Profitabilan posao - gradnja kuća na prodaju! Da li je isplativo sami izgraditi kuću?
Dobar dan. Moje ime je Kirichenko Egor, ja sam iz Krasnodar region. Zadnjih deset godina gradim kuće za prodaju. Počeo je da radi sam, i svaki put je pronalazio novi tim za izgradnju. On ovog trenutka organizovano preduzeće (doo), postoji stalni kadar, sopstveni projektanti i građevinari. Ovaj pristup vam omogućava da brzo izgradite kuće i isporučite gotovu zgradu kupcu po principu ključ u ruke.
Poslovni parametri:
- početni troškovi - od 300 hiljada rubalja;
- broj zaposlenih – 20 ljudi;
- nekoliko kancelarija u regionu;
- mjesečni prihod (u zavisnosti od količine narudžbi) - od dva miliona rubalja.
Kako organizirati poslovnu izgradnju kuća za prodaju?
Izgradnja kuća jedna je od najperspektivnijih i najprofitabilnijih vrsta poslovanja. Za to nije potreban dokaz - dovoljno je procijeniti potražnju za stanovanjem u velikim gradovima i šire. Istovremeno, kao kupci djeluju i stanovnici Ruske Federacije i strani državljani.
Da biste brzo podigli svoje poslovanje na noge i ostvarili profit, slijedite ove korake:
1. Razviti jedinstven koncept, koje će se pratiti u budućnosti. Ovdje ih ima nekoliko važne tačke– razmotriti važnost svih komunikacija, dostupnosti interneta i telefonskih veza.
Square dobar zaplet– do 15 ari, obavezan prilaz, prisustvo ribnjaka (reke, jezera), kao i šume u blizini. Učešće klijenta u razvoju projekta je vrlo poželjno - može izvršiti izmjene i dopune pitanja završne obrade, planiranja konstrukcija, oblika kuće i tako dalje.
2. Odlučite kako ćete raditi– samostalno ili uz pomoć investitora. Napominjemo da kupovina zemljišta, kupovina građevinskog materijala i plaćanje radnika zahtijevaju značajne troškove.
Dobra opcija je otvaranje građevinske firme i izvođenje radova nakon prijema avansa od kupca. U ovom slučaju možete brzo riješiti finansijske probleme i ubrzati proces izgradnje. S druge strane, rizici se povećavaju, jer vi snosite finansijske obaveze ispred klijenta.
3. Odaberite područje za razvoj. Već smo djelimično spomenuli niz kriterija, ali to nije sve.
Posebno obratite pažnju na infrastrukturu oko lokacije, blizinu grada, dostupnost transporta, ekološku komponentu (ima li štetne proizvodnje u blizini), mogućnost izgradnje dodatnih objekata i sl.
4. Odlučite se za vrstu konstrukcije.
Ovdje postoji nekoliko opcija. Najpopularnija je vikendica.
Mnogi ljudi koji žele da izađu iz gradske "košnice" sanjaju o takvoj kući.
U pravilu, vikendica ima dvije etaže i namijenjena je jednoj porodici. Uz kuću mora biti i plac od najmanje pet ari.
Gradske kuće su mješavina vikendica i običan stan. Njihova karakteristika je mala spratnost (1-2 sprata) i poseban ulaz u svaki stan. Gradske kuće možete graditi ne samo izvan grada, već i unutar metropole.
Najbolji materijal za gradnju je crvena cigla, ali se može koristiti i gazirani beton ili drvo. Prema riječima stručnjaka, za nekoliko godina takve će zgrade u potpunosti zamijeniti vikendice. Njihova prednost je praktičnost i niža cijena.
5. Kupite parcelu– jedna od najvažnijih faza, koja će zahtijevati određena odobrenja i naravno troškove. Nakon odabira lokacije, provodi se čitav niz aktivnosti.
Za početak se izrađuju skice i opći plan izgradnje. Ovaj posao uzima u obzir sve od vrste temelja do uređenja okolnog prostora. Potreban je topografski snimak.
Sljedeća je radno najintenzivnija faza. Morate odobriti plan izgradnje, dogovoriti kontroverzna pitanja i dobiti dozvolu za izgradnju kuće. Nakon što su svi problemi riješeni, gradnja može početi.
Ukupni troškovi u ovoj fazi mogu se kretati od 300.000 rubalja.
6. Angažirajte kvalifikovane građevinare sa dobrim radnim iskustvom. Za izgradnju kuće trebat će vam stručnjaci za postavljanje temelja, oblaganje, izgradnju krova, ugradnju grijanja i kanalizacije.
Definitivno vam je potreban električar koji će obaviti ožičenje uzimajući u obzir sve zahtjeve PTE i PUE. U početnoj fazi biće dovoljan unajmljeni tim, ali u budućnosti je bolje imati svoje osoblje pri ruci.
Plaćanje se može izvršiti po predaji objekta, dnevno ili sedmično (po dogovoru). Prosječna plata iskusnog graditelja je 1000-1500 rubalja dnevno.
Ukupni troškovi isplate plate– od 150 hiljada rubalja mesečno.
7. Izračunajte troškove(gore smo ih već spomenuli) kao što su kupovina zemljišta, građevinskog materijala, plaćanje projektne dokumentacije itd.
U pravilu se na izgradnju jednog "kvadrata" stanovanja troši oko 30-40 hiljada rubalja. Izgradnjom kuće koja košta 3 miliona rubalja i prodajom za 5 miliona rubalja, možete dobiti 2 miliona neto dobiti.
Koji materijal je najbolje koristiti u poslovima izgradnje kuća za prodaju?
Često me pitaju od kojeg materijala je najbolje graditi kuće. Ovdje postoji nekoliko opcija. Na prvom mjestu je cigla. Njegove prednosti su pouzdanost, niska cijena i pristojan izgled.
Po želji, izgrađena kuća se uvijek može urediti po vašoj želji. Štoviše, vikendica od cigle trajat će mnogo duže i zajamčeno će štititi od prirodnih katastrofa.
Glavna stvar je da ne štedite na debljini zidova, koja bi trebala biti najmanje "jedan i pol puta dužine cigle". Prema statistikama, gotovo 50% kuća izgrađeno je od ovog materijala.
Na drugom mjestu po popularnosti je drvo. Danas je sve popularnija ljepljena (profilirana) građa ili zaobljeni trupci. Prednost takvih kuća je apsolutna prirodnost materijala.
Kuća doslovno "diše", ispunjena je aromom prirodno drvo. Glavni nedostatak zgrada je njihova "slabost" na vatru. Ali uprkos tome, drvene vikendice se sve češće grade. Možete dati prednost kombiniranoj opciji kada se koriste dvije vrste materijala - cigla i drvo.
Treća opcija je izgradnja zgrada od sendvič panela. Do sada su se takve kuće grade vrlo rijetko. Njihove prednosti su odlična toplotna izolacija, unutrašnjost zgrada je uvijek suha (čak i bez grijanja).
Tokom godina zidovi se gotovo ne skupljaju, što je za mnoge glavna prednost. Osim toga, kuće od sendvič panela se brzo podižu. Nedostatak: nizak vijek trajanja (oko 40-45 godina).
Štoviše, bez obzira na odabrani materijal, možete proizvesti bilo koju vrstu završne obrade - ciglu, prirodni kamen, štukature i tako dalje.
Postoji mnogo mogućnosti za dekoraciju - preostaje samo uskladiti planove s kupcem i provesti ih u praksi.
Možete čitati o najnovijim vijestima i trendovima u franšiznom poslovanju
Kako izgleda poslovni plan za izgradnju drvenih kuća u smislu troškova i isplativosti?
Na pozadini popularnosti drvene kuće Možete se sigurno okušati u ovoj industriji. Osim toga, ovdje je dostupno nekoliko smjerova.
Da, možete graditi okvirne kuće od drveta, vikendice od zaobljenih trupaca, konstrukcije od brvana (ručna montaža), te objekti od profilisanog lameliranog furnira.
Većina budžetska opcija– zgrade sa drvenim okvirom. Oni su topli, ali u pogledu ekološke prihvatljivosti i udobnosti, naravno, inferiorni su od svoje „velike braće“. Kuće od zaobljenih trupaca su 10-15% skuplje, ali se smatraju najprestižnijim. U Evropi su takve vikendice najpopularnije.
Kako otvoriti građevinsku firmu
Drvene zgrade su jeftine i jednostavne za izgradnju. Glavni nedostatak je teškoća u izolaciji. Takva kuća se puše mnogo jače od zgrade od brvana. Da biste smanjili gubitak topline, potrebno je razmotriti dodatnu toplinsku izolaciju kuće.
Prosječna cijena za izgradnju drvene vikendice od lameliranog furnira je od 25 hiljada rubalja (kubnih metara), kuća od profilisanog drveta koštaće upola manje - oko 10-15 hiljada rubalja po "kocki".
Najpovoljnija opcija je kuća od zaobljenih trupaca. Njegova cijena je od 6-8 hiljada rubalja po "kocki".
Ukupni troškovi za kupovinu sve opreme, registraciju licence, izgradnju, kupovinu alata - od 500 hiljada rubalja. Profitabilnost poslovanja je oko 40%.
Tabela br. 1. Potencijal usluga izgradnje kuća u Rusiji
Šta je dobro u poslovanju izgradnje okvirnih kuća?
Konstrukcija okvira oduvijek se smatrala jednom od najboljih opcija. Prvo, takvi dizajni su vrlo ekonomični. Za izgradnju kuće biće potrebna polovina troškova u poređenju sa standardnom zgradom od cigle.
Drugo, okvirne kuće se grade mnogo brže. Za obnovu objekta od temelja do predaje novom vlasniku potrebno je ne više od 2-3 mjeseca. Istovremeno, možete uštedjeti na ljudima i opremi.
Treće, takve zgrade su posebno izdržljive, tako da ni najgori vremenski uvjeti neće oštetiti pouzdanu konstrukciju.
Što se tiče preostalih radnji, one su nepromijenjene – traženje zemljišta, priprema dokumenata i dozvola, izrada plana, analiza konkurenata, zapošljavanje osoblja, oglašavanje itd.
Za organizaciju takvog posla potrebno je uložiti od 600 hiljada rubalja. Cijena jedne "kocke" takve kuće košta oko 7-8 hiljada rubalja. Tokom godine možete uspeti da izgradite do 8-10 komada.
Prosječan prihod od jedne kuće je oko 300-400 hiljada rubalja. Period povrata – 2-3 mjeseca.
Tabela br. 2. Rast učesnika na tržištu izgradnje kuća u Rusiji
Koliko je isplativa poslovna ideja izgradnje kuća?
Već sam spomenuo da je izgradnja vikendica (gradskih kuća) jedna od najprofitabilnijih vrsta poslovanja. At pravilnu organizaciju građevinski radovi i uspješnom prodajom objekta, možete nadoknaditi svoje troškove u roku od 2-3 kuće i početi ostvarivati neto profit.
Glavna stvar je razumjeti sami građevinska industrija ili imate dobre stručnjake pri ruci.
Izgradnja vlastitog doma je odgovoran i skup poduhvat. Ako vam je budžet vrlo ograničen, ali zaista želite svoj kvadratnih metara, mnogi počinju štedjeti na svemu: koriste korištene materijale, jeftine građevinske mješavine, unajmljuju graditelje po najskromnijim cijenama, unatoč svom iskustvu, ili odlučuju graditi vlastitim rukama. Ali da li je takva ušteda zaista korisna?
Prvo, za kompetentnu i izdržljivu konstrukciju potreban vam je projekat. Pokazat će vam količinu posla i potrebnih materijala, komunikacijsku shemu, problematična područja plana i usklađenost vaše ideje sa stvarnim mogućnostima. Ako se ranije niste bavili takvim dizajnom i općenito niste upoznati s konstrukcijom, malo je vjerojatno da ćete moći savladati kompetentan dokument bez uključivanja stručnjaka. Usluge nisu besplatne, tako da ovdje nećete moći uštedjeti.
Drugo, potrebno je napraviti procjenu. Tipično, izgradnja sami Potrebno je više od jedne sezone u uvjetima nestabilne ekonomije i stalnih promjena cijena, prilično je teško precizno izračunati konačan iznos. Troškove za narednih nekoliko mjeseci možete samo okvirno procijeniti, ali hoćete li uspjeti izvođenje izgradnje do kraja? Ako ne, isplati li se započeti očito „mrtav“ projekat i ulagati u dugoročnu izgradnju?
Treće, morate samostalno izračunati količinu građevinskog materijala i kupiti ih. U većini slučajeva, kupovine se dešavaju u malim količinama kako posao napreduje, a to nije isplativo ni u pogledu cijena ni isporuke. Osim toga, postoji rizik od odgode procesa, jer ne postoji garancija da će uz naknadnu narudžbu cjelokupna količina materijala biti na zalihama i da će vam biti poslana po istoj cijeni.
Četvrto, morate pravilno pripremiti mjesto, sipati temelj, izračunati opterećenje. Pokrenite komunikaciju. Počnite graditi zidove i, što je najvažnije, posvetite mnogo vremena tome. Slažem se, u nekoliko ruku napredak će biti spor. Sa stanovišta vremenskih troškova, sama izgradnja nije isplativa. Osim toga, morat ćete unajmiti specijalnu opremu, ako ne za građevinske, onda za inženjerske radove, čiji najam, zajedno sa osobljem, također košta.
Ako unajmite jeftinu radnu snagu, malo je vjerovatno da će zanatlije moći garantirati kvalitetne i pravovremene rezultate. Po pravilu, u ovakvim slučajevima nema mesta ugovornim odnosima, što znači da nema tačnih rokova, nema odgovornosti strana. U svakom trenutku izvođači mogu nestati za još jednu narudžbu i trebaće im stalno praćenje. Vrijedi li govoriti o riziku u smislu kvalitete rada, snage i pouzdanosti objekta.
Da, uštedjet ćete na uslugama, ali hoćete li postići željeni rezultat? Kao što znate, remodeliranje je čak skuplje od pokretanja od nule. Što se tiče organizacije procesa, pismenosti i pravovremenosti njegove realizacije, nabavke materijala, njihove isporuke i krajnje finansijske koristi, mnogo je efikasnije povjeriti izgradnju stručnjacima.
Kompanija Porablock je spremna da realizuje Vaše građevinski projekat od početka do kraja pod optimalnim uslovima. Ne samo da prodajemo visokokvalitetni porobeton i prateće građevinske materijale, već pružamo i cijeli niz građevinskih usluga. Naše osoblje uključuje stručnjake koji će pripremiti dizajn, predračun, tehnička dokumentacija; izvodit će građevinske i inženjerske radove bilo koje složenosti. Organizujemo besplatnu dostavu materijala na gradilište iz vlastitog skladišta. Također se brinemo o svim završnim radovima i uređenju teritorije.
Istovremeno, održavamo pristupačne cijene naših usluga i proizvoda, a sve odnose sa klijentima formaliziramo službenim ugovorom i redovno dostavljamo izvještaje.
Veoma profitabilan posao je izgradnja kuća za prodaju, posebno za one preduzetnike koji imaju pristojan kapital za ulaganje.
U isto vrijeme, ne morate biti profesionalni graditelj, dovoljan je vaš entuzijazam i ozbiljan pristup poslu. Ovakav posao vam može donijeti dobar profit i postati pouzdan izvor prihoda. Naše preporuke i savjeti pomoći će vam da implementirate ovu poslovnu ideju.
Odlučite šta ćete tačno graditi. Hoće li ovo biti vikend naselje, apartmanska kuća, kuća u nizu ili samostojeća Kuća za odmor, - odlučite sami. Ali ne zaboravite da popularnost vikendica ne pada. Ima dosta ljudi koji žele kupiti takvu kuću. Stoga je najbolja ideja graditi seoske vikendice.
Lokacija, projekt, komunikacije
Kupujemo građevinsko zemljište. Idealno ako ga već imate. Odaberite lokaciju u popularnom smjeru, u prepunoj zoni i sa uspostavljenom komunikacijom. Kupci neće biti zadovoljni nezgodnim i nezanimljivim mjestom, pa obratite pažnju na okolni krajolik i procijenite lokaciju kuće. Obratite se prodavaču nekretnina koje poznajete kako bi vam mogao pomoći u odabiru lokacije i predložiti približnu cijenu kuća u okolini. Dobra je ideja kupiti zemljište putem aukcije, ali to zahtijeva povećano ulaganje novca.
Obratite se geodetskoj službi radi analize tla. To se mora učiniti kako biste bili sigurni u pouzdanost tla ispod temelja.
Sljedeća faza je projektna dokumentacija. Naručite od stručnjaka idejni projekat i paket dokumenata koji idu uz to. Kada bude spreman, podnesite ga regulatornim tijelima na odobrenje. Sve ovo zahteva vreme i novac. Nakon odobrenja, dobićete specifikacije ( tehničke specifikacije) za priključenje na električne mreže, kao i na kanalizaciju i vodovod, ako gradite u okviru grada.
Hajde da pokrenemo komunikaciju. Ovaj posao moraju obavljati posebne organizacije, kojima plaćate sam rad, kao i kablove i cijevi koji se polažu do vaše priključne točke. Sve vodi ka inženjerske mreže moraju biti izvedene sa visokim kvalitetom. Slažem se, dobra je ideja i da povežete telefonsku liniju i internet u kuću.
Povratak na sadržaj
Izgradnja kuće
Tražimo tim građevinara koji će radove završiti efikasno i u roku. neophodan rad. Uvjerite se da tim poznaje tehnike zidanja, oblaganja i izlivanja temelja. Pozivanje građevinske kompanije za ovaj posao je loša ideja. Nije isplativo. Ona će “progutati” sav profit. Unajmljeni tim će koštati mnogo manje, ali će vam biti potrebna stroga kontrola i česte posjete gradilištu.
Ako ste i sami kvalificirani graditelj i projekt kuće nije kompliciran, onda možete sami izvesti gradnju uz pomoć pomoćnika. Ili izvedite neke pojedinačne faze izgradnje u kojima ste sami majstor. To će vam pomoći da održite visoku profitabilnost projekta.
Kupovinom građevinskog materijala od velikih veletrgovaca ili direktno iz fabrika, zaobilazeći prodavnice i pijace, uštedite oko 20% novca. Nikada ne treba štedjeti na kvaliteti i pouzdanosti građevinski materijal.
Najbolje je započeti gradnju u rano proljeće, kako biste do jeseni ostvarili profit. Ali da bi se to postiglo, posao se mora obaviti brzim tempom, bez propuštanja rokova. Ako se gradnja ubrza, kuća se može prodati u roku od 2 mjeseca. Da bi ova poslovna ideja ostvarila maksimalan profit, bolje je izgraditi nekoliko kuća odjednom. Morate se odlučiti za opciju završne obrade: gruba ili završna obrada. Ima kupaca koji žele odmah dobiti kuću po sistemu ključ u ruke. Ali nekome se možda neće svidjeti kako ste uredili sobu.
Povratak na sadržaj
Kalkulacija i prodaja
Hajde da pričamo o najtežoj stvari - gotovinskom plaćanju. Za ovaj posao su potrebna sredstva za kupovinu zemljišta, građevinskog materijala, plaćanje projektnu dokumentaciju i rad izvođača. Ako planirate privući investitore, trebat će vam poslovni plan sa detaljnim proračunima u financijskom dijelu. Nakon izgradnje, izračunajte cijeli proces kako biste odredili tržišnu vrijednost kuće. Naravno, cijena kuća u različite regije Rusija se razlikuje. Na primjer, 1 sq. m izgradnje u srednjoj zoni naše zemlje košta oko 20 hiljada rubalja (u velikim gradovima do 40 hiljada). Nakon što ste potrošili 2 miliona rubalja na izgradnju kuće i prodali je za 3 miliona, dobit ćete 1 milion rubalja.
Kuća je izgrađena, sada je treba prodati. Možete sami tražiti kupca ili platiti agenta za nekretnine. Kuće ekonomske klase prodaju se brže od luksuznih. Postavite reklame u medijima. Imajte na umu da će većina kupaca doći s interneta. Odlična ideja - štitovi i zavojnice.
Danas, u moskovskoj regiji, kuće za prodaju grade stotine, ako ne i hiljade privatnih graditelja.
Ne postoje pouzdani statistički podaci o „pojedinci“, ali postoji razlog za vjerovanje da je obim ovog tržišta velik. „Po obimu, tržište vikendica privatnih investitora je uporedivo s tržištem vikend naselja,“ kaže Zhanna Shcherbakova, direktorica odjela za nekretnine na selu u Miel Real Estate. Ako je tako, onda se ukupan godišnji promet ovog segmenta tržišta može procijeniti na milijarde dolara.
Fenomen je velikih razmjera, ali se ništa ne zna o privatnim programerima.
Za razliku od graditelja vikend naselja, „pojedinci“ su mnogo manji igrači.
Ne teže stvaranju brendova i nemaju budžete za PR i oglašavanje. Štaviše, izbjegavaju svaki publicitet. Od desetak privatnih programera koje smo pronašli, samo trećina je uspostavila kontakt, a samo jedan od njih nije sakrio prezime.
Istovremeno, “pojedinci” predstavljaju veoma ozbiljnu snagu. Prije par godina jedna velika razvojna struktura nije kupila dobro zemljište sjeverno od Moskve za izgradnju sela. “Tamo radi gospodin N, koji ima veze sa administracijom, najbolje zemlje, postoji mnogo projekata koji su započeti”, objasnili su iz kompanije. “Nećemo se takmičiti s njim.”
„Poznajem privatne programere sa odličnom reputacijom u uskim krugovima koji grade 20-25 kuća godišnje“, kaže Zhanna Shcherbakova. - U pojedinim segmentima udio “pojedinaca” je velik. Na primjer, u Rubljovki nema velikih površina za razvoj, što znači da je malo interesantno velikim igračima. Ali privatni programeri su prilično zadovoljni malim zemljišne parcele za dvije do četiri kuće.”
100 hiljada - i dobrodošli!
Na papiru, projekat programera izgleda vrlo jednostavno: "kupio zemljište - instalirao komunikacije - izgradio kuću - prodao." Štaviše, Rubljovka nije jedino mjesto gdje privatni investitori grade kuće. Uspješno posluju u svim segmentima - od najelitnije do ekonomske klase.
Minimalna ulaznica za privatno razvojno tržište danas se procjenjuje na oko 100 hiljada dolara.
Da biste podmirili ovaj budžet, možete kupiti 6-8 hektara od vrtlarskog partnerstva (30-40 hiljada dolara), instalirati komunikacije (u jeftinoj verziji - 10-20 hiljada dolara) i za pedeset hiljada izgraditi kuću površine nešto više od 100 kvadratnih metara od pjenastih blokova ili jeftinih sendvič panela. Takva vikendica bez ukrasa može se prodati, ako je mjesto manje-više pristojno, za 150 hiljada dolara.
Daleko od Moskve nova vikendica ekonomska klasa može se kupiti od privatnog programera za 80-100 hiljada dolara.
Generalno, u ekonomskom segmentu je očigledan ogroman deficit i svaka razumna ponuda odmah nađe kupca. Na području četrdesetak kilometara od Moskve, jedan od privatnih programera nedavno je implementirao sljedeći projekat. Parcela od 15 ari je podijeljena na dva dijela, a na svakoj je izgrađena uredna drvena vikendica. Kuće su brzo prodate za 250.000 dolara.
Evo primjera iz drugog segmenta. Mala površina sa borovima koji pokrivaju površinu od 8 hektara u čuvanom selu između autoputeva Rublevskoye i Novorizhskoye koštali su investitora 250 hiljada dolara. Povezivanje komunikacija i izgradnja kuće (350 m2) - više od 300 hiljada.
Gotova kuća sa završnom obradom po sistemu ključ u ruke danas je na prodaju za oko milion dolara.
Ulaznica za razvojno tržište u zoni maksimalnog glamura - na Rubljovki - takođe košta najmanje milion, ali gotove kuće ovde počinju od 2 miliona dolara.
Nijedan od privatnih investitora ne planira profit manji od 40%. „U ekonomskoj klasi profitabilnost uspješnih projekata može dostići 100% u elitnom segmentu, u izuzetnim slučajevima dostiže 200–300%“, kaže se CEO Grupa Victory Tatyana Zvonareva. - Istovremeno, rizici i vreme izloženosti u skupom segmentu su takođe veći. Ako jeftini objekti obično nestanu za tri do četiri mjeseca, onda skupi mogu čekati svog kupca godinu i po dana.”
Ozbiljna finansijska ulaganja u kupovinu zemljišta i naknadnu izgradnju sputavaju mnoge potencijalne investitore i prisiljavaju ih da rade u segmentu ekonomske klase. Danas se za finansiranje projekata najčešće koriste „pojedinci“. sopstvenih sredstava ili privući partnere. „Mogao bih sada da izgradim selo, ali za to bi bilo potrebno najmanje 10 miliona dolara“, kaže programer Andrey. - Zbog nedovoljnog kapitala, godišnje gradim samo dve-tri kuće. Još ne postoje opcije projektnog finansiranja za takve opcije. Da biste dobili kredit u banci, morate staviti nekretninu pod hipoteku. Ali neće dati novac za vikendicu u izgradnji.”
Vikendice vs selaVećina privatnih programera fokusirana je na masovnu potražnju: bez nepotrebnih stvari, jednostavno i visokog kvaliteta.
Obično se u prvim projektima razrađuje određeni model idealan dom, a zatim se pronađeno rješenje (fasade, rasporedi, oprema) replicira. Neki individualni programeri tako jasno formulišu svoj credo da bi im programeri vikend naselja mogli pozavidjeti. „Gradim samo vikendice u stilu planinskih kuća“, otkriva tajne svog zanata Kiril, programer sa desetogodišnjim iskustvom. - Svi moji projekti obavezno imaju kupatila sa prozorima, velike spavaće sobe sa garderobama, francuske prozore od poda do plafona, visoke plafone, grejane podove, garažu za dva automobila, kamin. IN U poslednje vreme Ugradim i električni pogon na kapiju: košta samo hiljadu dolara, a kapija koja se otvara privezkom za ključeve ima magičan učinak na kupca.”
Opća pravila za razvoj seoske kuće br. Koncept je određen lokacijom, veličinom i oblikom lokacije i okoline. Istovremeno, programer mora imati strateško razumijevanje tržišta.
„Jedan od ključnih kvaliteta privatnog programera je sposobnost da realno proceni mogućnosti sajta i razume šta će biti traženo na ovoj lokaciji“, kaže Tatjana Zvonareva. Uvijek postoji iskušenje da se izgradi veća kuća i pozicionira je u višoj klasi nego što bi to koštalo. Na primer, u nekom selu Rubljovka, na placu od sedam jutara, sagradite palatu, koja „treba da košta milione samo zato što je Rubljovka“. Morate dobro poznavati raspoloženje potrošača, pogoditi tržišne trendove: zemljište se danas kupuje, ali se prodaje spremna kuća biće neophodno za godinu dana. Na primjer, ako pretjerate s njegovom veličinom, možete završiti u kategoriji nelikvidne imovine. Također je potrebno prijeći na stvar s puno drugih detalja - raspored, arhitektonski stil, nivo završne obrade i tako dalje. A ukusi kupaca se mijenjaju prilično brzo, na primjer, klasične vile sa stupovima, trijemovima i trijemovima više ne izazivaju oduševljenje. “Uprkos velikoj potražnji za vikendicama, na tržištu postoji mnogo loše osmišljenih i stoga neprodaljivih stvari”, podijelio je jedan od developera.
Konkurencija sa vikendicama jedna je od skrivenih sila iza razvoja tržišta kuća od privatnih graditelja.
Danas vikendice od pojedinaca koštaju u prosjeku 30-40% manje od njihovih analoga u selima, a kupci to cijene. Ekonomija privatnih vlasnika i seoskih graditelja je također nešto drugačija. Pojedinci imaju mnogo kraći period implementacije projekta (godina u odnosu na dve do četiri) i često imaju niže troškove: seoski programeri su primorani da troše mnogo novca na povezivanje glavnih mreža.
Međutim, tržište se mijenja, a razlika u cijenama s vremenom igra sve manju ulogu: kupci se aktivno okreću centraliziranim selima. “Naselja slamaju privatne vlasnike. Budućnost, nesumnjivo, pripada selima sa jedinstvenim konceptom, obezbeđenjem, servisom održavanja i zajedničkom infrastrukturom: kupci žele udobnost i sigurnost. Svi žele da žive na civilizovan način“, kaže programer Andrej, koji je, inače, i sam kupio kuću u centralizovanom selu.
„Moj jedini loše iskustvo Izgradnja vikendice bila je povezana sa haotičnim razvojem tipa „Šangaj“, iako se nalazi na Rubljovki, na prestižnoj lokaciji, kaže jedan od investitora. - Tamo sam jedva vratio potrošeni novac. Sada ću graditi ili u vikend selima gdje se zemljište prodaje bez ugovora, ili u starim dačama. Nikada više neću kročiti u sela, "polja" ili "Šangaj"!"
Tipologija programera
Komunikacija s trgovcima nekretninama i developerima omogućila je identifikaciju nekoliko grupa privatnih investitora s različitim strategijama na tržištu.
"lokalni monopolisti" specijalizirati se za gradnju u određenom području ili čak u jednom lokalitet. Često se biraju šumske stare dače kao što su Malakhovka, Aprelevka ili Nemčinovka. Obično tamo žive i stoga su dobro orijentisani u ovom ograničenom prostoru, znajući preferencije kupaca tamo. Za sve parcele na prodaju prvi saznaju „mještani“ i često ih kupuju jeftinije nego na pijaci.
“Sagradili su ga za sebe” u početku sami sebi grade kuću, a onda se ispostavi da im iz nekog razloga ne odgovara. Ili je odluka o prodaji donesena jer je isplativije iskoristiti prihod za kupovinu još jedne parcele i tu graditi nova kuća. Kao rezultat toga, novac namijenjen za vlastito stanovanje počinje se prenositi s dobiti iz projekta u projekat.
Postoje također "blizu uprave" punomoćnici službenih lica na koje se upisuju novooduzete zemljišne parcele.
Dio takve parcele obično se odmah rasprodaje kako bi se prihodi iskoristili za postavljanje komunikacija i početak gradnje kuća na preostalim parcelama. Ali "besplatno" kvari - obično to utječe i na kvalitetu izgradnje i na promišljenost koncepta u cjelini. Dio parcele ponekad ostaje neizgrađen dugo vremena: službenici ne stižu da dobiju svoj dio.
"graditelji" dolaze iz tehnologije, posjedujući npr. proizvodnja drveta. Imaju pojednostavljen tehnološki proces i pristojan kvalitet, ali se često grade na manje nego povoljnim lokacijama, jer nemaju direktan pristup zemljištu.
Možda je najzanimljivija kategorija programera "bijele kragne".
Riječ je o vrhunskim menadžerima velikih moskovskih kompanija koje razvijaju vlastite razvojne projekte u moskovskoj regiji. Njihova jača strana- dostupnost finansijskih sredstava i dobro poznavanje potreba kupaca. Dovoljno je da jednostavno grade „kao za sebe“, a ljudi iz njihovog okruženja će to svakako cijeniti. Ovo su najkreativniji programeri koji nastoje ne samo zaraditi, već i ostvariti sebe.
Jedan od ovih programera, dok je skijao u Evropi, zaljubio se u alpski stil i bio je jedan od prvih koji je izgradio vikendice u Moskovskoj oblasti. Drugi je strastven za nove tehnologije: „U građevinarstvu se stalno pojavljuje mnogo novih proizvoda i želim ih isprobati. Na primjer, upotreba ventiliranih fasada omogućava njihovu izgradnju čak i zimi, što značajno skraćuje vrijeme izgradnje. Isto je i sa tehnologijama brzog farbanja zidova: skuplje je, ali štedi vrijeme. Dobijajući nekoliko mjeseci, možete značajno poboljšati finansijske performanse projekta!”
Mjesto pod suncem
Čini se da je izgradnja vikendica na prodaju profitabilan i jednostavan posao. Prva pomisao kada ga sretnete: “I ja to mogu.” Profitabilnost? Veoma visoko. Administrativne barijere? Praktično ne: kupio sam zemljište i izgradio ga. U poređenju sa projektima u gradu, gde su odobrenja traju tri godine, ovo je raj. Posebno znanje? Čini se da ni to nije potrebno: svi se razumiju u konstrukciju, baš kao i u fudbal.
Ali to nije tako jednostavno. Početnik će se neizbježno susresti s nizom problema koje su iskusni programeri već riješili.
Jedan od glavnih rizika ovog posla je izgradnja. Poziv građevinsko preduzeće naglo smanjuje isplativost projekta, pa se uglavnom angažuju timovi koji koštaju najmanje trideset posto manje. Ali u ovom slučaju se povećavaju rizici, kao i troškovi truda i vremena za kontrolu kvaliteta izgradnje i troškova. „Uspeh projekta u velikoj meri zavisi od toga da li imate predradnika kome možete verovati“, kaže programer Sergej. - Do sada nisam našao takvu osobu. Bilo šta se dogodilo: pobjegli su s novcem, a morali su da unište ono što su izgradili.”
Čak i sa "svojim" predradnikom, investitor mora posjetiti svoje gradilište najmanje dva puta sedmično. Za ljude koji žive i rade u Moskvi, ovo je ozbiljan teret. „Završna faza oduzima puno vremena“, kaže Dmitrij. - Sve Dekorativni materijali, opremu, vodovod kupujem sam. Štaviše, tokom završni radovi Pojavljuje se mnoga pitanja koja je bolje riješiti sami: na kraju krajeva, graditelji neće raditi ono što je najbolje, već ono što im je zgodnije. Kao rezultat toga, vikendi i dva do tri jutra tokom radne sedmice posvećeni su izgradnji.”
„Na svom prvom projektu, početnik će kupovati građevinski materijal na pijacama i prodavnicama, preplativši najmanje dvadeset posto“, kaže Kiril. - I uspostavio sam veze sa fabrikama i velikim veletrgovcima, gde imam popuste. Cigla mi se, na primjer, donosi direktno iz Bjelorusije.”
I na kraju, jedna od glavnih poteškoća privatne gradnje odnosi se na pronalaženje “prave” parcele.
Na sekundarnom tržištu postoji veliki izbor, ali nakon detaljnijeg pregleda, većina lokacija je neprikladna za komercijalnu izgradnju. „Tražio sam lokaciju za svoj prvi projekat skoro dve i po godine“, žali se „mladi“ programer Dmitrij. - Negde je bilo nedovršenih dokumenata, negde poteškoća sa komunikacijama. A također i nesretan oblik lokacije, nedovoljno zanimljiva lokacija, nepovoljan kvart, težak ulaz i još mnogo toga.”
„Često su lokacije izuzetne po mnogo faktora, ali imaju, kako mi kažemo, „skrivene mine“ koje se kasnije ne mogu neutralisati“, kaže drugi graditelj. - Dakle, nedavno mi se svidjela lokacija na prekrasnoj čistini u blizini Istre. Stvari su išle prema dogovoru, ali onda sam preko prijatelja saznao da ljudi pet godina nisu mogli graditi na ovoj lokaciji. Ispostavilo se da lokalne vlasti žive u susjednoj vikend naselju i ne žele da se pogled pokvari. Oni torpeduju sve pokušaje razvoja.”
Iskusni programeri poznaju detalje mnogih lokacija i, u pravilu, imaju pristup perspektivnom zemljištu.
Posebnost trenutnog trenutka leži u činjenici da je nedavno mali zemljište u moskovskoj regiji cijene su naglo porasle - ne manje od 30-40% u godini. Kao rezultat toga, danas je vrlo teško pronaći zemljište koje odgovara omjeru cijene i kvaliteta. Jedan iskusni programer je čak odložio nove projekte na neko vrijeme: “Sve postaje tako skupo, a ja još ne razumijem novu ekonomiju i šta treba u njoj graditi.” Dakle, ako su ranije, na brzorastućem tržištu, samo ozbiljne greške mogle spriječiti privatnog programera da ostvari dobar profit, sada ulazak na tržište za nove igrače nije tako lak. Pogotovo ako uzmemo u obzir sve veći pritisak vikend naselja.
Posjedovanje vlastitog doma je plavi i ponekad nerealan san mnogih porodica. I možda niko ne treba detaljno objašnjavati zašto je to neostvarljivo. Sve se svodi samo na jedno - novac. Kakva lukava supstanca! Čini se kao da je već u vašim rukama, ali gledate – nema ih. Pa, ne postoji način da uštedite potrebnu količinu! Prosječan građanin će morati da štedi četrdeset godina, ako ne i više, za kuću. I kuća je tvoja vlastitu kuću, zaista želim! sta da radim? Uostalom, cijeli iznos za kupovinu odjednom gotova kuća ne skupljati?!
Postoji samo jedan izlaz - izgraditi kuću vlastitim rukama. Zaista, ovo je odličan način da uštedite novac. Pretpostavimo da ste prikupili određeni iznos. Nema dovoljno za kupovinu kuće, ali izgleda da smo već uštedeli za građevinski materijal. Onda je vrijeme za akciju. Pogledajmo sve potrebne korake korak po korak.
Prvi korak je, naravno, projektna i predračunska dokumentacija. Nemaju svi dovoljno znanja za izradu projekta i izračunavanje procjene. Ovo je stvar stručnjaka i ovdje nema potrebe za štednjom. Pogrešno izračunat projekat može čak dovesti do katastrofe. Projekat treba da bude ovjeren od strane nadležnih organa na gradilištu. Sljedeće izvodimo geodetski radovi. Ovo je opet stvar stručnjaka, mi ne možemo sami. Tada biste trebali provesti komunikacije i svakako ogradite gradilište.
Sada možete započeti izgradnju. glavni dio početna faza- ovo je temelj. Možete li ga sami napuniti? Ako ne, onda će opet biti potrebni stručnjaci. Da li bilježite svoje troškove? Ovo se mora uraditi bez greške. Usput, nikakve finansijske kalkulacije neće biti apsolutno tačne. I dalje ćete potrošiti više nego što ste planirali na početku izgradnje. Inflacija, dođavola! Uzimajući to u obzir, nemojte započeti gradnju sa, kako kažu, malim novcem. Trebalo bi da postoji mala rezerva (ili još bolje, velika!). Treba imati na umu da se temelj mora "slegati", a ovaj proces će trajati 3-4 mjeseca. Najviše najbolja opcija Za Rusiju se smatra izlijevanje temelja u jesen, ali je bolje započeti izgradnju u proljeće. Naravno, ne morate se truditi, a ako vrijeme ponestane, onda ne morate puniti temelj na uobičajen način, već koristite opciju šipova. Lakše se sklapa, ne morate čekati da se „slegne“ i, suprotno uvriježenom mišljenju, nije nimalo skuplji.
Sredili smo temelje, vrijeme je za podizanje zidova. Glavno pitanje je od čega ćemo graditi? Kuća od cigle? Cijena cigle varira ovisno o regiji i kvaliteti. Uzimanje vrlo jeftine cigle znači da očigledno griješite. Suviše je kratkog veka! Skupa cigla će trajati dugo, ali cijena je visoka!
Običnu ciglu možete zamijeniti gaziranim betonom. Izrađuje se prilično jednostavno, sastojci su jeftini, što znači da je cijena gaziranog betona znatno niža. Osim toga, neće vam trebati puno cementa i pijeska, jer se ove ploče postavljaju na posebno ljepilo koje sadrži cement. I mnogo se manje ovog ljepila koristi, a s njim je lakše raditi.
Koja je još korist? Činjenica je da su gazirane betonske ploče veće i šire od obične cigle. To značajno ubrzava proces polaganja, a zidovi, u doslovnom smislu riječi, rastu pred našim očima. Radeći zajedno, možete podići kuću na dva nivoa za nedelju dana. U tom smislu, blokovi od šljunka su takođe korisni.
Mnogima se sviđa drvene kuće. Takva kuća od drveta također je jeftinija od cigle, međutim, ne znaju svi raditi s drvetom. Ovo su kuće koje se najbrže grade. Šipno-vijčani temelj, zidovi su podignuti od drveta. Za to koristimo drvo presjeka 15 x 15 cm. Nije jako skupo i prilično je pristupačno za većinu naših građana.
Sada treba da radimo na krovu i podu. Izolacija, rogovi, pločice, otvori za prozore i vrata, plafoni i podovi - sve to malo ko može. Ponovo ćete morati da pozovete pomoć stručnjaka ili stručnjaka iz redova svojih prijatelja. Inače, ovo je odlična ušteda. Prijatelji neće tražiti puno novca za svoj posao, a pomoći će i savjetima. Na primjer, oni će vam reći šta da koristite mineralna vuna za izolaciju je isplativije jer je jeftinije.
Naime, svi radovi na izgradnji kuće su završeni. Završna obrada i uređenje interijera se izvode kako novac bude dostupan. Ali to nije toliko važno, jer kuća već stoji. Mnogi moji prijatelji izgradili su svoje kuće vlastitim rukama. Izgledaju drugačije. Tu su i razrađene zgrade, ukrašene raznim tornjevima i erkerima. Postoje jednostavni pravokutnici bez ukrasa. Ali jedno ih spaja - ljubav s kojom su ove kuće građene. Zato gradite, gospodo, i ne bojte se poteškoća!
