ارزش زمین با سرمایه گذاری بخشی از درآمد مربوط به زمین تعیین می شود.

برای تعیین ارزش یک قطعه زمین ، باید ارزش ساختمان ، درآمد خالص عملیاتی کل ملک ، نسبت سرمایه برای زمین و ساختمان ها را بدانید.

مراحل اصلی روش باقی مانده برای زمین عبارتند از:

1) خالص درآمد عملیاتی کل دارایی بر اساس اجاره بها در بازار و برآورد هزینه های عملیاتی تعیین می شود.

2) خالص درآمد عملیاتی مربوط به سازه (ساختمان) تعیین می شود.

3) خالص درآمد عملیاتی قابل انتساب به قطعه زمین از طریق نرخ سرمایه گذاری برای زمین به یک معیار ارزش تبدیل می شود.

پیش بینی درآمد در شرایط عدم ثبات کافی اقتصادی دشوار است.

روش بسته بندی (رویکرد توسعه ای) در ارزیابی زمین مناسب برای تقسیم بندی به قطعات جداگانه استفاده می شود. شامل مراحل زیر است:

تعیین اندازه و تعداد سایت های جداگانه ؛

محاسبه ارزش مناطق توسعه یافته با استفاده از روش مقایسه فروش قابل مقایسه ؛

محاسبه هزینه ها و برنامه توسعه ، دوره فروش برآورد شده و سود مشاغل معقول ؛

کسر کلیه هزینه های توسعه و سود مشاغل از قیمت کل تخمینی فروش قطعات برای تعیین خالص درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات پس از اتمام توسعه و فروش قطعات جداگانه ؛

انتخاب نرخ تنزیل که نشان دهنده ریسک مربوط به دوره توسعه و فروش مورد انتظار است.

هزینه های توسعه زمین معمولاً شامل موارد زیر است:

هزینه های تجزیه ، ترخیص و تراز کردن سایت ها ؛

هزینه های ساخت جاده ها ، پیاده روها ، شبکه های مهندسی ، زهکشی ؛

مالیات ، بیمه ، هزینه مهندسی و کارکنان فنی ؛

هزینه های بازاریابی ؛

سود و سربار پیمانکار و غیره

مدلسازی درآمد اجاره ای احتمالی برای انواع مختلف کاربری زمین بر اساس الگوهای شکل گیری اثرات اجاره محل و قیمت های غالب (فروش و اجاره) است. با در نظر گرفتن تفاوت قابل توجه شاخص های هزینه برای سایتهایی که در امتداد جلوی شبکه جاده ای شهر واقع شده اند و در سرزمینهای داخل چهارماهه قرار دارند ، هنگام ارزیابی ، این سایتها مشمول جداسازی اجباری می شوند.

اجرای اصل کارآمدترین استفاده در شرایط رقابت برای استفاده از املاک بین بخشهای مختلف عملکردی بازار ، با در نظر گرفتن محدودیت های واقعی در حجم تقاضا و چند منظوره بودن احتمالی قلمرو ، در نتیجه آن اتفاق می افتد. مجموعه ای از کاربران زمین در هر سایت تشکیل شده است.

1. گزارش ارزیابی ارزش بازار و انحلال املاک واقع در آدرس: سن پترزبورگ ، منطقه کالینینسکی ، چشم انداز گرزدانسکی ، 41 ، حرف A
   کار توسط Colliers International انجام شد. سن پترزبورگ ، 2004.
   همه محاسبات مطابق با مفاد قانون فدرال "در مورد فعالیتهای ارزیابی در فدراسیون روسیه" ، استانداردهای ارزیابی اجباری برای موضوعات فعالیتهای ارزیابی ، تأیید شده توسط دولت فدراسیون روسیه در 6 ژوئیه 2001 شماره 519 انجام شد. ، و همچنین استانداردهای فعالیتهای حرفه ای در زمینه ارزیابی املاک و مستغلات جامعه ارزیابی کنندگان روسیه و استانداردهای بین المللی ارزیابی که توسط کمیته بین المللی استانداردهای ارزیابی (ICSOI) تدوین شده است.
   24-01-2016 | محبوبیت: 18604
2. گزارش تعیین میزان خسارت وارده به خودروی تویوتا کرستا (محاسبه باقی مانده های مناسب)
   هدف از این ارزیابی تعیین ارزش بازار میزان خسارت وارده به اموال ارزیابی شده در تاریخ ارزیابی است. ارزیابی مطابق فرمان دولت فدراسیون روسیه از 6 ژوئیه 2001 شماره 519 "در مورد تایید استانداردهای ارزش گذاری" ، "دستورالعمل های روش شناختی برای تعیین هزینه وسایل نقلیه ، با در نظر گرفتن سایش و پارگی طبیعی" انجام شد. و شرایط فنی در زمان ارائه "، توسعه یافته توسط مرکز علمی دولتی NAMI به همراه کارکنان مرکز فدرال تخصص پزشکی قانونی ، تأیید شده توسط وزارت اقتصاد فدراسیون روسیه.
   مجری: دنیس پاشین ، "آژانس ارزیابی دارایی های حرفه ای"
   2015-04-17 | محبوبیت: 20506
3. گزارش تعیین ارزش بازار آپارتمان یک اتاقه واقع در آدرس: نووسیبیرسک ، منطقه سووتسکی ، خیابان. لنین
   موضوع این ارزیابی یک آپارتمان یک اتاقه است که در نووسیبیرسک واقع شده است. هدف از ارزیابی ، تعیین ارزش بازار شیء ارزیابی است.
   با توجه به "استانداردهای ارزشیابی اجباری برای استفاده توسط موضوعات فعالیت ارزشیابی" مورخ 01.06.01 ، شماره 519 ، عبارت "ارزش بازار" در این گزارش به معنی موارد زیر است: محتمل ترین قیمتی که می تواند موضوع ارزیابی باشد هنگامی که طرفین معامله منطقی عمل می کنند ، با داشتن تمام اطلاعات لازم ، و هیچ شرایط فوق العاده ای در ارزش معامله منعکس نمی شود ، در بازار آزاد در یک محیط رقابتی بیگانه می شوند.
   تعیین ارزش بازار براساس این فرض است که ملک در بازار تحت شرایط خاصی که در بالا ذکر شد فروخته می شود. در نتیجه معامله خرید و فروش ، مجموعه ای از حقوق مالکیت از خریدار به فروشنده منتقل می شود. این حقوق است که مورد ارزیابی قرار می گیرد. در این اثر ، حق ارزیابی شده برای موضوع ارزش گذاری ، حق مالکیت است.
   پس از انجام تجزیه و تحلیل ، ارزیاب به این نتیجه رسید که بهترین و م effectiveثرترین استفاده از شیء ارزیابی استفاده از آن برای هدف مورد نظر است - یک آپارتمان. بر اساس این نتیجه گیری ، محاسبات بیشتری برای تعیین ارزش بازار شیء ارزیابی انجام شد.
   روش ارزیابی شامل: 1) جمع آوری اسناد و اطلاعات لازم در مورد موضوع ارزیابی. 2) استفاده از رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی ارزش بازار ؛ 3) نوشتن این گزارش.
   2015-03-24 | محبوبیت: 16106
4. گزارش تعیین ارزش بازار یک سهم معمولی JSC "Kostromskaya GRES"
   در چارچوب این واگذاری ، ارزش بازار یک سهم OAO Kostromskaya GRES برآورد شد. نتایج ارزیابی به منظور واریز سهام در OJSC Kostromskaya GRES به عنوان پرداخت سهام اضافی در OJSC OGK-3 استفاده شد. ارزیابی از 01 آوریل 2005 انجام شد.
   در فرآیند ارزیابی ، روشها و رویکردهای مختلفی مورد استفاده قرار گرفت که برای مورد خاص مناسب ترین است. این ارزیابی مطابق قانون فدراسیون روسیه "در مورد فعالیتهای ارزیابی در فدراسیون روسیه" ، "استانداردهای ارزیابی اجباری برای نهادهای ارزیابی" ، روش و دستورالعملهای ارزیابی مشاغل و (یا) دارایی های RAO "UES of" انجام شد. روسیه "و SDC های آن ، توسعه یافته توسط Deloitte & Touche.
   بر اساس تجزیه و تحلیل نقاط قوت و ضعف نتایج بدست آمده در چارچوب رویکردهای مختلف ، پس از مشورت با نمایندگان شرکت های سرمایه گذاری ، نمایندگان Deloitte & Touche ، ارزش گذار تصمیم گرفت که گزینه اول را در کنار اولین گزینه وزن دهی در نظر بگیرد. اهمیت دادن به نتایج رویکرد درآمد. این انتخاب با این واقعیت توجیه می شود که هنگام خرید و فروش یک دارایی ، یک سرمایه گذار منطقی در درجه اول نه بر گذشته نگر فعالیتهای شرکت ، بلکه بر جریانهای درآمدی آینده ای که می تواند از دارایی به دست آمده دریافت کند تمرکز می کند.
   تکمیل شده توسط: کنسرسیوم "Expert - Russian Assessment" ، از 01 آوریل 2005
   07-03-2015 | محبوبیت: 15317
5. گزارش تعیین ارزش بازار شی "اتاق اداری"
   گزارش ارزیابی ارزش بازار املاک و مستغلات - محوطه اداری ، با مساحت 336.1 متر مربع. متر ، متعلق به شهرداری "شهر کیروف".
   
   هدف از این ارزیابی شناسایی ویژگی های قیمت گذاری موضوع ارزیابی در رابطه با ویژگی های بخش مربوطه بازار ، عنوان حقوقی ، ویژگی های کمی و کیفی موضوع ارزیابی و همچنین ویژگی های اعمال قانون است. برای معامله پیشنهادی این امر باعث می شود تا به طور ابهامآمیز مورد ارزیابی در سیستم دارایی و حقوق اجباری قرار گرفته و توجیه مناسبی برای نوع ارزش تعیین شده ارائه شود. تجزیه و تحلیل اسناد ، اجزای اصلی خطرات مرتبط با ارزیابی را مشخص کرده و میزان پوشش آنها را محاسبه می کند.
   گزارش ارزیابی مطابق با قانون فدرال "در مورد فعالیتهای ارزیابی در فدراسیون روسیه" مورخ 29 ژوئیه 1998 شماره 135-FZ تهیه شده است. استانداردهای ارزیابی فدرال ، مجموعه ای از استانداردهای ارزیابی جامعه ارزیابی کنندگان روسیه (SSO ROO 2010).
   تجزیه و تحلیل نتایج بدست آمده برای انطباق با داده های بازار نشان داد که ارزش بازار املاک مورد ارزیابی دارای ارزش قابل مقایسه با شاخص های بازار است. هزینه اشیاء در محدوده مقادیر متوسط ​​برای اشیاء واقع در یک قسمت مشابه از شهر Kirov ، دارای هدف و شرایط فنی مشابه است.
   ارزیابی کننده حسابرسی و سایر تأییدات مالی اطلاعات ارائه شده توسط شما و استفاده شده در این گزارش را انجام نداده است ، بنابراین مسئولیت قابلیت اطمینان این اطلاعات را بر عهده نمی گیرد.
   مطابق با هدف ارزیابی ، ارزش بازار هدف ارزیابی بر اساس قانون فدرال شماره 135-FZ "در مورد فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" مورخ 29 ژوئیه 1998 و کد استانداردهای ارزیابی انجمن ارزیابی کنندگان روسیه SSO ROO 2010 ، هماهنگ با استانداردهای بین المللی ارزیابی (2007) و ارزیابی کنندگان اجباری توسط اعضای سازمان خودتنظیمی.
   استفاده از MTR ROO 2010 ، اجباری برای استفاده توسط افراد در زمینه فعالیت های ارزیابی ، به این دلیل است که هدف ارزیابی در فدراسیون روسیه واقع شده است ، و همچنین این واقعیت که ارزیابی کننده در فدراسیون روسیه فعالیت می کند. این استانداردها در تعیین رویکردهای ارزیابی ، روش انجام کار ، در تهیه گزارش ارزیابی مورد استفاده قرار گرفت.
   کاربرد کد استانداردهای جامعه ارزیابی کنندگان روسیه (ROO) به این دلیل است که استانداردهای ارزیابی ROO به طور کامل شرایط ، تعاریف ، مفاهیم و روشهای ارزیابی مورد استفاده در انجام کار ارزیابی را توصیف می کند. از انواع ملک
   
   07-03-2015 | محبوبیت: 17850
6. گزارش تعیین ارزش بازار شی "فروشگاه محل"
   گزارش ارزیابی ارزش بازار ملک - محل فروشگاه با مساحت 30.2 متر مربع. متر ، به آدرس: خیابان کیروف لنین ، متوفی 86 ، متعلق به تشکیلات شهرداری "شهر کیروف".
   
   هدف از ارزیابی ، تعیین ارزش بازار املاک است. نتیجه ارزیابی ، ارزش کل شیء ارزیابی است. از نتیجه ارزیابی می توان برای بیگانگی اموال شهرداری استفاده کرد.
   نتایج کار بر روی ارزیابی شی توصیف شده برنامه ریزی شده است تا برای بیگانگی اموال شهرداری استفاده شود.
   در این ارزیابی ، استانداردهای ارزشیابی زیر مورد استفاده قرار گرفت: استانداردهای کد ارزش گذاری جامعه ارزیابی کنندگان روسیه SSO ROO 2010 ، هماهنگ با استانداردهای بین المللی ارزش گذاری (2007) و اجباری برای استفاده توسط اعضای سازمان خودنظارتی ارزیابی کنندگان.
   استانداردهای ارزش گذاری (SSO 2010) انجمن ارزیابی کنندگان روسیه (ROO) برای ارزیابی ارزش املاک در فدراسیون روسیه و سایر کشورهای مستقل مشترک المنافع - با رعایت کامل اسناد تصویب شده ، طراحی شده است.
   پیمانکار LLC ANALIT ، کیروف ، 2010
   07-03-2015 | محبوبیت: 13746
7. گزارش ارزیابی ارزش بازار سهام عادی ثبت شده JSC
   

   هدف و هدف ارزیابی: تعیین ارزش بازار سهام عادی ثبت شده (100٪ از سرمایه مجاز) JSC (نوع فعالیت - تولید محصولات چاپی) با هدف کمک به سرمایه مجاز.
   مجموعه املاک شرکت منعکس کننده توانایی واقعی شرکت برای ایجاد درآمد نیست ، اما نشان دهنده وضعیت فعلی شرکت است که از طریق وضعیت دارایی ها و بدهی های آن بیان می شود. در این مورد ، نیاز به تعیین ارزش باقیمانده در زمان ارزیابی به دلیل عدم وجود عوامل انحلال فوری یا اجرای مشاغل ارزش آن را ندارد. از نظر این ارزیابی ، مطابق ارزیابی ما ، بهترین روش ، روش ارزش دفتری تعدیل شده دارایی های خالص شرکت است.
   در نتیجه تحقیقات اطلاعات ارائه شده در مورد شرکت های این صنعت در منابع مختلف ، از جمله در سیستم نقل قول ملی (www.nqs.ru) تا تاریخ 2004/01/10 ، اطلاعاتی که برای اهداف این ارزیابی در مورد قیمت سهام استفاده می شود این شرکت ها هیچ بازار بدون نسخه ای ندارند. بنابراین ، روشهای شرکتهای مشابه - روش بازار سرمایه ، روش معاملات را نمی توان استفاده کرد.
   به منظور ارزیابی ارزش بازار سهام عادی OJSC KKK ، این گزارش از موارد زیر استفاده می کند:
   1. روش تنزیل جریانهای نقدی ؛
   2. روش تعدیل دارایی های ترازنامه.
   مجری: LLC "Art-Expert". کازان ، 2004
   23-02-2015 | محبوبیت: 10971

8. گزارش تعیین ارزش بازار شیء "محل اداره پست"
   

   هدف از این ارزیابی شناسایی ویژگی های قیمت گذاری موضوع ارزیابی در رابطه با ویژگی های بخش مربوطه بازار ، عنوان حقوقی ، ویژگی های کمی و کیفی موضوع ارزیابی و همچنین ویژگی های اعمال قانون است. برای معامله پیشنهادی این امر به شما امکان می دهد بدون هیچ ابهامی موضوع ارزیابی را در سیستم دارایی و حقوق اجباری شناسایی کرده و توجیه مناسبی برای نوع ارزش تعیین شده ارائه دهید. تجزیه و تحلیل اسناد ، اجزای اصلی خطرات مرتبط با ارزیابی را مشخص کرده و میزان پوشش آنها را محاسبه می کند. در نتیجه ، یک توجیه اقتصادی و حقوقی مناسب برای ارزیابی نهایی شی با هدف مشخص باید انجام شود.
   نتیجه ارزیابی قرار است به منظور بیگانگی اموال بر اساس قرارداد خرید و فروش مورد استفاده قرار گیرد ، محدودیت ها توسط ارزیاب به طور مستقل تعیین می شود.
   محل اداره پست. مساحت 108.1 متر مربع طبقه اول. آدرس: منطقه Kirovskaya ، چشم انداز Oktyabrsky. مالک مورد ارزیابی واحد شهری "شهر کیروف" است.
   هدف از ارزیابی: تعیین ارزش بازار حقوق ارزیابی شده برای شیء ارزیابی
   هدف از آوردن نتایج همه رویکردهای مورد استفاده ، تعیین مزایا و معایب هر یک از آنها و در نتیجه ، ایجاد یک برآورد هزینه واحد است. مزایای هر رویکرد در ارزیابی ملک مورد نظر با معیارهای زیر تعیین می شود:
   نوع ، کیفیت و وسعت اطلاعاتی که بر اساس آنها تجزیه و تحلیل انجام می شود.
   توانایی در نظر گرفتن ویژگی های خاص یک شی که بر ارزش آن تأثیر می گذارد ، مانند استفاده ، سودآوری بالقوه.
   منبع: واحد دولتی فدرال "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI" ، شعبه کیروف ، 2010
   23-02-2015 | محبوبیت: 8179

9. گزارش تعیین ارزش بازار ملک "اتاق کافه"
   گزارش تعیین ارزش بازار شیء محل با مساحت 33.2 متر مربع. متر در آدرس Kirov region.، Kirov، st. مسکو ، 181
   هدف از ارزیابی ، تعیین ارزش بازار املاک است. نتیجه ارزیابی ، ارزش کل شیء ارزیابی است. نتیجه ارزیابی می تواند برای از بین بردن اموال شهرداری استفاده شود. نتایج کار در مورد ارزیابی شی توصیف شده برنامه ریزی شده است که برای بیگانگی اموال شهرداری استفاده شود.
   هدف از این کار شناسایی ویژگی های قیمت گذاری موضوع ارزیابی در رابطه با ویژگی های بخش مربوطه بازار ، عنوان حقوقی ، ویژگی های کمی و کیفی موضوع ارزیابی و همچنین ویژگی های اعمال قانون است. برای معامله پیشنهادی این امر به شما امکان می دهد بدون هیچ ابهامی موضوع ارزیابی را در سیستم دارایی و حقوق اجباری شناسایی کرده و توجیه مناسبی برای نوع ارزش تعیین شده ارائه دهید. تجزیه و تحلیل اسناد ، اجزای اصلی خطرات مرتبط با ارزیابی را مشخص کرده و میزان پوشش آنها را محاسبه می کند. در نتیجه ، یک توجیه اقتصادی و حقوقی مناسب برای ارزیابی نهایی شی با هدف مشخص باید انجام شود.
   پیمانکار LLC ANALIT ، کیروف ، 2010
   2014-11-08 | محبوبیت: 11043
10. گزارش تعیین ارزش بازار شیء املاک "مغازه"
    گزارش تعیین ارزش بازار شیء محل با مساحت 14.2 متر مربع. متر مربع متر در آدرس Kirov region.، Kirov، st. نکراسوا ، 1
    هدف از ارزیابی ، تعیین ارزش بازار املاک است. نتیجه ارزیابی ، ارزش کل شیء ارزیابی است. از نتیجه ارزیابی می توان برای بیگانگی اموال شهرداری استفاده کرد.
    این گزارش مطابق قانون فدرال "در مورد فعالیتهای ارزش گذاری در فدراسیون روسیه" مورخ 29 ژوئیه 1998 شماره 135-FZ تهیه شده است. استانداردهای ارزیابی فدرال ، مجموعه ای از استانداردهای ارزیابی جامعه ارزیابی کنندگان روسیه (SSO ROO 2010).
    هدف از این کار شناسایی ویژگی های قیمت گذاری موضوع ارزیابی در رابطه با ویژگی های بخش مربوطه بازار ، عنوان حقوقی ، ویژگی های کمی و کیفی موضوع ارزیابی و همچنین ویژگی های اعمال قانون است. برای معامله پیشنهادی این امر باعث می شود تا به طور ابهامآمیز مورد ارزیابی در سیستم دارایی و حقوق اجباری قرار گرفته و توجیه مناسبی برای نوع ارزش تعیین شده ارائه شود. تجزیه و تحلیل اسناد ، اجزای اصلی خطرات مرتبط با ارزیابی را مشخص کرده و میزان پوشش آنها را محاسبه می کند.
    به طور کلی ، ارزش پیشنهادی برای یک معامله ، ارزش بازار است. این اصطلاح به معنای استفاده مشروع است ، که به نوبه خود مسئولیت تضمین عملکرد اجسام را به فروشنده معمولی تحمیل می کند. در این مورد ، فروشنده علاقه ای به خدمات گارانتی ندارد و تعمیر و نگهداری مطابق با الزامات قانون مدنی فدراسیون روسیه انجام می شود. بر این اساس ، در محاسبه پارامترهای هزینه ، باید فقدان تعهدات گارانتی برای عملکرد را در نظر گرفت و اجرا را بر اساس "همانطور که هست" انجام داد.
    آیا می خواهید گزارشی ارسال کنیددر وب سایت ما؟ در مورد آن برای ما بنویسید.

انجام برخی از معاملات حقوقی با املاک ، مانند: فروش ، اهدا ، مبادله ، ارث ، مستلزم تعیین ارزش بازار آن شی است. ارزیابی توسط کارشناسان مستقل انجام می شود. نتیجه کار آنها در قالب گزارش ارزیابی ثبت می شود. این سند ممکن است هنگام پردازش اسناد برای املاک مورد نیاز باشد.

گزارش ارزیابی آپارتمان

گزارش ارزیابی آپارتمان یک سند مکتوب است که بر اساس آن می توان ارزش بازار واقعی یک شی را در بازار املاک و مستغلات تعیین کرد. مالک می تواند گزارشی را به ابتکار خود سفارش دهد تا تعیین کند که چه قیمتی را برای فروش شی تعیین می کند. اما در بیشتر موارد ، هنگام محضری شدن معامله به گزارش نیاز است ، زیرا دفتر اسناد رسمی به این سند نیاز دارد.

ارزیابی املاک توسط تعدادی از مقررات تنظیم می شود:

• قانون "در مورد فعالیتهای ارزیابی در فدراسیون روسیه" شماره 135 ؛
• استاندارد ارزش گذاری شماره 3 ، تصویب شده توسط دستور شماره 254 وزارت توسعه اقتصادی ؛
• استانداردهای توسعه یافته توسط SRO ، که شامل موضوع فعالیتهای ارزش گذاری است.

مطابق قانون شماره 135 ، محتوای گزارش باید به این شکل باشد:

1. تاریخ آماده سازی ؛
2. عدد؛
3. محل سازمان ارزیابی ؛
4. داده های عضویت در SRO ؛
5. موضوع ارزیابی - آدرس ، پارامترهای فنی ، وابستگی ؛
6. هدف از ارزیابی (فروش ، اهدا ، و غیره) ؛
7. برآورد استاندارد برای تعیین نوع ارزش یک شی.
8. فهرست داده های مورد استفاده ؛
9. محاسبه هزینه شی ؛
10. تاریخ محاسبه هزینه ؛
11. لیست اسناد مورد استفاده

در گزارش ، ارزیابی کننده ممکن است داده های دیگری را که برای بازتاب عینی بودن اطلاعات لازم می داند ، نشان دهد. طبق قانون ، فرم های گزارش جداگانه ای برای انواع مختلف ارزیابی ارائه شده است. گزارشات در زمینه های خاص ممکن است دارای برخی ویژگی های آماده سازی باشد ، اما به طور کلی باید با الزامات قانون مطابقت داشته باشد.

سوالی دارید یا به کمک حقوقی نیاز دارید؟ از مشاوره رایگان استفاده کنید:

این سند دوخته شده ، شماره گذاری شده است ، توسط ارزیابی کننده امضا شده است ، با مهر و موم ارزیابی کننده یا سازمان ارزیابی کننده مهر می شود.

می توانید نمونه گزارش ارزیابی را در اینجا بارگیری کنید.

در ماده 12 قانون فدرال شماره 135 آمده است که ارزش ذکر شده در گزارش معتبر است و می تواند هنگام معاملات با اموال استفاده شود.

چگونه تدوین می شود؟

برای تهیه گزارش دو گزینه وجود دارد: روی کاغذ یا در قالب الکترونیکی. سند نباید حاوی تفاسیر نادرست و مبهم باشد.

یک سند الکترونیکی باید دارای امضای دیجیتالی الکترونیکی باشد.

این گزارش توسط متخصصانی تهیه می شود که مستقیماً فعالیت های ارزیابی را انجام داده اند. این امضای اوست که همه جا روی سند قرار می گیرد.

مبنای ارزیابی قرارداد خدمات منعقد شده است که توسط مشتری (مالک ملک) و شرکت ارزیابی یا یک ارزیاب خصوصی امضا می شود. قرارداد در 2 نسخه منعقد می شود: یک نسخه برای هر طرف.

روش ارزیابی خود شامل چندین مرحله است.:

1. عزیمت متخصص برای بازرسی اموال ؛
2. شرح شی ، عکاسی ؛
3. تعیین هزینه بر اساس داده های اولیه ؛
4. نوشتن گزارش مکتوب.

نتیجه نهایی کار ارزیابی کننده ، دریافت سند تمام شده توسط صاحب ملک است.

ارزیابی آپارتمان

ارزيابان در فعاليتهاي خود از روشها و استانداردهاي مصوب قوانين قانوني استفاده مي كنند. این روش شامل استفاده از روش های درآمد و هزینه است.

هزینه یابی با رویکرد درآمد

ماهیت روش درآمد تعیین ارزش فعلی مزایایی است که در آینده انتظار می رود. این به مزایایی که فروش ملک به همراه خواهد داشت اشاره می کند. به طور کلی ، این یک محاسبه تقریبی از آن چیزی است که مالک در نتیجه فروش ملک دریافت می کند.

روش درآمد بر دو اصل استوار است:

• انتظارات ؛
• تعویض ها

این اصول چگونه تأثیر می گذارد؟ اصل انتظار به این معناست که ارزش دارایی با ارزش درآمد آتی که می تواند به ارمغان بیاورد تعیین می شود. اصل جایگزینی بدین معناست که مقدار یک شی را می توان در سطح مورد نیاز برای به دست آوردن (جایگزینی) یک شی مشابه تنظیم کرد.

هزینه یابی با رویکرد هزینه

ماهیت روش هزینه این است که هزینه یک شی بر اساس هزینه هایی که برای بازتولید شی در وضعیت فعلی لازم است ، با در نظر گرفتن قیمت بازار قطعه زمین که در آن هزینه می شود ، محاسبه می شود. چنین املاکی واقع شده است

هنگام محاسبه هزینه با استفاده از این روش ، ارزیاب باید تفاوت بین ارزش تولید مثل و هزینه مورد نیاز برای جایگزینی شی را درک کند.

ویژگی رویکرد مبتنی بر هزینه این است که استفاده از آن هنگام ارزیابی یک شیء تمام شده بی اهمیت است. این روش زمانی مناسب تر است که شی فقط برای ساخت و ساز برنامه ریزی شود یا در مورد آنچه در قطعه زمین ساخته می شود تصمیم گیری شود. این روش همچنین زمانی مورد نیاز است که برای ارزیابی اجسام ساخت و ساز در حال انجام ، برای بیمه ، برای محاسبه مالیات زمین.

گزارش زمان تولید

گزارش در تاریخ مشخص شده در قرارداد خدمات تهیه می شود. معمولاً کل روش بیش از 7 روز طول نمی کشد.... اما گاهی اوقات بسته به هدفی که هزینه برای آن تعیین شده است ، ممکن است یک دوره طولانی تر در قرارداد قید شود.

شکل دقیق گزارش در سطح قانونگذاری تدوین نشده است. با این حال ، سند باید با الزامات مندرج در قانون فدرال شماره 135 مطابقت داشته باشد. بنابراین ، هر سازمان ارزیابی می تواند از نمونه گزارش مناسب برای خود استفاده کند.

مدت اعتبار سند

در مورد مدت اعتبار گزارش ارزیابی املاک و مستغلات ، لازم است 6 ماه معامله با آن مورد انجام شود. این امر مستقیماً توسط ماده 12 قانون فدرال شماره 135 پیش بینی شده است.

پس از 6 ماه ، قیمت بازار به سادگی بی ربط می شود ، زیرا قیمت ها در بازار املاک بسیار پویا است. اگر گزارش به موقع مورد استفاده قرار نگرفت ، باید دوباره سفارش داده شود.

چگونه می توان گزارش را سفارش داد؟

انتخاب یک سازمان ارزشیابی متخصص کار ساده ای نیست. امروزه بسیاری از شرکت ها خدمات خود را ارائه می دهند. اما آیا همه آنها برای انجام ارزیابی اعتبار دریافت کرده اند؟

قبل از عقد قرارداد با یک شرکت ارزیابی ، بهتر است اطمینان حاصل کنید که ارزیابی کنندگان آنها دارای اختیارات کامل هستند. می توانید این اطلاعات را در این سایت بررسی کنید. همچنین باید مطمئن شوید که سازمان به صورت قانونی کار می کند ، کافی است اطلاعات موجود در ثبت نام واحد دولتی اشخاص حقوقی را بررسی کنید.

آگاهی از مفاهیم اساسی: چگونه گزارش ارزیابی تنظیم شده است ، از چه چیزی تشکیل شده است ، چه اطلاعاتی در آن وارد شده است - به مشتری خدمات این امکان را می دهد تا بفهمد که چگونه صلاحیت و صحیح سند تنظیم شده است. در واقع ، اگر اشتباهات ، نادرستی هایی در آن ایجاد شود ، هرگونه اطلاعات به اشتباه وارد شود ، ممکن است گزارش در آن مراجع برای ارائه به آنها پذیرفته نشود. اگر مشتری خطایی را کشف کند ، او حق دارد که بخواهد سند را اصلاح یا به طور کامل تغییر دهد ، به ویژه اینکه پول برای سند پرداخت شده است.

توجه! به دلیل تغییرات اخیر در قوانین ، ممکن است اطلاعات این مقاله قدیمی باشد. در عین حال ، هر موقعیت فردی است.

برای حل مشکل خود ، فرم زیر را پر کنید یا با تلفن های ذکر شده در سایت تماس بگیرید ، وکلای ما به شما رایگان مشاوره می دهند!

گزارش ارزیابی کننده سندی است که در معاملات بین شهروندان و سازمانها هنگام ثبت حق مالکیت و در موارد دیگر ظاهر می شود. قانون الزاماتی را برای آن تعیین می کند تا نتایج منطقی را تضمین کند.

کمی در مورد قانونگذاری

قانون هنجاری اساسی ، قانون فعالیت ارزش گذاری است. استانداردهایی در سطح وزارت توسعه اقتصادی اتخاذ شده است. علاوه بر این ، نشان داده شده است که گزارش ارزیابی کننده باید چگونه باشد. تفاوت های ظریف متعددی در این اسناد به تفصیل شرح داده شده است. طبیعتاً این دستورات مطابق قانون است.

ارزیابی اجباری است. این همان چیزی است که قانون "درباره فعالیت ارزیابی" و سایر اقدامات بیان می کند. این باید هنگام واگذاری اموال دولتی یا شهری ، وام مسکن ، قبل از امضای قرارداد ازدواج انجام شود. در حقیقت ، هنگام ثبت وراثت یا ارسال دعوی به دادگاه در دعوای ملکی نمی توان از این رویه صرف نظر کرد. گزارش ارزیابی کننده در حال حاضر در بسیاری از موارد مورد تقاضا است.

سند از کجا آمده است

قرارداد با یک متخصص منعقد می شود. انتخاب یک ارزیاب می تواند توسط یک سازمان دولتی یا توسط یک فرد علاقمند انجام شود. به عنوان مثال ، ارزیابی یک شیء ممکن است بر عهده شرکت کننده در حراج خصوصی سازی باشد. در هر صورت ، قرارداد امضا می شود. سند به صورت کاغذی یا الکترونیکی تهیه می شود. در مورد دوم ، استفاده از امضای دیجیتالی تقویت شده الزامی است. اجزای سند:

• نام احزاب ؛
• هدف کار ؛
• اطلاعات مربوط به مورد مورد ارزیابی ؛
• چه نوع ارزیابی باید انجام شود (قیمت بازار یا کاداستر) ؛
• میزان ارائه خدمات چقدر تخمین زده می شود ؛
• زمان بعد از آن گزارش ارزیابی باید ارائه شود.
• اطلاعات مربوط به SRO ، که ارزیاب مستقل در آن عضو است ، یا سازمانی که در آن کار می کند ؛
• اطلاعات مربوط به بیمه مسئولیت پیمانکار.

این توافقنامه استانداردهایی را که باید براساس آنها ارزیابی انجام شود ، مشخص می کند.

گزارش مورد نیاز

شرایط اضافی برای گزارش ارزیابی کننده وجود دارد. آنها به ویژگی های موضوع ارزیابی مربوط می شوند. به طور خاص ، ارزیابی در صنعت هسته ای ، املاک و غیره ویژگی های خاص خود را دارد.

این گزارش حاوی اطلاعاتی از قرارداد در مورد دلایل ، اهداف و زمان بندی روش است:

• شرح دقیق شی یا موضوع ارزیابی ؛
• توالی اقدامات یک متخصص ؛
• تاریخ تکمیل کار

گزارش یک ارزیاب مستقل یا کسی که در یک سازمان کار می کند توسط او امضا می شود و مهر می زند - خود او یا سازمانی که در آن کار می کند. ارزیابی کننده در میزان اطلاعاتی که می تواند به گزارش اضافه کند محدود نیست ، نکته اصلی این است که حداقل اطلاعات مطابق با قانون و استانداردها وجود دارد. لازم به یادآوری است که با وجود همه الزامات و قوانین ، در هر گزارشی سهم خاصی از مفروضات و احتمالات وجود دارد ، اگرچه ارقام بدست آمده توسط متخصصان مختلف نباید تفاوت جدی داشته باشند.

ویژگیهای ارزیابی املاک

شهروندان و سازمانها در درجه اول به ارزش بازار اشیاء علاقه مند هستند. موجودی یا برای برخی از انواع مالیات محاسبه می شود و ارزیابان به سختی با آن روبرو می شوند. روش های مختلفی برای محاسبه ارزش بازار وجود دارد:

• گران؛
• سودآور ؛
• مقایسه ای.

روش اول بر اساس در نظر گرفتن مشخصات فنی شی ، محاسبه هزینه تجهیزات مجدد و بازسازی است. مورد دوم به درآمد بالقوه از یک شی خاص بستگی دارد ، به عنوان مثال ، به میزان افزایش هزینه آپارتمان یا زمین بعد از مدتی. روش سوم بر اساس مقایسه اجسام مشابه است. البته ویژگی های فردی در نظر گرفته می شود. بر این اساس است که معمولاً گزارش یک ارزیاب آپارتمان تهیه می شود.

یافتن متخصصان در این زمینه آسان ترین است. تقریباً همه آنها با آژانس های املاک و مستغلات ، در BTI (خصوصی و دولتی) کار می کنند.

چگونه ساختار ارزیابی انجام شده است

گزارش ارزیابی املاک و مستغلات بر اساس همان طرح تهیه شده است:

• دانش موجود جمع آوری می شود (مستندات فنی) ؛
• تجزیه و تحلیل شامل مناطق اطراف آن (میزان توسعه جاده ها ، زیرساخت های عمومی) انجام می شود.

به معنای واقعی کلمه هر چیز کوچک نقشی ایفا می کند. حتی در یک خانه ، آپارتمان ها با مبالغ کاملاً متفاوت ارزش گذاری می شوند. مساحت جسم ، میزان قابلیت زندگی خانه نیز به این امر اشاره دارد. این خانه ممکن است در نزدیکی یک منطقه معتبر واقع شود ، در حالی که عمر آن در حال اتمام است ، که بر قیمت آن نیز تأثیر می گذارد. اگر خانه در شرایط خوبی باشد ، مغازه ، داروخانه در نزدیکی وجود دارد ، اما زیرساخت حمل و نقل وجود ندارد ، قیمت کاهش می یابد. این اساس گزارش ارزیابی کننده مستقل است.

متخصص نیاز دارد:

• سوابق کاداستر در صورت عدم وجود گذرنامه کاداستر ، از آنها خواسته می شود که گذرنامه فنی ارائه دهند ، که در BTI تهیه شده است.
• افسانه ، طبقه بندی.
• اسناد تأیید مالکیت املاک و مستغلات.

در صورت برنامه ریزی توسعه مجدد ، پروژه ای از کار ارائه می شود ، و سایر اطلاعات بسته به شرایط ارائه می شود. متخصص به طور مستقیم آنچه را که نیاز دارد می گوید.

ارزیابی و دادخواهی

عدم توافق با یافته های گزارش در ادعایی بیان شده است. اگر بر اساس ارزیابی باشد یا به نحوی با آن مرتبط باشد ، می تواند به نتایج خود ارزیابی و سایر اقدامات مربوط باشد. تقریباً همه این موارد توسط دادگاه های داوری رسیدگی می شود. اگرچه در حال حاضر امکان اعتراض به گزارش ارزیاب در فرایند اداری (ارزیابی کاداستر) وجود دارد. موافقت یا عدم موافقت - قاضی فقط پس از معاینه تصمیم می گیرد. فقط در دو نقطه متفاوت است:

• فقط با تصمیم دادگاه انجام می شود ؛
• برای نتیجه گیری نادرست ، به کارشناس در مورد مسئولیت کیفری هشدار داده می شود.

گرفتن معاینه تخصصی در دادگاه تنها راه به چالش کشیدن نتیجه ارزیابی است. هزینه این روش در سراسر کشور تفاوت چندانی ندارد. استثنا مناطق شهری است. برای ارزیابی اجسام مشابه ، متخصصان تقریباً همان مقدار را درخواست می کنند. قیمت پایین یا زیاد به معنی کیفیت نیست ، بهتر است نظرات مشتریان را بخوانید. اگر به س questionالی به عنوان مدت اعتبار گزارش ارزیابی کننده بپردازیم ، قاعدتاً 12 ماه است. اما در قانون شرایط دیگری ممکن است تعیین شود.