Bir daire satarken vergi oranı. Bir daire satışında vergilendirme: oran, hesaplama ve kesinti

Çoğu kişi bir daire satıldıktan sonra vergilerin ödenmesi gerektiğini biliyor. Ancak herkes tam olarak kimin ödeme yapmakla yükümlü olduğunu, hangi zaman diliminde, ödeme miktarının nasıl belirleneceğini ve diğer birçok önemli nüansı bilmiyor.

Ayrıca 2016 yılı başından itibaren hesaplanıp ödenmesine ilişkin kanunda yeni değişiklikler yürürlüğe girmiştir. Aynı zamanda 31 Aralık 2015 tarihinden önce satılan ve satın alınan daireler için de eski kurallar geçerlidir. Peki deneyimsiz bir kişi bunu nasıl anlayabilir?

Vergi mükellefleri

Bu vergi, dairenin satışından gelir elde eden eski sahibi tarafından ödenir. Konut sahibi olan mülk sahipleri arasında fark olduğu dikkate alınmalıdır. Rusya Federasyonu ve olmayanlar:

• Ülkede en az 183 gün daimi olarak ikamet eden bir kişi, Rusya Federasyonu'nun mukimi olarak kabul edilebilir. Bir mukim, devletin topraklarını terk etse bile, yurt dışında aynı 183 günden fazla yaşayamaz. Rusya Federasyonu'nun vergi sakinleri, bir dairenin satışı da dahil olmak üzere ülkemizde vergi ödemektedir.
• Rusya Federasyonu'nda yerleşik olmayanlar, ülkede yılda 183 günden az yaşayan kişilerdir. Onlar için vergi oranı daha yüksek ve %30'a kadar çıkabiliyor.

• hediye olarak daire alanlar;
• miras yoluyla alanlar;
• konutlarını özelleştirenler;
• ömür boyu yıllık gelir sözleşmesi kapsamında bir daire alanlar.

Ancak yalnızca daireyi belirtilen yollardan biriyle alan mal sahibinin onu mülkiyetinde tuttuğu durumlarda en az 3 yıl.

Ayrıca 2016 yılında getirilen yeni kurallara göre yukarıda sayılmayan yöntemlerle elde edilen konutların sahipleri, bu konutların sahibi olan kişiler olacak. 5 yıldan fazla, vergi ödemekten muaftır.

Bunu anlamalısın Hakkında konuşuyoruz yaklaşık üç ya da beş takvim yılı değil, sırasıyla ardışık 36 ya da 60 ay.

Bir diğer değişiklik ise ücret ödemesinde artık konutun kadastro değerinin dikkate alınması oldu. Artık verginin kendisi, miktarı kadastro değerinin %70'inden az olmaması gereken gelirden tahsil edilmektedir.

Bu tür vergi ödemesi hakkında daha ayrıntılı bilgiyi aşağıdaki videodan bulabilirsiniz:

Vergi hesaplaması

Katkı payı miktarı herkes için aynıdır ve Alınan gelirin %13’ü. Bu durumda emeklilere veya diğer vatandaş kategorilerine herhangi bir fayda sağlanmamaktadır.

Ödemeniz gereken ödeme tutarını belirlemek için gelir tutarını öğrenmeniz gerekir. Bunu yapmak için, dairenin sözleşme değerini (yalnızca kadastral değerden yüksek olması durumunda, 0,7 ile çarpılır) veya kadastro değerini 0,7 ile çarparak (sözleşme değerinden yüksekse) dikkate alabilirsiniz. . Bu nedenle vergi hesaplanırken maksimum değer alınır.

Bu miktardan %13 hesaplanır - bu katkı tutarıdır.

Vergi indirimi

Vergi olarak ödediğiniz tutarı azaltmanın yolları vardır. Bu yollardan biri de vergi indirimi hakkını kullanmaktır.

Bu hak, daireye 3 yıldan fazla (yukarıdaki koşullar altında) veya 5 yıldan (genel durumda) sahip olunması durumunda kullanılabilir. Kesinti, vergi hesaplanırken satıştan elde edilen gelirin azaltılabileceği belirli bir miktardır. Daireler için bu Yılda 1 milyon ruble. Yani dairenin satış bedelinden bir milyon eksiği üzerinden %13 vergi hesaplanacak.

Örneğin: Bir daireye 5 yıl boyunca sahip olunduysa ve daha sonra 3 milyon rubleye satıldıysa, kesinti dikkate alınarak vergiye tabi gelir şöyle olacaktır:

• 3.000.000 – 1.000.000 = 2.000.000 ruble.

Bu paradan vergi şu şekilde hesaplanacaktır:

• 2.000.000 * %13 = 260.000 ruble.

Daire 1 milyon ruble'den daha az bir fiyata satılırsa ve bu miktar kadastro değerini aşarsa, gelir kesinti tutarına eşit (veya daha az) olduğundan ücret ödemeye gerek yoktur.

Kesinti olarak giderler

Vergi miktarını azaltmanın başka bir yolu var. Bunun için daha sonra satılan dairenin satın alınması sırasında yapılan masrafların dikkate alınması gerekmektedir. Bu tür maliyetler şunları içerebilir:

• ev satın alırken yapılan harcamalar;
• kredinin faizi (eğer mülk krediyle veya ipotek ile satın alınmışsa);
• emlak hizmetlerinin maliyeti.

Yukarıdaki harcamaların tamamının ilgili sözleşmeler, kanunlar ve kontrollerle teyit edilmesi gerektiğini unutmamalıyız. Bazı durumlarda daireyi satmak için yapılan onarımların maliyetini bu tür harcamalara dahil etmek mümkündür. Ancak bu durumda onarım işinin maliyetini ve süresini teyit eden tüm belgelerin sağlanması gerekmektedir.

Dairenin satılmasından önce yapılan masrafları teyit eden belgelere göre giderler geliri aşarsa vergi ödemeye gerek yoktur.

Ne zaman ödemeniz gerekiyor?

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu, verginin ödenmesi gereken son tarihleri ​​açıkça belirtmektedir. Bu durumda işlemin yapıldığı vergi döneminin bitiminden hemen sonra ödenmesi gerekir.

Vergi dönemi takvim yılı olarak anlaşılmaktadır. Bu nedenle ödemenin işlemin gerçekleştiği yılı takip eden yılda ödenmesi gerekmektedir. Aynı zamanda beyanname vermenin ve tüm ödemelerin yapılmasının gerekli olduğu tarih de belirtilir - bu 30 Nisan ve 15 Temmuz sırasıyla.

Bu sürelere uymak son derece önemlidir. İadenizi yapmamanız ve ücreti zamanında ödememeniz durumunda para cezasıyla karşılaşabilirsiniz.

Beyanname nasıl gönderilir?

Bir dairenin satışında vergi beyannamesinin doğru şekilde verilmesi çok önemlidir.

Öncelikle bazı belgeleri toplamanız gerekecek. Bunlar şunları içerir:

• satılan bir dairenin satın alınmasına ilişkin sözleşme;
• Tüm Gerekli belgeler, yapılan masrafların teyit edilmesi (eğer bu kesinti gerekliyse);
• konut satın alma maliyetlerini doğrulayan belgeler - satıcıdan parayı aldığını belirten bir makbuzun yanı sıra paranın satıcının hesabına transferine ilişkin banka ekstreleri.

Ancak asıl belge elbette. Doğru bir şekilde doldurulabilmesi için mevcut evraklara göre yapılması gerekmektedir. Tüm alanların doğru bir şekilde doldurulması gerekmektedir. Bu, formu daha önce bir yazıcıda veya bilgisayarda yazdırarak elle yapılabilir.

Ayrıca yanlış bir şey yapmaktan korkan veya evrak doldurarak zaman kaybetmek istemeyenler için, beyannamelerini uzmanları tarafından dolduran birçok şirket ve acente bulunmaktadır. Gerektiğinde vergi makamlarına belge sunma gibi bir hizmet de sağlarlar. Bu, çok fazla zaman ve sinir tasarrufu sağlayan çok kullanışlı bir hizmettir.

Beyanname ve beraberindeki tüm belgeler yalnızca kayıt yerine sunulmalıdır.

Bunu yapmak mümkün değilse (örneğin, resmi kayıt bir adreste kayıtlı ancak kişi aslında başka bir adreste yaşıyor), o zaman evrakları teslim edecek kişi yerine yukarıda belirtilen şirket ve acentelerle iletişime geçebilirsiniz. daireyi sattı.

Ancak beyannamenin bizzat daire satıcısı tarafından değil de başka bir kişi tarafından verilmesi durumunda bunun yapılabilmesine imkan veren vekaletnamenin bulunması gerekmektedir. Gönderirken, iki nüshanın gerekli olacağını hatırlamanız gerekir - biri vergi dairesinde kalacak, diğeri kabul edildi olarak işaretlenecek ve başvuru sahibine iade edilecektir.

Vergiyi ödeme terminallerini kullanarak veya bir banka aracılığıyla doğrudan Federal Vergi Hizmetinin hesabına aktarabilirsiniz. Tutarın güvenli bir şekilde alıcıya ulaşması için ödeme detaylarının netleştirilmesi gerekmektedir.

Geç kalırsanız para cezası uygulanacaktır. Beyanname sıfırsa 1.000 ruble olacak ve sıfırdan bahsetmiyorsak verginin alınması gereken tutarın% 30'una kadar olacak.

Para cezaları ve diğer gereksiz ve haksız harcamaların yanı sıra stresten kaçınmak için ücretin zamanında ödenmesi gerekmektedir. Bunu yapmak kolaydır - uygun belgeleri doldurup gönderin ve ardından parayı aktarın. Önemli olan tutarı doğru hesaplamak, 3-NDFL beyanını doldurmak ve vergi makamlarıyla zamanında iletişime geçmektir.

Bir işlemden gelir elde eden gayrimenkul satıcılarının %13 oranında kişisel gelir vergisi ödemesi gerekmektedir. Vergi tahsilatı sıkı devlet kontrolü altındaki bir prosedürdür. Ancak uzmanların söylediği gibi, modern mevzuattaki bir takım gevşemeler nedeniyle uygulama kalitesi aynı seviyede değil. Pek çok vatandaş tamamen yasal gerekçelerle vergi ödemekten kaçınıyor. Ve çoğu, devletin emlak piyasası katılımcılarına garanti ettiği önemli faydaları bilmeden fazla ödeme yapıyor. Daire satarken nelere dikkat etmelisiniz? Gayrimenkul satarken vergi ödemenin en doğru yolu nedir?

Daire satışında genel vergilendirme ilkeleri

Uzmanlar, Rus mevzuatına uygun olarak gayrimenkul satış işlemlerinin vergilendirilmesine ilişkin aşağıdaki temel ilkeleri vurgulamaktadır:

• Ev alıcısından alınan tutarın %13'ü tutarındaki kişisel gelir vergisi, dairenin 3 yıldan daha az bir süredir satıcıya ait olması durumunda hesaplanır ve ödenir;
• mülkün eski sahibi, dairenin alım satım işleminin tamamlandığı yılı takip eden yılın en geç 30 Nisan tarihine kadar Federal Vergi Servisi'nin bölge şubesine uygun biçimde bir beyanname sunmakla yükümlüdür;
• Hesaplanan kişisel gelir vergisinin vatandaş tarafından beyannamenin verildiği yılın 15 Temmuz tarihine kadar tamamen ödenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul satışında kesintiler

Rusya Federasyonu yasaları, emlak satıcılarına garanti edilen belirli fayda türlerini tanımlamaktadır. Sözde vergi kesintilerinden bahsediyoruz. Gayrimenkul satışından elde edilen para miktarını azaltabileceğiniz bir rakamı temsil ediyorlar. Bu nedenle, her iki işlem türü için de kesintiler yapılabilir - gayrimenkul satışı, satın alma. Ancak vergi bunlardan yalnızca biri üzerinden ödenir.

Şimdi kesinti 1 milyon ruble. Gayrimenkul satışında nihai vergi çok basit bir yöntemle hesaplanır. matematiksel formüller. Bir örneğe bakalım.

Vatandaş Ivanov daireyi 2,5 milyon rubleye sattı. Varsayılan olarak bu tutarın %13'ü yani 325 bin tutarında kişisel gelir vergisi ödemesi gerekiyor ancak yasal olarak 1 milyon tutarında vergi indirimi alma hakkından yararlanmaya karar verdi. gerçek vergi matrahı 1,5 milyon ruble olacak. Bu nedenle Ivanov'un devlete 195 bin ruble ödemesi gerekecek.

Hem bir satın alma ve satış işlemiyle hem de birkaçı bazında ancak yalnızca bir yıl içinde 1 milyon ruble kesinti harcayabilirsiniz. Gayrimenkul satışından elde edilen gelir miktarı 1 milyona ulaşmadıysa vergi ödenmesine gerek yoktur (ancak aynı zamanda beyannamenin 30 Nisan'a kadar verilmesi gerekmektedir).

Bir diğer önemli kesinti mekanizması, bir daire satın alma maliyetleriyle ilgili onaylanmış tutarların “formül”e dahil edilmesidir. Yani, örneğin 2,5 milyon rubleye bir daire satan Ivanov, daha önce örneğin 2,7 karşılığında satın aldıysa, bu tutarı 3-NDFL formuna yansıtma hakkına sahiptir (destekleyici belgeler ekleyerek - alıntılar, anlaşmalar vb.) ve devlete hiçbir şey borçlu değilsiniz. Bu durumda gayrimenkul satışından vergi ödenmez.

Ortak ve müşterek mülkiyet kesintileri

Satılan dairenin ortak veya ortak mülkiyet esasına göre iki veya daha fazla kişiye ait olması durumunda, 1 milyon ruble tutarında kesinti yapılır. arasında dağıtılır. İlk mülkiyet seçeneğinden bahsediyorsak, o zaman mülkiyet belgelerinde belirtilen yüzdesel dağılıma göre. İkinci durumda - anlaşmaya göre. Uzlaşmaya varmak mümkün değilse mahkeme yoluyla. Ortak maliklerin, menfaatlerini belirli yüzde dağılımlarına göre sınırlamaya hazır oldukları konusunda anlaşmaya, her birinin gayrimenkul satışına ilişkin bir sözleşme imzalamasıyla ulaşılmış sayılır. Kural olarak, "uzlaşmayı" onaylayan ek belgelere gerek yoktur.

Aynı zamanda apartmanda pay sahibi olan kişiler, ortak maliklerin rızası olmadan mülkün kendilerine ait olan kısmını satma ve aynı zamanda bireysel olarak tam kesinti alma hakkına da sahiptir. Elbette bu durumda gayrimenkul satarken vergi ödeme sorumluluğu tamamen bireyseldir.

Kişisel gelir vergisi: %13 mü yoksa %30 mu?

Gayrimenkul işlemleriyle uğraşan emlakçılar ve vatandaşlar topluluğunda bazen şu soru ortaya çıkıyor: neden bazı durumlarda işlemlerdeki vergi oranı %30'a eşit? Hangi emlak satış vergisi bu kadar külfetli? Cevap basit. Bu gösterge Rusya Federasyonu'nda yerleşik olmayanlar içindir. Bunlar, kural olarak, Rusya'daki gayrimenkullerini satmaya karar veren yabancı uyruklu kişilerdir.

Ancak Rusya Federasyonu vatandaşlarının da yerleşik olmayanlar olarak tanındığı sık sık durumlar da vardır. Gerçek şu ki, ülkesinin topraklarında yılda 183 günden fazla yaşamayan bir kişi, ulusal Rus vatandaşlığına sahip olup olmadığına bakılmaksızın, yerleşik olmayan olarak kabul edilmektedir. Onun sorumluluğu, Rusya Federasyonu'nda altı aydan fazla yaşamış olsaydı ödeyeceğinden çok daha fazla gelir vergisi ödemektir. Ve bir tane daha en önemli nüans. Gayrimenkulün yerleşik olmayan bir kişi tarafından satılması durumunda vergiler herhangi bir kesinti ile mahsup edilmez. Ödemelerinin zamanlaması aynı kalıyor, Federal Vergi Hizmetine raporlama prosedürü aynı kalıyor.

Bir beyanda bulunmazsam ne olur?

Gayrimenkul alım satımı gibi bir alanda vergiler en önemli unsurdur. Bu nedenle ilgili departmanlar, apartman daireleriyle yapılan işlemler çerçevesinde fon hareketlerinin izlenmesi politikası konusunda oldukça katıdır. Bu nedenle, gayrimenkul satıcısı, konut satışı için alınan tutarları belirtilen süre içinde beyan etmemesi durumunda, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 119. maddesi uyarınca 5 bin lira para cezasıyla karşı karşıya kalacaktır. Belgelerin Federal Vergi Servisi'ne teslim edildiği andan itibaren her ay tahakkuk eden verginin (veya ödenmeyen tutarın) yüzdesi (ancak maksimum tutarı devlete olan borcun% 30'unu geçemez ve minimum tutarı 1'dir) bin ruble).

Vergi ödemezseniz ne olur?

Gayrimenkul satıcısı hesaplanan kişisel gelir vergisini ödememişse, Federal Vergi Servisi uygun miktarda paranın ödenmesini talep edecek, para cezası (vergi tutarının %20'si) ve cezalar (1/1'e eşit yüzdelerde) talep edecektir. Merkez Bankası refinansman oranının 300'ü - gecikme oluşana kadar günlük olarak hesaplanır).

Emeklilerin vergi ödemesi gerekiyor mu?

Emeklilerin bir daire satışından elde edilen gelirler üzerinden kişisel gelir vergisi ödemekten muaf oldukları bir versiyonu var. Bu doğru değil. Vergi mevzuatı açısından konut satışından elde edilen gelir maaşa eşittir. Devlet, emeklilere emlak satış vergisi konusunda herhangi bir fayda sağlamamaktadır. Ayrıca onlar için 3-NDFL beyanını Federal Vergi Servisi'ne zamanında sunma ve hesaplanan tutarların zamanında ödenmesi yükümlülükleri çalışan kişilerle tamamen aynıdır. Elbette 3 yıldan az süreyle sahip olunan gayrimenkullerin satışında vergi ödenmemesi kuralı devam ediyor.

Beyanname nasıl gönderilir?

Gayrimenkul işlemlerine ilişkin rakamları yansıtan Form 3-NDFL'yi Federal Vergi Hizmetinin bölgesel organına göndermek için üç ana seçenek vardır. Birincisi, kişi bunu departmanla bizzat iletişime geçerek, ikinci olarak noter tarafından onaylanmış bir kişiye vekaletname yazarak ve üçüncü olarak Gosuslugi aracılığıyla formu elektronik olarak göndererek (önce oraya kaydolarak) bunu yapabilir.

Yeni vergi yakında mı gelecek?

Uzmanlar ve bazı medya kuruluşları arasında Rusya'da gayrimenkul satışına ilişkin yeni bir verginin yakında ortaya çıkacağına dair bilgiler var. Veya en azından mevcut mevzuatta önemli değişiklikler yapılacak. Burada neyden bahsediyor olabiliriz? Yeni emlak satış vergisinin uygulamaya konulacağı yılın 2015 olma olasılığı nedir?

2014 yılında, gayrimenkul satışına ilişkin mevcut vergi tahsilat düzeninde değişiklik yapılmasını öngören yasa tasarısı kamuoyunda tartışılıyor. Mesele şu ki, kişisel gelir vergisi konutun kadastro değerine göre hesaplanmalıdır. Uzmanlar bu formülasyonun hâlâ deneme niteliğinde olduğunu vurguluyor. Ancak yasa koyucunun spesifik hedefi açıktır: Yetkililer, gayrimenkul satış sözleşmesine dahil edilen mülkün maliyetinin, dairenin gerçek fiyatından daha düşük olduğu işlemleri "beyazlatmak" istemektedir (bu, "karşılama" amacıyla yapılır). ”1 milyon vergi indirimi veya maksimuma kadar kullanın). Bununla ilgili olarak, yasa koyucu, konutun kadastro değerinin aşağı yukarı piyasa değerine karşılık gelmesi gerektiğine inanıyor (şu anda kural olarak önemli ölçüde daha düşük).

Mevcut prosedürlerle karşılaştırıldığında yasanın nasıl işlemesi gerekiyor? Birkaç örneğe bakalım.

Hisse katılım sözleşmesi hazırlayan Vatandaş Ivanov, evin inşaatına 700 bin ruble yatırım yaptı. İki yıl sonra müteahhit firma konutu faaliyete geçirdi. O zamana kadar Ivanov'un dairesinin piyasa fiyatı 2,5 milyona yükseldi, satmak istedi ancak sözleşmede 1,7 milyona eşit bir maliyet belirtildi, mevcut mevzuata göre bu tutardan düşebilecek. Ortak inşaat giderleri için 700 bin ve ayrıca 1 milyon tutarında gerekli kesinti ile azaltılır.Böylece Ivanov, kişisel gelir vergisi ödememek için sözleşme kapsamında resmi olarak elde edilen geliri tamamen "karşılıyor". Hukukun mevcut normlarına göre, Ivanov'un aklındaki her şey çözülebilir ve çözülmelidir.

Şu anda tartışılmakta olan Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nda yapılan değişiklikler, bir vatandaşı her durumda kişisel gelir vergisi ödemeye zorlayabilir. Gerçek şu ki, kadastro yeniden değerlendirmesine göre bir dairenin maliyeti örneğin 2,2 milyon ruble olabilir. Bu 500 bin ruble. Ivanov ve alıcısı tarafından hazırlanan alım satım sözleşmesinden daha fazlası. Ve bu 500 binden satıcı, gerekli kişisel gelir vergisini %13 oranında ödemekle yükümlü olacak.

Uzmanların belirttiği gibi, yasa koyucunun "formüllerine" bir tür rahatlama getirmesi seçeneği var. Gayrimenkulün kadastral değerlemesinin çarpıldığı “indirgeme faktörü” olarak adlandırılan faktörden bahsediyoruz. Şu anda yasa 0,7'lik bir gösterge içeriyor. Vatandaş Ivanov'un işleminde ise 2,5 ile 0,7 çarpılarak nihai rakam elde edilecek. Yani 1,54 milyon ruble. Prensip olarak Ivanov'a yakışan bu, kontratındaki rakamlar bundan daha da yüksek. Peki ya dairesi 2,5 milyon değil de 4 milyona mal olursa? Bu durumda kadastral değerlemenin piyasa değerine yakın olması muhtemeldir. Ve sonra emlak satıcısının büyük miktarda para ödemesi gerekecekti.

Birçok uzman ve yasama çevrelerinin temsilcileri aynı zamanda “azaltma faktörünün” hiç onaylanmayabileceğini söylüyor. Uzmanların söylediği gibi kadastro değerine dayalı kişisel gelir vergisi ödemesinden elde edilen tüm gelirlerin konunun bütçesinde kalacağı gerçeğiyle bölge parlamentolarına uygun rakamı belirleme yetkisi vererek onları motive etmek de mümkün.

Tasarının kamuoyunda tartışılması için son tarih 30 Ekim 2014'tür. Daha sonra değerlendirilmek üzere Devlet Duması milletvekillerine sunulacak. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nda yapılacak değişikliklerin 2015 yılında yürürlüğe girmesi ihtimali var.

Yeni yasa: faydalar ve rahatlamalar

Görüldüğü gibi devlet, gayrimenkul alım satımı gibi bir olguya iyice müdahale etme kararı aldı. Yetkililerin muhtemelen beklediği gibi vergilerin bu yönde daha aktif toplanması gerekiyor. Bu arada bazı noktalarda yasa koyucunun politikası bazı tavizlere izin veriyor. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nda yapılan değişiklikler henüz kabul edilmemiş olmasına rağmen, bunların gayrimenkul işlemlerine ilişkin faydalar ve rahatlamalara ilişkin bazı nüansları zaten kamuya açıklanmıştır. Bunlardan bazılarını tanımlayalım.

Bir vatandaşın tek evini (veya satıştan önceki son 12 ay içinde bu statüye sahip olanı) satması durumunda, hiç kişisel gelir vergisi ödememek mümkün olacaktır. Doğru, bir dairenin maksimum maliyeti 5 milyon ruble'den fazla olmamalıdır. Ayrıca, gayrimenkul satışında kişisel gelir vergisinden muafiyet hakkı tanıyan mevcut normun, yani 3 yıllık mülkiyetin de devam edeceği varsayılmaktadır.

Yeni yasa: uzman görüşü

Pek çok piyasa uzmanı, yeni yasa hükümlerinin uygulanmasından sorumlu birimlerin kadastral değerleme için doğru bir algoritma oluşturabileceğinden şüphe ediyor. Uzmanlar rakamların nereden geleceğini çok net bilmediklerini itiraf ediyor. Uzmanlar, farklı "değerleme uzmanları" tarafından kullanılan yöntemler arasında farklılıklar olmasının oldukça muhtemel olduğunu söylüyor. Yeni yasanın birincil emlak piyasası üzerinde olumsuz bir etkisi olacağı yönünde bir versiyon var. yatırım çekiciliği hisse inşaatı azalacak. Sonuçta tüm segmentlerde mülk değerlerinin artması mümkün olabilir.

Aynı zamanda uzmanlar arasında da reformların gerekli olduğu yönünde bir görüş var. Üstelik tam olarak işlemlerin takibinin sıkılaştırılması yönündedir. Faizleri yükseltmek veya düşürmek anlamsızdır. Çok sayıda "gri işlem" dikkate alındığında, gayrimenkul satışına hangi verginin uygulandığı kesinlikle önemsiz hale geliyor - hiç ödenmiyor.

Bugün "gri anlaşmaların" sorumluluğu

Makul bir soru ortaya çıkıyor: Yetkililerin "beyazlatmaya" çalıştığı bu "gri planlar" bugün gerçekten yasal olarak tespit edilip durdurulamıyor mu? Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde abartılan rakamların belirtilmesiyle ilgili tüm bu “entrikalar” herhangi bir sorumluluk anlamına gelmiyor mu?

Uzmanların belirttiği gibi, Federal Vergi Hizmetinin bu tür işlemleri tanımlamak için açıkça geliştirilmiş bir algoritması yoktur. Sırf hukuki açıdan vergi yetkililerinin emlak piyasası katılımcılarına karşı herhangi bir iddiada bulunamaması nedeniyle. Alıcı ve satıcı tamamen yasal iki sözleşme yapar. Birincisi asıl olan, 1 milyona kadar bir miktarı gösteriyor.Bu belge vergi makamları içindir. İkinci anlaşma ise bir emlak işlemini değil, alıcının satıcının "dairenin görünümünü iyileştirme" ile ilgili masraflarına ilişkin tazminatını yansıtıyor. Özünde, fonların kabulü ve transferi için bir makbuzdur. Kural olarak, vergi makamları bu anlaşmayı talep etmez (ve burada belirtilen tutarlar resmi olarak hiçbir yerde görünmez).

Aynı zamanda Federal Vergi Servisi yapıları da bu yönde kamu dışı çalışmalar yapabilir. Özellikle, bu departmanın merkezi aygıtının zaman zaman bölgesel bölümlerine, tam olarak vatandaşların kişisel gelir vergisi ödemekten kaçınmasıyla mücadele etmek amacıyla özel işlevsel birimler oluşturmanın gerekli olduğunu belirten mektuplar gönderdiğine dair gerçekler var. konutun tamamını satarken.

Bazı Rus medyasının eline geçen bu belgelerden birine göre, bölgesel vergi hizmeti yapılarına, vergi mükelleflerinin evlerine ziyaretler ve görüşmeler şeklinde, satın alma ve satış anlaşmalarını incelemeleri ve soruşturma kontrolleri yapmaları emredildi. "Gri planlar" belirlenirse, "doğru" miktarda kişisel gelir vergisi tahsil edilecek (daire maliyetinin bağımsız bir değerlendirmesine dayanarak) ve aynı zamanda vatandaşlara para cezası kesilecek.

Bu arada, birçok uzman Ukrayna'da gayrimenkulün nasıl satıldığını kontrol etme yaklaşımından etkileniyor. Oradaki vergiler de bizimki gibi küçük değil; %15'e kadar çıkabiliyor. Bu nedenle, "gri işlem" olasılığını en aza indirmek için Ukraynalı yetkililer yakın zamanda bir kural getirdi: konut alım ve satım sözleşmelerini onaylayan noterlerin, "bulut" veritabanındaki mülkün bağımsız piyasa değerlemesi hakkındaki bilgileri kontrol etmesi gerekiyor . Çevrimiçi olarak herhangi bir bilgi bulunamazsa, noterin belgeleri tasdik etme hakkı yoktur.

Uzmanlar, "gri planların" belirlenmesine yönelik prosedürlerin alaka düzeyinin, özellikle Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nda gayrimenkul alıcıları için mülk kesintilerini düzenleyen değişikliklerle bağlantılı olarak arttığına inanıyor. Gerçek şu ki, 1 Ocak 2014 tarihine kadar daire alıcıları vergi indiriminden yalnızca bir kez ve tek bir mülk için yararlanma hakkına sahipti. Bir ev satın alıyorlarsa ve sözleşmede 1 milyon tutar belirtilmişse, güvenebilecekleri tek şey bu tutarın %13'üydü.

Bu nedenle birçok alıcı “gri planlardan” memnun kalmadı ve satıcılardan gerçek rakamlarla sözleşmeler yapmalarını istedi. Ancak Vergi Kanunu'nda yapılan değişikliklerden sonra herhangi bir sayıda gayrimenkul işleminden mülk indirimi almak mümkün hale geldi. Ve artık alıcılar, prensip olarak, satın alma ve satış sözleşmesinde hangi tutarın göründüğünü umursamıyor. Emlak satış vergisi satıcılarının ne kadar ödemek istedikleri veya ödemek isteyip istemedikleri umurlarında değil.

Tüzel kişileri ilgilendiren işlemler

Gayrimenkul satıcılarının tüzel kişi (ticari kuruluşlar vb.) olduğu işlemlerin vergilendirilmesine ilişkin hususları kısaca ele alalım. Buradaki ücret hesaplama şeması elbette bireyler için tipik olandan farklıdır. Ancak oldukça anlaşılır ve mantıklı. Gayrimenkul satışı gibi bir olgudan bahsediyorsak tüzel kişilik Burada ödenen iki tür vergi vardır.

Birincisi KDV (%18) var. İkinci olarak kurumlar vergisi (%20) var. Herhangi bir kesinti yapılmamaktadır. Aynı zamanda bir kuruluşun basitleştirilmiş vergi sistemini uygulaması durumunda gayrimenkul satışı tamamen farklı standartlara göre gerçekleştirilmektedir. "Basitleştirilmiş" sistem kapsamındaki firmalar için kâr vergisi yoktur ve mülk satışından elde edilen gelirler ticari gelirlere eşittir. Basitleştirilmiş vergi sistemi kurallarına göre şirketin satıştan elde edilen gelirin %6'sını veya gelirler ile bu mülkün satın alma maliyetleri arasındaki farkın %15'ini ödemek zorunda kalacak.

Benzer kurallar bireysel girişimciler için de geçerlidir. Basitleştirilmiş vergi sistemine göre çalışıyorlarsa, gelirlerinin yüzde 6'sını veya mülk satış farkının yüzde 15'ini ödüyorlar. Genel vergilendirme sistemine göre KDV ve gelir vergisi ödemeniz gerekir. Ancak, alıcıdan gelen paranın resmi olarak kayıtlı bir banka hesabı üzerinden alınması önemlidir. Bireysel bir girişimci "normal" bir banka hesabı aracılığıyla gayrimenkul satıyorsa, bireysel olarak kişisel gelir vergisi ödemek zorunda kalacaktır. Doğru, bu durumda kesintiyi kullanabilirsiniz.

Birkaç yıl önce vergi mevzuatında önemli değişiklikler yaşandı ve bu yıl da birçok yenilik yürürlüğe girdi. 2019 yılında daire satışında ne kadar vergi ödendiğine ve vergilendirilmeyecek tutarın nasıl değiştiğine bu yazımızda bakacağız.

Form 3-NDFL'de doldurulan vergi beyannamesi, satışlardan elde edilen geliri doğrular Emlak. Bir sonraki vergi yılının en geç 30 Nisan tarihine kadar derlenir. Değerlendirmenin ardından vatandaşa, son tarihi 15 Temmuz olan vergi ödemesine ilişkin bir makbuz gönderilir. Fayda varsa vatandaşın bunları belgelemesi gerekiyor.

Vergi beyannamesinin zamanında verilmemesi durumunda, vatandaşa ciddi bir para cezası (aylık vadesi geçmiş tutarın en az %5'i) verilebilir. Herhangi bir mülkün satışında vergi ödemelerinin oldukça yüksek olduğu göz önüne alındığında, cezalar önemli olacaktır - 1000 ruble'den tahakkuk eden verginin% 30'una kadar.

Vergileri azaltmanın yolları

Gayrimenkul satışından sonra elde edilen gelir üzerinden toplam gelirin %13'ü oranında vergi tahsil edilecektir. Ancak vergi ödemenizi azaltmak için çeşitli fırsatlar vardır.

Beş yıldan fazla süredir sahip olunan gayrimenkullerin satışı

Yenilik, 1 Ocak 2016'dan sonra satın alınan apartman daireleri, evler ve gayrimenkuller için geçerli. Daha önce inşa edilen tüm mülkler için, üç yıllık mülkiyetin ardından vergiden muaf satış süresi uygulanmaya devam ediyor.

Vergiden kaçınmak için asgari 3 yıllık gayrimenkul mülkiyeti hakkı aşağıdaki kişilere verilmeye devam edecektir:

• alınan veya tarafından;
• daire sahibine bakma yükümlülüğü ile ömür boyu yıllık gelir sözleşmesine sahip olmak;
• devlet gayrimenkulü.

Bir dairenin mülkiyetini alma süresi beş yıldan fazla ise (istisnalar hariç üç yıldan fazla), o zaman vatandaş dairenin satışından sonra vergi ödeyememekle kalmaz, aynı zamanda gelirini beyan etmeme hakkına da sahiptir.

Gayrimenkulde yapılan harcamaların kanıtı

Üç yıldan az bir süredir sahip olduğu bir mülkü satan bir vatandaş, dairenin orijinal alım satım sözleşmesini, satın alınan evin iyileştirilmesi, onarılması ve bitirilmesine yönelik sözleşmeler, projeler ve satın almalara ilişkin makbuz ve faturaları vergi beyannamesine ekleyebilir. .

Durum 1. Bir adam 2,5 milyona bir daire satın aldı, 700 bine tamirat yaptı, bunu çek ve faturalarla teyit etti ve bir yıl sonra mülkü 4 milyona sattı.

Alınan gelir vergisi miktarı 4.000.000 * 0,13 = 520.000 ruble olacaktır. Ancak vatandaşın elinde orijinal alım satım sözleşmesi ve yapılan harcamalara ilişkin makbuzlar olduğundan, gayrimenkul satış vergisinin ne kadar ödeneceği farklı olacaktır (4000000-2500000-700000) * 0,13 = 104000 ruble.

Durum 2. Bir kız 2,5 milyona bir daire satın aldı ve bir yıl sonra onu daha düşük bir fiyata - 2 milyon ruble - sattı. Elde edilen kâr üzerinden ödemesi gereken vergi miktarı 2.000.000 * 0,13 = 260.000 ruble idi. Ancak vatandaş orijinal sözleşmeyi sakladı, dolayısıyla vergisi (2000000-2500000)*0,13=-65000 ruble oldu. Alınan tutarın eksi işareti vardır, bu da mülk sahibinin vergi katkısı yapma yükümlülüğünden tamamen muaf olduğu anlamına gelir.

Aradaki fark açıktır, bu nedenle, özellikle bir daire satın alırken, özellikle de bir daire satın alırken tüm belgeleri saklamak gerekir. Konut kredisi giderler için faiz ve çeklerin hesaplandığı.

Bir dairenin maliyetini azaltın yapay olarak çalışmaz– mevzuat, bir dairenin satışında ödenmesi gereken vergi miktarını açıkça düzenlemektedir.

Mülk sahibi sözleşmede istediği değeri belirtebilir ancak dairenin asgari fiyatının altına belirlenemez. Bununla birlikte, mülk satışının değeri eksik tahmin edilmişse, vergi dairesi, bu tutarda verginin ödenmesine ilişkin makbuz düzenleme hakkına sahiptir. 0,7*gayrimenkulün kadastro değeri.

2019 yılında yürürlükte olan hesaplama katsayısı 0,7 olup, 2019 yılında artarak 1'e ulaşacaktır.

Mülk kesintisinin kaydı

Bir daire satarken hala vergiye tabi olmayan bir miktar var; 2019'da da 1 milyon ruble ve her vergi döneminde bir kez sağlanıyor. Yani bir vatandaşın bir yıl içinde iki veya daha fazla gayrimenkul satması durumunda dairelerden birinin bedelinden 1 milyon lira düşülecek. Eğer yılda bir kez bir daire satarsa, her bir gayrimenkulün bedelinden 1 milyon lira düşülecekti.

Gayrimenkul satış vergisine ilişkin 2019 yenilikleri, hileli gayrimenkul işlemlerinin sayısını azaltmayı, çok sayıda dairenin kısa sürede yeniden satışını ortadan kaldırmayı ve alım satım sözleşmesinde yapay olarak düşük fiyatlar ile mücadele etmeyi amaçlıyor. Yasalara saygılı vatandaşlar bir dizi vergi avantajından veya (ve yılda bir kez) yararlanabilecektir.

01/01/2016 tarihinden sonra edinilen gayrimenkuller için:

Bir vergi mükellefinin gayrimenkul satışından elde ettiği gelir, söz konusu nesnenin, gayrimenkulün asgari mülkiyet süresi veya daha uzun bir süre boyunca vergi mükellefine ait olması koşuluyla, vergiden (ve beyandan) muaftır.

Bir gayrimenkulün asgari sahiplik süresi 3 yıl Aşağıdakilerden en az birinin geçerli olduğu gayrimenkul nesneleri için: aşağıdaki koşullar:

1. nesnenin mülkiyeti vergi mükellefi tarafından miras yoluyla veya bir hediye sözleşmesi kapsamında alınmıştır. bireysel Rusya Federasyonu Aile Kanunu uyarınca bu vergi mükellefinin bir aile üyesi ve (veya) yakın akrabası olarak tanınan;
2. özelleştirme sonucunda nesnenin mülkiyeti vergi mükellefi tarafından elde edildi;
3. Nesnenin mülkiyeti, bakmakla yükümlü kişilerle ömür boyu bakım sözleşmesi kapsamında mülkün devredilmesi sonucunda kira ödeyen vergi mükellefi tarafından elde edildi.

Diğer durumlarda, gayrimenkulün asgari sahiplik süresi 5 yıl.

Gayrimenkul satışından elde edilen gelirin önemli ölçüde düşük olması durumunda Gerçek değer(satış yılının 1 Ocak itibariyle bu nesnenin kadastro değerinin %70'inden azı), vergi amaçlı olarak vergi mükellefinin bu tür geliri, bu nesnenin kadastro değerinin 0,7 katsayısıyla çarpılmasına eşit olarak alınır.

01/01/2016 tarihinden önce edinilen gayrimenkuller ve diğer mülkler (garaj, araba vb.) için minimum kullanım süresi aynı kalır - 3 yıl.

Vergi mükellefi, mülk indirimi uygulamak yerine, mülkün satışından elde edilen gelir miktarını, bu mülkün edinimiyle doğrudan ilgili olarak fiilen yapılan ve belgelenen harcamalardan azaltma hakkına sahiptir. Bazı durumlarda bu, kullanmaktan daha faydalı olabilir. mülk kesintisi.

Mülk kesintisinin hesaplanması

1.000.000 ruble– konut, daire, oda, yazlık satışından elde edilen gelirin azaltılabileceği maksimum vergi indirimi tutarı, bahçe evleri, arsalar belirtilen mülkteki payların yanı sıra;

250.000 ruble- listesi arabaları, konut dışı binaları, garajları ve diğer eşyaları içeren diğer mülklerin satışından elde edilen gelirin azaltılabileceği azami vergi indirimi tutarı.

Asgari azami sahiplik süresinden daha kısa bir süre boyunca ortak veya müşterek mülkiyette olan mülkün, tek bir satış ve satın alma sözleşmesi kapsamında tek bir mülkiyet nesnesi olarak satılması durumunda, bu tutarda emlak vergisi kesintisi yapılır. 1.000.000 ruble bu mülkün ortak sahipleri arasında payları oranında veya aralarındaki anlaşmayla (ortak mülkiyetteki mülkün satışı durumunda) dağıtılır.

Mülkiyetteki payın her sahibi, mülkünde bulunan payını ayrı bir alım satım sözleşmesi kapsamında satmışsa, o zaman aynı miktarda emlak vergisi indirimi alma hakkına da sahiptir. 1.000.000 ruble.

Vergi mükellefinin bir yıl içinde birden fazla mülk satması durumunda, belirtilen limitler her bir nesne için ayrı ayrı değil, satılan tüm nesneler için toplu olarak uygulanır.

Gayrimenkul satışından elde edilen tutarlar belirlenen limitleri aşmıyorsa beyan yükümlülüğü devam eder, vergi ödeme yükümlülüğü doğmaz.

Hesaplama örneği

Dairenin sahibi Kotov S.A.'ya ait olduğundan. Asgari sahiplik süresinden daha kısa sürede satışından elde edilen gelire ilişkin olarak 2017 yılı kişisel gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir.

Böyle bir beyanda emlak vergisi indirimi beyan edilirken, Kotov S.A.'nın vergiye tabi geliri; 2 milyon ruble olacak ve

Kişisel gelir vergisi = (3.000.000 RUB - 1.000.000 RUB) x %13 = 260.000 RUB

Kişisel gelir vergisi = (3.000.000 ruble – 2.500.000 ruble) x %13 = 65.000 ruble.

Mülkiyetteki payın her sahibi, mülkünde bulunan payını ayrı bir alım satım sözleşmesi kapsamında satmışsa, 1.000.000 ruble tutarında emlak vergisi indirimi alma hakkına sahiptir.

Hesaplama örneği

1 Ocak itibarıyla dairenin kadastro değeri Mevcut yıl Bu dairenin mülkiyet devrinin devlet tescilinin yapıldığı dairenin tutarı 3.300.000 ruble olarak gerçekleşti. Bir daire satın almak için belgelenmiş hiçbir masraf yoktur.

Bu durumda kişisel gelir vergisinin vergi matrahı, dairenin kadastro değerine uygulanan 0,7'ye eşit bir indirim faktörü ile belirlenir.

Azaltma faktörü dikkate alınarak dairenin kadastro değeri:

3.300.000 RUB x 0,7 = 2.310.000 ovma.

Kişisel gelir vergisi, vergi mükellefi tarafından aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

2.310.000 RUB x %13 = 300.300 ovma.

Asgari sahiplik süresinden daha kısa bir süre boyunca ortak mülkiyette olan mülk, tek bir satış ve satın alma sözleşmesi kapsamında tek bir mülkiyet nesnesi olarak satılmışsa, bu mülkün ortak sahipleri arasında 1.000.000 ruble tutarında emlak vergisi kesintisi dağıtılır. payları oranında.

Bir dairenin satış vergisi, bireyin gelirine uygulanan bir vergidir ve eşittir yüzde 13. Ancak bu verginin ödenmesi her zaman gerekli değildir. Akılda tutulması gereken ilk şey, daha sonra bir dairenin mülkiyetini alan mülk sahipleri için vergi hesaplamasına yönelik yeni kurallar getiren vergi kanununda yapılan son değişikliktir. 1 Ocak 2016.

Daire 1 Ocak 2016'dan önce mülkiyete alınmışsa

• Eğer daire 3 yıldan fazla süredir sahip olunan, sonra satarken vergi ödemeye gerek yok.
• Eğer daire 3 yıldan az bir süredir sahip olunan, sonra satarken vergi ödemen gerekiyor.

Daire 1 Ocak 2016'dan sonra satın alınmışsa

Burada durum biraz daha karmaşık. İşte değişenler:

Asgari görev süresi artırıldı 5 yıl, eğer daire sizin tarafınızdan satın alındıysa. Dairenin miras kalması, yakın bir akraba tarafından bağışlanması, özelleştirilmesi veya bakmakla yükümlü olunan kişiyle ömür boyu bakım sözleşmesi kapsamında alınması durumunda da aynı (3 yıl) kaldı.

Yani, satın alınan daireye 5 yıldan daha az bir süre sahip olunduysa, satış vergisi ödemeniz gerekir.

Ve miras yoluyla alınan bir dairenin satışına ilişkin verginin, mülkiyetin kazanılmasından 3 yıl sonra ödenmesine gerek kalmayacak.

Kanun artık vergileri azaltmak amacıyla bir dairenin maliyetinin yapay olarak düşürülmesine izin vermeyecek. Alım satım sözleşmesinde belirtilen değer kadastral değer * 0,7'den düşük ise satıştan elde edilen gelir kadastral değer * 0,7 olarak hesaplanır.

Vergi indirimi

Bir daire satarken iki tür kesinti vardır:

Sabit 1.000.000 ruble kesinti. Bir dairenin satışından elde edilen vergiye tabi gelir bu tutar kadar azaltılabilir.

Örneğin bir dairenin maliyeti 3.500.000 ruble. O zaman vergi ödemeniz gereken gelir şuna eşit olacaktır:
Vergiye tabi matrah = 3.500.000 - 1.000.000 = 2.500.000 ruble.

Tutardaki kesinti bir daire satın almayla ilgili masraflar. Bu durumda vergi aslında yalnızca yeniden satıştan elde edilen kâr üzerinden alınır.

Örneğin vatandaş Ivanov 5.000.000 rubleye bir daire satın aldı. Ve 2 yıl sonra onu 6.000.000 rubleye sattım. Alım satım sözleşmesi olması durumunda satın alma tutarı burada kesinti olarak kullanılabilir. Bu nedenle aradaki fark üzerinden vergi ödemeniz gerekecektir:
Vergiye tabi matrah = 6.000.000 - 5.000.000 = 1.000.000 ruble.

Üstelik ipotekli daire satın aldıysanız ödenen faiz tutarı da kesintiye dahil edilebiliyor. Bu harcamaları teyit etmek için bankadan uygun sertifikayı almanız yeterlidir.