Nesne türü nedir? Gayrimenkulün türü ve amacı

Gayrimenkulün sosyal rolü, tüm insan ihtiyaçlarının (psikolojik, fizyolojik, entelektüel) karşılanmasıdır.

Üç ana gayrimenkul türü vardır- Bu arazi, konut ve konut dışı binalar.

Bir gayrimenkulün temeli arsadır.

Toprak - bu her durumda temel bir faktördür ticari faaliyetler dolaylı veya doğrudan mal üretimi veya hizmet sunumunda yer alan

Arazi ikiye ayrılmıştır:

1) geliştirme veya diğer kullanım amaçlarına yönelik arazi parselleri;

2) işletilmesi amaçlanan doğal kompleksler (tarlalar vb.)

Konut - Bu, insan yerleşimine yönelik tüm olanaklara sahip bir binadır.

Konut şunlar olabilir: elit, standart, kentsel, banliyö vb.

Gayrimenkuller ikiye bölündü işlevsel olarak konut ve konut dışı olmak üzere ikiye ayrılır.

Konut dışı; endüstriyel, ticari, eğlence amaçlı, kurumsal, moteller, oteller ve karma kullanımlı mülkleri içerir.

Endüstriyel gayrimenkul, endüstriyel binaları, faaliyet gösteren fabrikaları ve depoları ifade eder.

Eğlence tesisleri rekreasyon amaçlı - bunlar tatil alanları, stadyumlar, kulüpler, yüzme havuzları ve eğlence amaçlı diğer tesislerdeki yapılardır.

Kurumsal Gayrimenkul – Bunlar hükümet veya belediye yetkilileri, hastaneler, sanatoryumlar ve diğer özel amaçlı işlevlere yönelik binalardır.

Karma kullanımlı mülk – Listelenen gayrimenkul türlerinin birleşimidir.

Kullanıma hazır olma derecesine göre gayrimenkul türleri:

1) işletmeye alınan yapılar;

2) gerektiren binalar revizyon veya yeniden yapılanma;

3) tamamlanmamış inşaat.

Gayrimenkuller ayni tekrarlanabilirlik derecesine göre sınıflandırılır:

1) tekrarlanamaz – bunlar maden yataklarıdır;

2) tekrarlanabilir - bunlar yapılar, binalardır.

Uzmanlık derecesine göre:

1) uzmanlaşmış: kimya ve petrol rafinerileri; müzeler ve diğer kültürel yapılar.

2) uzmanlaşmamış - bu, açık piyasada yatırım için talep bulunan diğer gayrimenkullerdir.

yaşam döngüsü aşamaları:

1) formasyon – bu bir inşaattır, yani yeni bir işletmenin kurulması, arazinin satın alınması veya tahsis edilmesi;

2) sömürü - işletme ve geliştirmeyi, yani genişletmeyi, yeniden düzenlemeyi veya yeniden inşayı içerir

3) varlığın sona ermesi - bu yıkımdır, doğal yıkımdır, tasfiyedir.

Ticari amaçla edinilen bir taşınmazın yaşam döngüsü, bu taşınmazın sahibi açısından, aynı taşınmazın yeni sahibi ile birlikte, taşınmazın ömrünün sonuna kadar tekrarlanabilir. G. Harrison'a göre yaşam döngüsü sürekli olarak belirli kalıplara tabidir - bu, fiziksel, ekonomik, kronolojik dönem ve ekonomik yaşamın geri kalan dönemidir.

Bir nesnenin fiziksel ömrü, mevcut bina veya yapının yaşanabileceği veya üzerinde çalışılabileceği süreyi ifade eder. Bu gösterge normatif, hesaplanmış, gerçek olabilir ve koşulların iyileştirilmesi veya modernizasyon nedeniyle artabilir. Bir taşınmazın yıkılması halinde fiziki ömrü sona erer.

Ekonomik ömür, bir nesnenin kâr elde ederek kullanılabileceği süreyi ifade eder; bu iyileştirmeler, nesnenin değerine katkıda bulunur. Yapılan iyileştirmeler mülkün eskimesi nedeniyle değerine belli bir katkı sağlamıyorsa ekonomik ömrü sona erer.

Kronolojik yaş, mülkün işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süreyi ifade eder.

Etkin yaş, bir gayrimenkulün görünümünün, teknik durumunun ve mülkün toplam maliyetini etkileyen ekonomik faktörlerin değerlendirilmesine dayanmaktadır.

Etkili yaş – bu, nesnenin belirli bir fiziksel durumuna karşılık gelen ve uygulanma olasılığını dikkate alan bir yaştır.

Standart servis ömrü – Bu, binaların veya yapıların yönetmeliklerde tanımlanan hizmet ömrüdür.

Altında kalan ekonomik ömür Binalar, değerleme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süreyi ifade eder. Bu süre, değerleme uzmanı tarafından gelecekteki geliri tahmin etmek için kullanılır. Bir nesnenin modernizasyonu veya yenilenmesiyle kalan ekonomik ömrü artar.

Sermaye inşaat projelerinin listesi "Bölümlerin kompozisyonuna ilişkin Yönetmelik"te verilmiştir. Proje belgeleri ve içeriklerine ilişkin gereklilikler." 87 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi ile onaylandı.

Sermaye inşaat projeleri, işlevsel amaçlarına ve karakteristik özelliklerine bağlı olarak aşağıdaki türlere ayrılır:

1. Doğrusal nesneler hariç, endüstriyel amaçlı nesneler (binalar, yapılar, savunma ve güvenlik dahil endüstriyel amaçlı yapılar).
2. Üretim dışı amaçlara yönelik nesneler (binalar, yapılar, konut yapıları, sosyo-kültürel ve kamu yararına yönelik amaçlar ve ayrıca üretim dışı amaçlara yönelik diğer sermaye inşaatı nesneleri).
3. Doğrusal nesneler(boru hatları, otomobil ve demiryolları, elektrik hatları vb.).

Bina türleri. Binalar konut ve konut dışı olarak ayrılmıştır. Bir konut binası (ev), vatandaşların evini ve böyle bir binada ikametleriyle ilgili diğer ihtiyaçları karşılamayı amaçlayan odaların yanı sıra yardımcı kullanım amaçlı binalardan oluşur. Konut binaları (evler) kalıcı konut binalarını, yatakhaneleri, barınakları, esnek stoklu evleri, yaşlılar ve engelliler için pansiyonları, gazileri, bekar yaşlılar için özel evleri, yetimhaneleri, yatılı okulları ve yatılı okulları ve diğer evleri içerir.

Bireysel konut binaları, bir aileye yönelik, üç kattan fazla olmayan ayrı konut binalarıdır. Ayrıca kır evi tipi evler de vardır (küçük bir arsanın bulunduğu; kır evleri ağırlıklı olarak iki katlıdır ve iç merdivenlidir; zemin katında genellikle ortak bir oda, mutfak, çamaşır odaları bulunur; ikinci katta) kat - yatak odaları), müstakil konut birimlerinden oluşan tek daire bloklu konut binaları.

Apartman- bir konut binasındaki, bir konut binasının bitişiğindeki bir arsaya veya böyle bir binadaki ortak alanlara bağımsız erişimi olan iki veya daha fazla daireden oluşan bir set. Bir apartman binası, konut mevzuatına uygun olarak böyle bir binadaki bina sahiplerinin ortak mülkiyet unsurlarını içerir.

Konut dışı binalar - amacı nüfus için çalışma, sosyal ve kültürel hizmetler ve maddi varlıkların depolanması için koşullar yaratmak olan binalar: endüstriyel, tarımsal, ticari, idari, eğitim, sağlık hizmetleri, diğerleri (Rosstat emri No. 274 “Onay üzerine) S-1 No'lu Federal İstatistik Formu Gözleminin Doldurulmasına İlişkin Talimatların “Binaların ve yapıların işletmeye alınmasına ilişkin bilgiler”).

Yapı - hacimsel, düzlemsel veya doğrusal olan inşaatın sonucu inşaat sistemi Yer, yer üstü ve/veya yer altı bölümleri olan, yük taşıyıcılardan oluşan ve bazı durumlarda etrafını çevreleyen bina yapıları ve üretim süreçlerini yürütmek için tasarlandı çeşitli türler, ürünlerin depolanması, insanların geçici olarak kalması, insanların ve malların hareketi (2. maddenin 2. kısmının 23. maddesi) Federal yasa No. 384-FZ “Binaların ve yapıların güvenliğine ilişkin teknik düzenlemeler”).

– Gayrimenkule ilişkin bilgilerin belirli özelliklere göre düzenlenmesine olanak sağlayan bir düzenleme türüdür. Kadastro ve envanter kaydı için gerekli olup, bunların uygun kullanımına yönelik tedbirlerin standardizasyonu da gerekmektedir.

Emlak piyasasındaki her türlü faaliyet sınıflandırmaya dayanmaktadır. Buna dayanarak belediye ve devlet mülklerinin denetimi gerçekleştirilir.

Planlanan hedef fonksiyonlara uyulmaması, inşaat projesinin tescili ve onaylanmasının reddedilmesinin nedenidir.

Gayrimenkullerin mülkiyet türüne göre sınıflandırılması

Her gayrimenkul parçasının bir sahibi vardır ve bir şahsın veya şahsın mülkiyetindedir. tüzel kişilik ya bölgesel idarenin bilançosunda yer alır ya da federal bütçe tarafından desteklenir.

Bilanço sahiplerini de içeren sahip türlerine benzer şekilde, aşağıdaki sahiplik biçimleri ayırt edilir:

1. durum;
2. belediye;
3. ticari;
4. bireysel.

Mülkün kime ait olduğuna bağlı olarak medeni hukuksal bir etkileşim zinciri kurulur. Örneğin arazinin sahibi, bölgesel bölgelere tahsis edilen parselleri yerel belediyelere devreden devlettir.

Ancak devredilen yetki kalıcı, sınırsız kullanım temelinde kendilerine devredildiği için tam sahip değiller.

Buna karşılık, mülk yönetimini yürütme, gayrimenkulleri işletmelere ve sivillere devretme hakkına sahiptirler:

• mülkiyete;
• kiralık veya kiralık.

Gayrimenkullerin ölçeğe göre sınıflandırılması

Ölçek, nesnelerin bölünerek veya birleştirilerek yeniden düzenlenebilme yeteneklerini belirleyen bir özelliğidir.

Örneğin, konut ve konut dışı binalar bir binada birleştirilebilme özelliğine sahiptir. Ancak bina yalnızca odalara bölünmeye izin veriyor.

Yani sınıflandırmanın temeli ve esası bu durumda muhasebe birimidir.

Genel olarak şu şekilde tamamlanabilirler:

• kara kütlesi;
• arsa;
• arsalı özel ev, yazlık;
• , kır evi alanı;
• endüstriyel bina ve yapı kompleksleri;
• endüstriyel amaçlı binalar;
• çok daireli yüksek bina;
• alçak bina;
• ayrı daire;
• bölüm veya giriş, bölüm katı;
• idari binalardan oluşan bir kompleks;
• Ofis alanı;
• alışveriş kompleksi;
• ticari tesisler.

Bu liste tam olmaktan uzak.

Listelenen nesnelerin ana özelliği kadastro kayıt numarasıdır.

Gayrimenkullerin kullanıma hazır olma durumuna göre sınıflandırılması

Bu temel temelde, çalışmasına izin veren veya izin vermeyen binalar ve tesisler ayırt edilir (bkz.). Verilere dayalı temel özellikler Piyasada bulunan tüm gayrimenkuller aşağıdaki türlere ayrılmıştır:

İnşaatın tamamlanması ve işletmeye alınmasının ardından bu statüyü kazanan bitmiş sermaye binaları. Amacına uygun olarak engelsiz kullanım izni alın.

Bitmemiş nesneler, onay anından ve bir sermaye yapısının inşasına izin veren kentsel planlama belgelerinden bir alıntının alınmasından işletmeye alma anına kadar bu şekilde kabul edilir.

Bitmemiş bir yapı, belge desteği gerektiren “donma” aşamasına girerse orijinalliğini kaybeder.

• Yeniden yapılanma gerektiren binalar veya tesisler veya.
• yıkılmasını gerektiriyor.

Nesneler bu aşamaya ancak komisyon incelemesi ve amaçlanan kullanımlarının kabul edilemez olduğunu belirten uygun belgelerin yürütülmesinden sonra girer (bkz.).

“Gayrimenkul” kavramı nasıl anlaşılmalıdır ve bu tanıma ne uymaktadır? Rusya Federasyonu mevzuatının gayrimenkule nasıl davrandığı, ekonomik öz. Gayrimenkul türlerinin bölündüğü işaretler, türlerinin sınıflandırılması.

Şu anda Rusya'da emlak piyasası aktif olarak gelişiyor ve giderek artan sayıda vatandaşımız, işletmemiz ve kuruluşumuz gayrimenkul işlemlerine katılıyor.

İÇİNDE Rusya Federasyonu Gayrimenkul, tüm dünyada olduğu gibi vatandaşların kişisel varlığının temeli olarak hareket eder ve ekonomik aktivite ve her türlü mülkiyete sahip işletme ve kuruluşların geliştirilmesi. Bu nedenle, Rusya Federasyonu'nda var olan gayrimenkul türlerinin yanı sıra hukuki gayrimenkul kavramının kökeni ve oluşumu ile tanışmanın ilgisiz olmayacağını düşünüyorum.

Gayrimenkul türleri: tarihe bir gezi

Mülkiyetin türlere yasal olarak bölünmesi, ör. Roma İmparatorluğu döneminde ortaya çıkan taşınabilir nesneler ve gayrimenkuller üzerine. Roma hukuku, başta toprak ve onunla ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olanlar olmak üzere, taşınmaz şeyleri taşımanın fiziksel imkansızlığı kriterini uygulayarak, nesnelerin taşınır ve taşınmaz türlere göre sınıflandırılmasını kullanmıştır. Kanunlara göre Antik Roma Hareketli nesneler uzayda hasar görmeden serbestçe hareket ettirilebiliyordu.

Buna göre, bir nesnenin toprakla güçlü bir bağlantısının olması ve hareketinin imkansızlığı şeklindeki fiziksel kriter, önce Roma hukukunda, ardından her yerde temel devlet doktrini düzeyinde gayrimenkulün sınıflandırılmasını önceden belirlemiştir. Bugün Emlak herhangi bir gelişmiş toplum veya devletin var olmasının imkansız olduğu temeldir.

Rusya'da gayrimenkul türleri

“Gayrimenkul” terimi 17. yüzyılda Rusya'da ortaya çıktı, ancak hala hiçbir yerde kesin bir yasal tanım yok. Yani göre Medeni Kanun Rusya Federasyonu'nda taşınmaz şeyler (gayrimenkul, emlak) şunları içerir:

• kara,
• toprak altı alanları,
• izole su kütleleri,
• ormanlar,
• çok yıllık bitkiler,
• bina,
• binalar, yapılar
• tamamlanmamış inşaat projeleri,
• yere sıkı bir şekilde bağlı olan her şey, yani amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler.

Ayrıca, Rusya'daki gayrimenkul türleri arasında uçak ve deniz gemileri, iç sularda seyrüsefer gemileri ve devlet tesciline tabi uzay nesneleri bulunmaktadır. Ayrıca kanun, diğer malları da taşınmaz mal olarak sınıflandırabilir.

Örneğin, bir bütün olarak bir mülk kompleksi olarak bir işletme aynı zamanda gayrimenkul türlerinden biri olarak kabul edilmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, bir işletme konu olarak değil, doğrudan medeni hakların nesnesi olarak kabul edilir. Bir teşebbüsün tamamı veya bir kısmı, mülkiyet haklarının tesisi, değiştirilmesi ve sona ermesine ilişkin alım-satım, rehin, kiralama ve diğer işlemlere konu olabilir.

Gayrimenkul türlerinin ekonomik özü

Ana unsurlar arasında Pazar ekonomisiüretim aracı görevi gören özel bir yer - bu şunlar olabilir:

• Toprak,
• idari, endüstriyel, depo, ticari ve diğer bina ve tesisler,
• bir ürünün veya tüketim nesnesinin inşaatı (arsalar, konutlar, evler, apartmanlar, garajlar).

Gayrimenkul türlerinin ayırt edici ekonomik özellikleri aşağıdakileri içerir:

• nadirlik (tamamen aynı özellikler yoktur),
• bitişik arazilerin, binaların maliyeti,
• bölgesel özellikler (bölgesel tercihlerdeki değişiklikler, fiziksel değişiklikler olmasa bile gayrimenkul türlerinin değerini artırabilir veya azaltabilir),
• Kural olarak önemli maliyetler olmadan değiştirilemeyen amaç.

Kullanım niteliğine ve menşeine bağlı olarak gayrimenkul türlerinin bölünmesi

Yukarıdakilerden gayrimenkulün üç ana türe ayrıldığı anlaşılmaktadır: arsa, konut ve konut dışı binalar. Kullanımın niteliğine bağlı olarak, gayrimenkul türleri kullanılanlara ayrılır:

• konut için (evler, evler, apartmanlar, yazlıklar),
• Ticari faaliyetler için (oteller, ofis binaları, mağazalar vb.),
• Üretim amaçlı (depolar, fabrikalar, fabrikalar vb.),
• tarımsal ihtiyaçlara yönelik (çiftlikler, bahçeler, sebze bahçeleri vb.),
• özel amaçlar için (okullar, kiliseler, hastaneler, kreşler vb.).

Gayrimenkul türleri de kökenlerine göre farklılık gösterir:

• Doğanın insan emeği olmadan yarattığı,
• insan emeğinin sonucudur,
• insan emeğiyle yaratılmış ama doğal temele o kadar bağlı ki ondan ayrı çalışamıyor.

Dolayısıyla gayrimenkul en değerli ve genel olarak önemli sabit varlıkları içerir. Ve arazi ve toprak altı gibi gayrimenkul türleri, her devlet için muazzam ekonomik ve stratejik öneme sahiptir.

Herhangi bir sosyal sistemdeki gayrimenkul, ekonomik ve devlet çıkarlarının bir nesnesidir ve bu nedenle, bu mülkiyet kategorisi için, hukukun nesnesini ve konusunu tanımlamayı mümkün kılan zorunlu devlet hakları tescili getirilmiştir, çünkü mülkiyet ile hakların konusu arasındaki bağlantı görünmez ve gayrimenkulün fiziki hareketle devri imkansızdır.

Hem diğer ülkelerde hem de Rusya'da en önemli gayrimenkul türlerinin tanımında ciddi farklılıklar yoktur ve temelde aynıdır. İLE ayırt edici özellik Dünyanın her yerindeki gayrimenkul, araziyle olan ayrılmaz bağlantısıyla ilgilidir. İle temassız arsalar Gayrimenkul türleri her zamanki amacını kaybeder.

Garip bir şekilde, yasa aynı zamanda gemileri, uçakları ve uzay nesnelerini (örneğin uzay uyduları) gayrimenkul olarak da içeriyor. Bunun nedeni, bu tür ekipmanlara yönelik karmaşık kayıt prosedürüdür. Ancak özel fidanlıklardan ve yıkıma yönelik evlerden alınan ağaçlar gayrimenkul değildir.

Ancak çok azımız uydu satın alma veya kiralama ihtiyacıyla karşı karşıyayız. Yani çoğu insan için gayrimenkul; arazi, konut ve konut dışı binalardır.

Fonksiyonlar, köken, hazırlık

Birinci sınıflandırma gayrimenkulleri özelliklerine göre ayırmaktadır. Buna göre gayrimenkul; işlevi, menşei ve kullanıma hazırlığı bakımından farklılık göstermektedir.

İşlevsel amaçlarına göre, gayrimenkul geliştirme amaçlı arsalara, doğal komplekslere (parklar, bahçeler), konut binalarına, ticari amaçlı binalara (ofisler, alışveriş merkezleri, oteller), özel konut binalarına (yazlıklar, kır evleri, kır evleri arsalar ile) ve endüstriyel tesisler (fabrikalar, otoparklar, depolar).

Bu tür gayrimenkuller köken itibarıyla arsa kütleleri, arsalar, konut kompleksleri, apartman binaları, çok apartmanlı konut binalarındaki daireler ve odalar, bireysel konut binaları, idari bina kompleksleri ve ticari binalar.

Ve çalışmaya hazır olma durumuna göre üç tür nesne ayırt edilir: hazır, yeniden inşaya ihtiyaç duyan ve yapım aşamasında.

Uzmanlık

Rusya Değerleme Uzmanları Derneği'nin yeni standardının sınıflandırması daha basittir. Uzmanlaşmış ve uzman olmayan olmak üzere iki tür gayrimenkul arasında ayrım yapıyor.

Birinci tür gayrimenkul, işlevleri nedeniyle Tasarım özellikleriçok sınırlı - örneğin kilise, okul, pompa istasyonu veya kazan dairesi. Bu tür binalar, yalnızca asıl amaçları için kullanılabildikleri için çok nadiren satışa sunulur.

İkinci grup, en çok kullanılabilecek diğer tüm nesneleri içerir. farklı amaçlar. Açık piyasada sürekli talep görüyorlar.

İş merkezi dersleri

Ve son olarak “Batılı” dediğimiz ve ticari nesnelerin sınıflandırılmasına yönelik üçüncü bir sistem var. Gayrimenkulleri “A”, “B” ve “C” olmak üzere üç sınıfa ayırıyor.

“A” sınıfı nesneler

Bunların hepsi amacı ne olursa olsun prestijli iş merkezleridir. Bu kategori hem perakende satış yerlerini hem de ofisleri, ayrıca fabrika katlarını, fabrikaları, hastaneleri ve depoları içerir. Hepsi bitirme kalitesi açısından farklı olmalı ve mühendislik iletişimi ve modern bir düzen.

"B" sınıfı

Yatırım amaçlı, yani kiralama amaçlı nesneleri içerir. A Sınıfı mülkler kadar prestijli değiller; klima sistemi veya otopark gibi bazı hizmet unsurlarından yoksun olabilirler.

"C" sınıfı

Bu, "gayrimenkul fazlası" olarak adlandırılan, bir işi yürütmek için gerekli olmayan binaların veya boş arsaların bulunduğu arazidir. Ülkemizde bu tür nesneler, çeşitli araştırma enstitüleri ve endüstriyel kompleksler tarafından kiralanan tesisler olarak düşünülebilir.

İlk bakışta tüm bu sistemlerde kafa karıştırmak kolaydır. Ancak gayrimenkul türlerinin farklı sınıflandırmalarının varlığı bir artıdır. Hepsi emlak piyasasının araştırılmasına katkıda bulunuyor ve nesnelerin değerlendirilmesi için yeterli yöntemlerin geliştirilmesini kolaylaştırıyor.